MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 2909 ada 13 sayılı parselde bulunan kargir apartmanın müşterek malikleri oldukları, davacının davalıya makul paylaşım hususunda yaptığı tekliften olumlu sonuç alamadığı belirtilerek dava konusu taşınmaza ait ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece; pay ve paydaş durumuna, taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümlerin sayısına, taşınmaz kaydında bulunan ve kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturduğu değerlendirilen kentsel sit alanı şerhinin niteliğine ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu taşınmazda davacı ile davalının müşterek malik olduğu, taşınmazın İmar Kanunu ve Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre aynen taksiminin mümkün bulunmadığı gibi üzerinde kat mülkiyeti kurulmasının da mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 2909 ada 13 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın üzerindeki takyidatlarla birlikte satış suretiyle giderilmesine, satıştan elde edilecek bedelin 09/02/2015 tarihli bilirkişi raporunda hazırlanan tevzi tablosundan da yararlanılarak tapu kaydındaki payları oranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere özellikle bilirkişi raporlarına göre; Dava konusu 2909 ada 13 sayılı parsel üzerinde ... kat, zemin kat ve iki normal kattan oluşan kargir bina olduğu,... ve zemin katın tek dükkan olarak kullanıldığı, birinci katın iki ayrı bölümden oluştuğu, ikinci katın tek mekan olarak kullanıldığı,bunun yanında proje ile mevcut durumun uyumlu olmadığı, ivaz ilavesi ile taksim konusunun incelenebilmesi için yapının projesine uygun hale getirilmesi ve kat mülkiyetine geçilmesi veya mevcut durumun projesi hazırlanarak belediyeye onaylattırılması, yapı kullanma izin belgesi alınması,kat mülkiyetine geçilmesi gerekmekte olduğu tespit edilmiştir.
Somut olayda; dava konusu parselin toplam paydaş sayısı 2 olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.
Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 18/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.