MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ..... köyünde kain 1023 parsel sayılı taşınmazın maliki iken, taşınmazın kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığından bahisle.....Mahkemesinin 2005/742 E. - 2006/311 K. sayılı tapu iptali ve tescil davasında verilen karar neticesinde, üzerinde dört katlı betonarme bina bulunan taşınmazının tapu kaydının tamamen iptal edilmesi nedeniyle müvekkilinin uğradığı zarardan TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Hazinenin sorumlu olduğunu beyan ederek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 550.000,00.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; bilirkişilerin dava konusu parselin emsal parselden 1,5 kat daha değerli olduğu yönündeki görüşlerine itibar edilemeyeceği, zira her iki taşınmazın benzer özellikler taşıdıkları, her iki parselin de sahilde bulunduğu, dava konusu taşınmaz imar planı dahilinde ise de, emsal taşınmaza göre ..... ilçesi merkezine daha uzak bir konumda bulunduğu, buna karşın emsal parsel imar planı dahilinde bulunmasa da .... ilçesinin İkiztepe mahallesinde olduğu, her iki parselin de meskun mahalde kaldığı ve belediye hizmetlerinden faydalandıkları hatta emsal taşınmazın emlak vergisine esas metrekare birim fiyatının daha yüksek olduğu, tapu iptali ve terkin davasında da dava konusu taşınmazın metrekare fiyatının 70.-TL kabul edildiği, her ne kadar emsal taşınmazın emlak vergi miktarı daha yüksek ise de, her şeye rağmen dava konusu taşınmazın gelişmeye açık bir yerde bulunduğu, zira taşınmazın yeni adliye ve hastane binalarına daha yakın olduğu, bu bölgede yapılaşmanın arttığı, buna göre dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın bu özelliklerine nazaran değerlerinin eşit olduğunun kabul edilmesi gerektiği, bu durumda dava konusu parselin metrekare fiyatının dava tarihi itibariyle 90,81.-TL olacağı, ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin ilamında da belirtildiği üzere bu konuda açık bir yasal düzenleme bulunmadığından tam bedele hükmedilemeyeceği, karşılıklı hak dengesinin sağlanması için muhik bir tazminata hükmedilmesi gerektiği, dava konusu taşınmaz iptalden önce tapuya bağlanmış ise de, gerçekte tamamen kıyı kenar çizgisi içinde kalması da dikkate alındığında belirlenen değerden %30 oranında indirim yapılmasının yerinde olacağı, yine taşınmazın 43,84 m2'lik kısmında mesken olarak kullanılan dört katlı betonarme bir binanın bulunduğu ve binanın bu kısmının kal'i halinde kalan kısmının ayakta tutulmasının dolayısıyla binadan yararlanmanın mümkün olmayacağı, bu yüzden binanın birim maliyet bedeli, tamamlanma oranı ve yıpranma payı da dikkate alınarak belirlenen değerinden de %30 oranında indirim yapılarak davanın belirlenen bu miktar üzerinden kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile, 183.603,18.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dava; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun “Sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007. maddesi; “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücû eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” hükmünü içermektedir.
Burada Devlete yüklenen sorumluluk kusursuz sorumluluktur. Maddede yer alan kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır, zira sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamdadır. Bundan başka; tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak, birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, kadastro kayıtlarından kaynaklanan hatalardan da TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Zira, kesinleşen kadastro işlemi sonrasında, bu işlem esas alınarak tapu sicili oluşturulmaktadır. Bu itibarla, tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında her ne kadar mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmişse de, yapılan inceleme hüküm kurmak için yetersiz, dayanak bilirkişi raporu ise hüküm kurmaya elverişli, denetime açık tespitler içermemektedir. Şöyle ki:
Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği; arazi ise gelir metodu yöntemi ile, arsa ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bu durumda mahkemece işin esasına girilerek taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden (..... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/742 E. - 2006/311 K. sayılı iptal kararının kesinleştiği 26.11.2007 tarihinden) önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle taşınmazın gerçek değeri belirlenerek karar verilmesi gerekir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskûn yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz; değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, alt yapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskân amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde; emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden, aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait "Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu" tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerlerinin ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi; tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilerek, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahibinin oluşan gerçek zararının saptanarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Kabule göre de; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 266. ve devamı maddeleri gereğince çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut mahkemece kendiliğinden, bilirkişinin oy ve görüşüne başvurulması zorunludur. Dava konusu uyuşmazlığın çözümü, zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin belirlenmesini gerektirmesinin yanında, yukarıda da izah edildiği üzere taşınmazın niteliğinin arazi ya da arsa olmasına göre hesaplamada farklı yöntemlerin uygulanmasını gerektirmektedir. Somut uyuşmazlıkta; mahkemece bilirkişi kurulundan rapor alınmıştır. Ancak rapora itibar edilmeyerek re'sen hesaplama yapılıp karar verilmiştir. Mahkemece konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınmış ise de rapora itibar edilmeyerek re'sen hesaplama yapılması doğru değildir. Uyuşmazlığın çözümü teknik bilgiyi gerektirdiğinden, hakimin teknik bilirkişi raporu doğrultusunda karar
vermesi gerekir. Ne var ki, alınan bilirkişi raporu da, hüküm vermeye yeterli değildir. O halde, mahkemece, konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, konusunda uzman yeni bilirkişilerden denetlemeye olanak veren, bilimsel verileri içeren, çelişkileri de giderici, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken; eksik incelemeyle bilirkişi raporunun aksine yazılı şekilde re'sen karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın eksik ve yetersiz inceleme ile yukarıda yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 11/12/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy