MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi ... caddesi 27 ada 5 parsel sayılı taşınmazın müvekkilleri ile davalılara ait olduğunu, taşınmaz üzerinde altında iki dükkan ve üstü daireden müteşekkil bina bulunduğunu, hissedarların çokluğu dikkate alındığında aynen taksiminin mümkün olmadığını, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, masrafların hisseleri nispetinde taraflara tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davanın kabulü ile ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine ilişkin verilen karar 18. Hukuk Dairesinin 2007/8890 E. - 8747 K. sayılı ilamı ile “Geri çevirme kararı üzerine getirtilen nüfus kaydının incelenmesinden davalılardan Recep Ataman'ın karar tarihinden önce 17.09.2000 yılında öldüğü ve mirasçı olarak ..., ..., ... ile ...'ı bıraktığı anlaşılmaktadır. Adı geçen kişiler davaya dahil edilerek taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilerek toplanacak deliller doğrultusunda yeni pay ve paydaş durumu da gözönünde tutularak kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilip giderilemeyeceğine karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece bozma kararına uyulması sonrasında davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, ... (İstasyon) Mahallesi, ... ... yolu mevkiinde 27 ada 5 parsel sayılı taşınmazda ve üzerindeki muhtesatlardaki ortaklığın aleni satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ... tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm var belirlenmeli ve öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması ve üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunan arsanın maliklerine kat mülkiyeti kurulması işlemleri için tekrar süre verilmesi gerektiğinden ilgili belediye ve kurumun kat mülkiyetine geçiş cevabî yazıları beklenmeli, son tapu kaydı getirtilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.
Somut olayda; her ne kadar bozma kararına uyulması yönünde karar verilmişse de bozma gerekleri yerine getirilmemisştir. Şöyle ki; taşınmaz üzerinde iki katlı kargir bina, 2 dükkan, tek daireli mesken ve arka avluda bir eklentinin mevcut olduğu, hissedar ve mirasçı sayısının ise dokuz kişi olduğu, bu hali ile her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmeli koşulu gerçekleşmemiş ise de muris ... mirasçılarının bir hisse kabul edilmesi halinde kat mülkiyeti kurulması olasılığı vardır. Mahkemece mirasçıların bu konuda beyanlarının alınması, bir bağımsız bölümde hissedar olmayı kabul etmeleri halinde yukarıda açıklanan usul ve şekilde inceleme yapılması, kabul etmemeleri halinde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalılardan Remzi Kumbaş vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 26/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy