....
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ... ..... ve davalı Hazine vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 11/11/2010 havale tarihli dilekçesiyle; müvekkilinin maliki olduğu 5 ada 5 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının kesinleşen mahkeme kararıyla iptal edilmesi nedeniyle zarar oluştuğunu, davalıların kusursuz sorumluluk, zapta karşı tekeffül ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca sorumlu olduklarını belirterek şimdilik 60.000,00-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar ...,...u Kadastro Genel Müdürlüğünden (Devletten) müştereken ve müteselsilen tahsili istemiyle dava açmıştır.
Davacı vekili birleşen 2013/101 Esas sayılı dava dosyasına sunduğu 06/02/2013 havale tarihli dilekçesiyle; 5 ada 5 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının mahkeme kararıyla iptal edilmesi nedeniyle müvekkilinin doğan zararından davalılar Hazine ve Belediyenin sorumlu olduğunu belirterek şimdilik 60.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılar Hazine ve ... Belediye Başkanlığından müştereken ve müteselsilen tahsili istemiyle dava açmıştır.
Mahkemece; davalar birleştirildikten sonra asıl davada davalı gerçek kişilerin tapu siciline güven ilkesinden dolayı ve kusurları bulunmadığı gerekçesiyle, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün pasif taraf sıfatının olmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine; birleşen davada davalı Belediyenin herhangi bir kusurunun bulunmadığı gerekçesiyle ... Belediye Başkanlığına açılan davanın reddine, Hazineye karşı açılan davanın ise kısmen kabulüne 57.172,00 TL maddi tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı ... ... ve davalı Hazine vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçelerindeki açıklamalara göre asıl dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın Türk Borçlar Kanununun 214 vd. maddeleri uyarınca tazmini; birleştirilen dava ise 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemlerine ilişkindir.
1-Davacı vekilinin davalılardan ..., ... ile ..... Belediye Başkanlığına ilişkin temyiz itirazları yönünden; İncelenen dosya kapsamına, kararın dayandığı gerekçeye 4721 sayılı TMK’nın 1007. maddesi uyarınca açılan tazminat davalarında yasal hasımın Hazine olduğuna, ... ile Kalkan Belediye Başkanlığının pasif taraf sıfatının bulunmadığına, davacı ile ... arasında sözleşme ilişkisi olmadığından davacının ayıba karşı tekeffül ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ... aleyhine tazminat davası açamayacağına göre davacı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının reddi ile davalılar ..., ... ile ... hakkında verilen usul ve yasaya uygun bulunan hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.
-2-
2017/529 - 2018/1830
2- Davacı vekilinin davalılardan ... ve Hazineye, davalı Hazine vekilinin ise davacıya yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Dosya kapsamından; ..... köyü (Mahallesi), ..... mevkiinde yapılan genel arazi kadastrosu sırasında 76 parsel sayılı 63.300 m2 yüzölçümündeki taşınmazın 27.02.1967 tarih 41 sıra nolu 60.000 m2 yüzöçümlü tapu kaydı uygulanarak . .... adına 16.06.1973 tarihinde tespit edildiği, ..... itirazları üzerine kadastro komisyonunca 09.06.1978 tarihli kararla 76 ve 78 parsellerin yüzölçümlerinin iptal edilerek 76 parselin (A) ile işaretlenen 3.300 m2 yüzölçümlü kesiminin 78 parsele ilave edilerek 78 parselin 40.000m2 yüzölçümlü olarak ......adına, 76 parselin 60.000 m2 yüzölçümlü olarak .....adına tapuya tesciline karar verildiği, komisyon kararının kesinleşmesi üzerine Kadastro Müdürlüğünce 20.02.1979 tarihinde düzeltme ve değişiklik tescil bildirim beyannamesi ve krokisi düzenlenerek aynı gün 76 parselin 60.000m2 yüzöçümlü olarak tapuda tescil işleminin yapıldığı, ancak kadastro komisyon kararı uyarınca düzenlenen 20.02.1979 tarihli düzeltme ve değişiklik tescil bildirim beyannamesi ile krokisinin kadastro paftasına tersim edilmediği eş söyleyişle kadastro paftasına işlenmediği, 76 parselin malikleri tarafından 1989 yılında imar planına göre yaptırılan parselasyon üzerine anılan taşınmazın 5 ada 5 ve dava dışı pek çok parsele ifraz edildiği, ancak 76 parselin parselasyon ve ifraz işlemlerinin kadastro komisyon kararından önceki kadastro paftasına göre yapıldığı, gerek kadastro müdürlüğünce gerekse tapu sicil müdürlüğünce 76 parselin ve ifraz sonucu oluşan parsellerin yüzölçümleri ile tapudaki yüzölçümleri karşılaştırılmadan gerekli denetim yapılmadan imar parselasyonuna göre 29.05.1989 tarihinde tapuda tescil işlemlerinin yapıldığı, 5 ada 5 parsel sayılı 535m2 yüzölçümündeki taşınmazın arsa niteliği ile ... adına tescil edildiği, onunda ...’ya sattığı, davacının 14.08.1995 tarihinde ...’dan satın aldığı, beyanlar hanesine 27.03.1996 tarihinde .....’nin 85. maddesi gereğince mükerrer kayıt şerhinin yazıldığı, 78 parselin ise kamulaştırılmakla ifraz işlemlerinin yapıldığı bu işlemler sırasında yüzölçümünün 3.000m2 eksik olduğunun tespit edildiği, bunun üzerine 78 parselin malikleri olan ....mirasçıları tarafından açılan tapu iptali ve tescil istemli dava üzerine .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/01/2004 tarih ve 2002/277 - 2004/11 E.K. sayılı kararı ile 5 ada 5 sayılı parselin ifraz edildiği 76 sayılı parselin kadastro sonrasında 1989 yılında yapılan ifrazında, kesinleşen kadastro komisyon kararında belirtilen yüzölçümü yerine kadastro tespitindeki yüzölçümünün ifraza esas alınması nedeniyle mükerrer tapu oluştuğu gerekçesiyle, 5 ada 5 sayılı parselin bilirkişi raporuna ekli krokide (B) harfi ile gösterilen 392,07 m² yüzölçümündeki bölümünün tapu kaydının iptaline karar verildiği, temyiz incelemesinden geçerek 12.09.2005 tarihinde kesinleştiği, anılan davada davalı ...’nın taraf olarak yer almadığı anlaşılmaktadır.
6098 sayılı TBK’nın 61. maddesinde “ Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Anılan yasal düzenleme karşısında davacıların TBK’nın 214 ve devamı maddelerinde düzenlenen zapta karşı tekeffül hükümleri gereğince ...’dan ve TMK'nın 1007.maddesi uyarınca Hazine'den tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.
Bilindiğe üzere zapta karşı tekeffül, satılan malın bir üçüncü kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebiyle alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır. Zapta karşı tekeffül borcu, satıcının mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve müeyyidesidir. Gerçekten üçüncü kişi kendi mülkiyetini iddia ederek satılanı zapt edecek veya alıcının mülkiyet hakkını ihlal eden bir hak ileri sürecek olursa, satıcı mülkiyeti nakil borcunu tamamen veya kısmen yerine getirmemiş olur.
Satıcının zapta karşı tekeffül borcundan dolayı sorumlu tutulabilmesi için tekeffülün şu maddi şartlarının gerçekleşmesi gerekir:
-3-
2017/529 - 2018/1830
1. Satılan mal alıcıya teslim edilmiş bulunmalıdır. Zapta karşı tekeffül borcu ikincil (tali) nitelikte bir borç olduğundan, satılanın teslim edilmemesi durumunda, alıcı, yalnızca 6098 sayılı TBK’nın 112 ve ardından gelen hükümlere dayanarak satıcıya başvurabilir. Üçüncü kişinin hak iddiasını alıcıya karşı ileri sürebilmesi, ancak satılanın alıcı tarafından teslim alınması durumunda söz konusu olabilir. Açıktır ki, satılan henüz satıcının elinde bulunuyorsa, üçüncü kişinin hak iddiasını alıcıya değil satıcıya yöneltmesi gerekir. İşte böylece üçüncü kişi satılana el koymuş olursa, alıcı, zapta karşı tekeffül kurallarına dayanamaz. Satıcı, ancak borca aykırılıktan ötürü, 6098 sayılı TBK’nın 112 ve devam eden hükümler uyarınca sorumlu tutulabilir.
2. Üçüncü kişinin satılan şey üzerinde zaptı sağlayacak bir hakkı bulunmalıdır. Şeyin tamamı veya bir kısmı üzerinde mülkiyet, rehin hakkı, intifa veya taşınmazlarda öteki irtifak hakları, tapu siciline şerh verilen şahsi haklar (4721 sayılı TMK’nın 919. madde) zaptı sağlayacak haklardandır.
Üçüncü kişinin satım konusu mal üzerinde ileri sürdüğü hakkın zaptı sağlayacak çeşitten, yani nesnel (ayni) bir hak ya da tapu siciline şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek hale getirilmiş bir kişisel hak olması gerekir. Bu nedenle yalın kişisel haklara dayanılarak ya da hiç bir hakka dayanılmaksızın yapılan zaptlardan satıcı sorumlu değildir. Ancak sözleşmenin kurulması sırasında var olan nesnel haklarla, tapu siciline şerh edilmiş kişisel haklar yönünden bu sorumluluk söz konusudur.
3. Satıcının zapta karşı sorumlu olabilmesi için, satım konusu mal üzerinde üçüncü kişilerin ileri sürdükleri haklar, satım sözleşmesinin kurulmasından önce kazanılmış ve sözleşmenin yapılması sırasında da mevcut olmalıdır (TBK’nın 214. madde ) Sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü kişilerin satım konusu mal üzerinde hak kazanmaları karşısında, artık zapta karşı yükümlenme dolayısıyla değil, satıcının borca aykırı davranışı dolayısıyla 6098 sayılı TBK’nın 112 vd. maddeleri uyarınca sorumluluğu yoluna başvurulabilir.
4. Üçüncü kişinin hakkının varlığı, alıcı tarafından akdin kurulması zamanında bilinmemelidir. Biliniyorsa satıcının ayrıca tekeffül taahhüdünde bulunmuş olması şarttır.
5. Üçüncü kişinin zapt girişimi dava yoluyla olmalıdır. Bu nedenle alıcının herhangi bir davaya muhatap olmadan satılanı üçüncü şahsa bırakması halinde, tekeffül hükümlerine başvurması mümkün değildir .......
Tekeffülün ihbar ve ispat külfeti olmak üzere iki şekil şartı bulunmaktadır. Satıcının zapta karşı tümüyle sorumlu tutulabilmesi için, alıcı üçüncü kişiler tarafından mala ilişkin olarak aleyhine açılan davaları satıcıya ihbar etmelidir. Eğer buna uyulmazsa, satıcı, dava kendisine ihbar edilseydi ne derece elverişli bir sonuç sağlayacak olduğunu kanıtladığı oranda sorumluluktan kurtulur (TBK.215.madde). Dolayısıyla alıcının davayı hiç veya vaktinde ihbar etmemesi halinde, satıcı kendisine zamanında haber verilmiş olsa idi ne dereceye kadar daha elverişli bir sonuç elde edilebileceğini ispat ederse sorumluluktan o derecede kurtulur. Demek ki, ihbarın yapılmaması halinde, alıcının hakları mutlaka tamamen ortadan kalkmamakta, alıcı ancak satıcı daha elverişli sonuç alınacağını ispat ettiği takdirde ve oranda bu hakları kaybetmektedir.
İspat külfeti yönünden hukukumuzda dava dışı zapt olayının ispatı kabul edilmediğinden, alıcı zapt durumunu mahkeme kararı ile ispatlayabilecektir.
Hal böyle olunca geçerli olarak kurulan bu sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından satım anından önceki bir ayni hakka dayanarak alıcının elinden alınması hali zapt durumunu oluşturmakta olup, bu durum satıcının zapta karşı tekeffül sorumluluğunu doğurmaktadır. Somut olayda, davacı alıcı ile davalı satıcı arasında tapuda yapılan gayrimenkul satım sözleşmesinin başlangıçta geçerli olarak kurulmasına ve taşınmazın davacıya teslim edilmesine rağmen daha sonra üçüncü kişinin satım anında ve öncesinde mevcut olan, alıcı ve satıcının da bilmediği, bir ayni hakka dayanarak taşınmazın mahkeme kararı ile davacının elinden alınması söz konusudur.
-4-
2017/529 - 2018/1830
Bu durumda mahkemece, zapta karşı tekeffül hükümlerinin uygulanması gerekirken bu yönde inceleme, araştırma ve değerlendirme yapılmadan tapu siciline güven ilkesinden dolayı ve kusuru bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Diğer taraftan 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Devletin sorumluluğunun kapsamı, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini izleyen işlemler olup tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda oluşan hataları da kapsamaktadır. Bir başka deyişle, kadastro işlemleri, tapu kütüğünün oluşumuna dayanak oluşturduğundan, bu işlemler nedeniyle tapu kütüğünde oluşacak yanlışlıklar nedeniyle doğacak zararlar da TMK'nın 1007. maddesi kapsamında kalmaktadır. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerledirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetlerinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerinin tespit edilmesi gerektiği kuşkusuzdur. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Somut olaya gelince kadastro müdürlüğünün 76 ve 78 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin 09.06.1978 tarihli kadastro komisyon kararına ilişkin düzeltme ve değişiklik tescil bildirim beyannamesi ile krokisini düzenlendiği halde anılan karar ve krokinin kadastro paftasına işlenmediği, 1989 yılında 76 parselin parselasyon ve ifraz işlemlerinin kadastro komisyon kararından önceki kadastro paftasına göre yapıldığı, kadastro ve tapu müdürlüklerince 76 parselin ve ifraz sonucu oluşan parsellerin yüzölçümleri ile tapudaki yüzölçümleri karşılaştırılıp kontrol edilmeden imar parselasyonuna göre 29.05.1989 tarihinde tapuda tescil işlemlerinin yapıldığı, böylelikle 76 parselin ifrazından oluşan 5 ada 5 parselin 392,07 m² yüzölçümlü kesiminin 78 parsel ile mükerrerlik oluştuğu, .... Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/01/2004 tarih ve 2002/277 - 2004/11 E.K. sayılı kararıyla 5 ada 5 parselin 392,07m2 yüzöçümlü bölümüne ilişkin mükerrer tapunun iptaline karar verildiği, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının gerçek zararının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/01/2004 tarih ve 2002/277 - 2004/11 E.K. sayılı kararının kesinleştiği 12.09.2005 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir. Tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Nevar ki; hükme dayanak yapılan bilirkişi raporda; çekişmeli taşınmazın arsa olduğu belirtilip ekonomik özellikleri itibariyle dava tarihindeki değeri belirlenmiştir.
Bu durumda somut olayda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme (12.09.2005) tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ..... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer
-5-
2017/529 - 2018/1830
nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, davacının 12.09.2005 tarihi itibariyle gerçek zararının belirlenmesi, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: 1-Yukarıda birinci bentde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile davalılardan ..., ... ile ... hakkında verilen usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,
2-İkinci bentde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin ve davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 15/03/2018 gününde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy