MAHKEMESİ : ...Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tazminat ve tapu iptali tescil davasının yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 28/11/2017 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davalılardan Hazine vekili Av. ... Sarp ile ... vekili Av. ... geldiler, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, 30/03/2012 havale tarihli dava dilekçesi ile davacının 18/05/1989 tarih 17352 yevmiye no'lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile S.S. ... Sahil Tatil Köyü Yapı Kooperatifi adına kayıtlı ... ili, ... ilçesi, ... köyü 1244 ve 1245 parsel sayılı taşınmazları 5.000.00.-TL bedelle satın almayı kabul ve taahhüt ettiğini, sözleşmeyi kooperatifi temsile yetkili ... Özbalık ve ... Özbalık'ın imzaladıklarını, ardından adı geçenlerin, ... Ticaret ... Memurluğundan verilen 09/01/1990 tarih ve 27 sayılı yetki belgesine istinaden, 11/01/1990 tarihinde tapu muhafızlıklarınca düzenlenen resmi senetle ve 102 numaralı işlemle, her bir parseli 8.491,00.-TL bedelle sattıklarını, ancak; 1244 sayılı parselin tapu defterine kaydı yapılırken, 1245 sayılı parselin satış kaydının yapılmadığını, bu parselin davacı adına tapu defterine sehven veya ihmalen işlenmediğini bilen kooperatif temsilcileri ... Özbalık, ... Özbalık ve ... Özbalık'ın bu defa 06/03/1991 tarih 653 yevmiye no'lu resmi senet ile taşınmazı ...'e; ...'in ...'a; onun ise ...'a satış yoluyla devrettiğini, bu işlemlerin ikişer ay aralıkla yapılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ... Tapu Müdürlüğü gereken dikkat ve özeni göstermediğinden olayda kusurlu olduğunu bildirerek, 1245 sayılı parselin davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini; bu mümkün olmadığı takdirde Türk Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 60.000.-TL'nın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, daha sonra 09/06/2015 tarihli harçlandırılmış dilekçesi ile dava değerini 75.258,00.-TL olarak ıslah etmiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile;
Davalı ... aleyhine açılan davanın kabulüne, 1245 parsel sayılı taşınmazın, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, tapu iptali ve tescil talepli davaların tapu kayıt maliki aleyhine açılabileceği, davalı SS ... Sahil Tatil Yapı Kooperatifinin kayıt maliki olmadığı anlaşılmakla, hakkındaki davanın sıfat yokluğundan reddine,
Taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verilmiş olmakla, Hazine aleyhine TMK 1007 maddesi kapsamında açılan tazminat davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, 04.09.2014 tarihli celsede, hakkındaki davanın tefriki ile ayrı bir esasa kaydedilmesine karar verilen ... aleyhine açılan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalılardan Hazine ve ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, tapu iptali ve tescil; olmadığı takdirde 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesine göre tazminat istemine ilişkindir.
Dosya içeriğinden, davacı ... ile davalı kooperatifi temsile yetkili ... Özbalık ve ... Özbalık arasında düzenlenen ... 3. Noterliğinin 18/05/1989 tarih ve 17352 sayılı gayrimenkul satış vaadine konu, 1244 ve 1245 parsel sayılı taşınmazların, tapuda düzenlenen 11/01/1990 tarih ve 102 sayılı satış işlemi ile kooperatif temsilcileri tarafından her biri 8.941.500,00.- eski TL bedelle davacıya satıldığı, 1244 sayılı parselin satış işleminin tapu defterine işlendiği halde; 1245 sayılı parselin satış işleminin işlenmediği ve ... Özbalık, ... Özbalık tarafından dava dışı ...'e 06/03/1991 tarihinde; ondan ...'a 17/05/1991 tarihinde; ondan da davalı ...'a 28/08/1991 tarihinde satıldığı anlaşılmaktadır.
Mahkemece, "4721 sayılı TMK taşınmaz mülkiyetinin kazanılması -Tescil" başlıklı 705. Maddesinin; taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras; mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır hükmünü içerdiği;
Maddenin ilk cümlesi, mülkiyetin kazanılmasının tescille olacağını belirtmekte ise de son cümleden, tescilin, malikin tasarruf hakkı bakımından gerekli olduğu, bir başka deyişle, somut olaydaki gibi, akit tablosu düzenlenip imzalanan resmi satış sözleşme merasiminin tamamlanması sonucunda mülkiyetin kazanılmış olacağı, tapuya yazımın, ancak 3. kişiler bakımından bildirici mahiyette olduğu, tapuda düzenlenen resmi satış senedinin bu yönüyle satış vaadi sözleşmesinden ayrı bir özellik taşıdığı, satış vaadi sözleşmesi ileride taşınmazın devrini talep hakkı doğuran borçlandırıcı bir işlem iken, tapudaki satış senedinin tasarrufi bir işlem olduğu, aksinin, resmi satış senedi ile satış vaadi sözleşmesinin aynı hukukî kıymette olduğunun kabulü anlamına geleceği, bu nedenle, davacının 11/01/1990 tarih ve 102 sayılı satış işlemi ile mülkiyeti kazandığı, ardından yapılan devir işlemlerinin hukukî dayanaktan yoksun olduğu, temeli sakat olan bir işlemin, tarafları bakımından hak doğurması mümkün olmadığı ve devralan kişilerin iyiniyetli olmasının da bir öneminin bulunmadığı" gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, Hazine aleyhine TMK'nın 1007. maddesi kapsamında açılan tazminat davası hakkında karar verilmesine yer olmadığına, hakkındaki davanın tefriki ile ayrı bir esasa kaydedilmesine karar verilen ... aleyhine açılan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İptal edilen tapu kaydı, davalı ... adına kayıtlı olup; yolsuz tescille edinen kişilerden taşınmaz satın alan ve 3. kişi konumunda olanların iyiniyetli olması halinde Türk Medenî Kanununun 1023. maddesi hükmünce taşınmazdaki haklarının korunacağında kuşku yoktur.
Nitekim; davalı ...'un yurtdışında yaşadığı, yaz tatili için geldiği bir dönemde kardeşlerine yakın olduğu için çekişmeli taşınmazı satın aldığı, tatil dönüşüne kadar satış işlemleri tamamlanmadığından vekaletname bırakarak döndüğü ve taşınmazı gerçek değerinden satın aldığı savunmasına karşın, mahkemece bu hususlar araştırılmadan karar verilmiş, kooperatif temsilcileri ve tapu müdürlüğü çalışanları hakkında görevi kötüye kullanmak ve sahtecilik suçlarından yapılan soruşturmada, zamanaşımı nedeniyle takipsizlik kararı verildiği anlaşılmakla birlikte, davalının kendisinden önceki satışların yolsuz tescil durumunda olduğunu bilebilecek durumda olup olmadığı tartışılmamıştır.
Bilindiği üzere; "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur" (Türk Medenî
Kanununun 705. maddesi) Tescilden önce mülkiyetin hangi hallerde kazanılacağı ise sözü edilen maddenin ikinci fıkrasında gösterilmiştir.
Öte yandan, "ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sınırlarını ve tarihlerini tescile göre alır." (TMK'nın 1022/1. maddesi) "kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmekdikçe varlık kazanamaz". (TMK'nın 1021/1. maddesi) Değinilen kanun hükümlerinde öngörüldüğü üzere hukukumuzda ayni hakkın doğumu ve kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle, hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz. Mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez. Belirtilen yasal düzenlemelere göre, davaya konu olayda mülkiyetin nakline ilişkin işlemin "tasarruf" aşamasında kaldığı, intikali sağlayan tescilin yapılmadığı gözetildiğinde, çekişmeli taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçtiğini söyleyebilme olanağı yoktur.
Diğer taraftan, "tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur" (TMK'nın 1023. maddesi) Kanunda öngörülen ve dayanağını Türk Medenî Kanununun 3. maddesinden alan iyiniyetinin aynı zamanda bu iddiada bulunana bir özen ve itina borcu yüklediği de kuşkusuzdur. Ancak, bu özenin ve dikkatin ...e yönelik olması gerektiği tartışmasızdır. ...e güvenin kişinin ...in dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur. Bu sebeple, davalıya çekişmeli taşınmazın satışına ilişkin resmi akit tablosunu inceleme mükellefiyeti yüklenemez.
O halde, davalının savunmasındaki hususlar araştırılmalı, taşınmazın tapudaki satış değeri ile gerçek rayiç değer arasında aşırı fark bulunup bulunmadığı, davalının Türk Medenî Kanununun 3. maddesi anlamında özen borcunu yerine getirip getirmediği, Türk Medenî Kanununun 1023. maddesi kapsamında iyiniyet savunmalarına değer verilmesi olanağının bulunup bulunmadığı tartışılmalı, bundan sonra oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılardan Hazine ve ... vekillerinin temyiz itirazlarının kabulüyle, hükmün BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 1480,00.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılar Hazine ve ...'a verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 12/12/2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy