MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, İstanbul ili, Ümraniye Tapu Müdürlüğünde kayıtlı, ...mevki 6797 ve 6798 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde ortaklığın satış yoluyla giderilmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne ... ilçesi,...6797 ve 6798 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine, satışın umuma açık ve açık artırma şeklinde yapılmasına karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak 6797 parsel sayılı taşınmaz açısından öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerektiğinden kat mülkiyeti kurulmak sureti ile ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa bu konudaki eksiklikleri tamamlamaları için süre verilmesi gerekmektedir. Ayrıca 6798 parsel ile ilgili taraflar ve müteahit şirket arasında görülmekte olan İstanbul Anadolu 12. Asliye Hukuk Mahkemesi 2008/116 Esas sayılı dosyası taşınmaz üzerinde hisse oranlarını değiştirecek nitelikte mülkiyete ilişkin dava olduğundan bu parselle ilgili davanın bekletici mesele yapılmaması da bozmayı gerektirmiştir. Açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması tüm bu nedenlerle doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 26/02/2018 günü oy birliği ile karar verildi.