MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı kooperatif, 21.12.2009 tarihli dilekçesiyle .... köyü 979 sayılı parseli tapuya güvenerek satın aldığı, tapuda hiç kısıtlama bulunmadığı halde, Orman Yönetimi tarafından bu yerin orman sayılan yerlerden olduğu iddiasıyla, tapu kaydının iptali ve orman niteliğiyle Hazine adına tapuya tescil istemiyle açılan davanın kabulüne, parselin tapu kaydının iptaline ve orman niteliğiyle Hazine adına tesciline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği, bu şekilde zararının oluştuğu iddiasıyla fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 800.000,00.-TL tazminatın davalı Hazineden alınarak kendilerine verilmesini istemiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne, 181.141,68.-TL'nin davalı Hazineden alınarak davacı kooperatife verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; davacı kooperatif ve davalı Hazine tarafından hüküm temyiz edilmekle, Dairenin 15.05.2012 gün ve 2012/2652-7318 E.K. sayılı ilâmıyla; “1) Yapılan araştırmada çekişmeli taşınmaz, kadastral parsel olup plansız alanda kaldığı, elektrik, su, çöp toplama ve benzeri alt yapı hizmetlerinden yararlanmadığı saptandığına göre, tapusu iptal edilen taşınmazın değeri gelir metoduna göre hesaplanacağından, davacı kooperatifin, değerin emsale göre belirlenmesi gereğine değinen temyiz itirazları yerinde değildir.
2) Davacı Kooperatifin diğer temyiz itirazları ile Hazinenin temyiz itirazlarına gelince; mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan yasalarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Kanun ile değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), Turgut ve diğerleri - Türkiye davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve söz konusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnaî şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlal nedeni olarak saymış; Köktepe - Türkiye davasında ise başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının, 1 Nolu Ek Protokol’ün 1.maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383
E. - 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 E. - 2010/318 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi, tapu işlemleri, kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Borçlar Kanununun 125. maddesinde öngörülen 10 yıllık zamanaşımı süresinde Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilirler. Medenî Kanunun 1007. maddesinde düzenlenen sorumluluk türü, Borçlar Kanununun 41 ve devamı maddelerinde düzenlenen haksız fiil sorumluluğu, 55 ve devamı maddelerinde düzenlenen; adam çalıştıranın sorumluluğu ve diğer objektif sorumluluk halleri, 61 ve devamı maddelerinde düzenlenen; sebepsiz mal iktisap edenlerin sorumluluğundan farklı olup, Borçlar Kanununun 60. maddesindeki zamanaşımı, 105. maddesindeki munzam zarar ve 44. maddesindeki hakkaniyet indirimi ya da makul indirim kurallarının uygulama imkanı yoktur. Davanın niteliğine göre tazminat miktarı belirlenirken öncelikli konu, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin hesaplanması olup; arazi niteliğindeki taşınmaz, başka deyişle, tarım alanlarında net gelir esas alınarak değer belirlenmelidir. Ne var ki; mahkemece net gelir esasına dayalı olmayan soyut bilirkişi raporları ile yetinilerek hüküm kurulmuştur. Bu nedenle, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde, ekilecek ürünlerin ve bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar gözönünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tesbitinde etkisi olan diğer tüm unsurlar dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek saptanması için; yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve bilirkişinin yetersiz raporuyla hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır” gereğine değinilmiştir.
Davacı S.S. Koop. vekili, karar düzeltme istemli dilekçesinde; dava konusu taşınmazın, Kepez Belediye Başkanlığından gelen 15.03.2011 tarih ve 2508-5325 E.K. sayılı yazılarına göre nazım imar planı kapsamında kaldığı ve belediyenin sunduğu su, yol, çöp toplama, toplu taşım ve diğer alt yapı hizmetleri ile elektrik ve telefon hizmetlerinden yararlandığı, dolayısiyle arsa niteliğinde olduğu, bu nedenle değerinin ziraî gelir metoduna göre değil, emsal satış değer metoduna göre saptanması gerektiğini ileri sürerek ilamın temyiz itirazlarının reddine ilişkin kısmının kaldırılmak suretiyle düzeltilerek, bozma kararının gerekçesi değiştirilerek yerel mahkeme kararının davacı taraf lehine bozulmasını istemişitir.
Davacı S.S. Koop. vekilinin, karar düzeltme istemli dilekçesinde ileri sürülen hususların ve Dairenin iade kararı ile getirtilen belgelerin yeniden yapılan incelenmesinde; Dairenin 15.05.2012 gün ve 2012/2652 E. - 7318 K. sayılı kararında; ''Çekişmeli taşınmaz, kadastral parsel olup plansız alanda kaldığı, elektrik, su, çöp toplama ve benzeri alt yapı hizmetlerinden yararlanmadığı'' yolundaki saptamadan hareketle, tapusu iptal edilen taşınmazın değeri gelir metoduna göre hesaplanacağından, davacı kooperatifin, değerin emsale göre belirlenmesi gereğine değinen davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi yoluna gidilmiş ise de bir örneği karar düzeltme dilekçesine de eklenen Kepez Belediye Başkanlığından gelen 15.03.2011 tarih ve 2508-5325 sayılı yazılarına göre; çekişmeli taşınmazın plansız alanda fakat 1/25000 ölçekli nazım imar planı kapsamında kaldığı ve belediyenin sunduğu su, yol, çöp toplama, toplu taşım ve diğer alt yapı hizmetleri ile elektrik ve telefon hizmetlerinden yararlandığı anlaşılmaktadır. Dairenin, resmî yazının içeriğinin farklı yorumu maddî yanılgıdan kaynaklanmakta olup; davacı vekilinin bu yöne ilişkin karar düzeltme isteminin kabulu ile Red ve Bozma kararının kaldırılarak arazi ve arsa araştırmasının yeniden usulünce yapılması ve yapılacak saptamaya göre değer belirleme yöntemlerinin uygulanması gerekir. Kural olarak; bir yerin gerçek değerinin doğru tespit edilebilmesi için arsa ya da arazi vasfında olup olmadığının öncelikle saptanması gerekir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 17.07.1972 tarihli ve 1610 sayılı
Kanun ile değişik 12. maddesinin 7. fıkrasına göre Bakanlar Kurulunun 28.02.1983 gün ve1983/6122 sayılı ve 11.03.1983 tarihli Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren kararına göre arsa sayılacak parsellenmemiş plansız alanda kalan araziler hakkında değişik kriterler getirilmiştir. Bu kriterlerin birlikte ve birarada olması gerekir. İmar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd.) yararlanması ve meskûn yerler arasında bulunması gerekir. Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi uyarınca; bedel tespit davalarında öncelikle, kamulaştırılan taşınmazın değerlendirme tarihindeki vasfı (arsa veya arazi) belirlenerek, arsa vasfında ise değerlendirme tarihinden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış bedeli, arazi vasfında ise değerlendirme tarihindeki mevkii ve şartlara göre, olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri, esas alınmak suretiyle değerinin belirlenmesi gerekir. Kepez Belediye Başkanlığından gelen 15.03.2011 tarih ve 2508-5325 sayılı yazısından, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla 1/1000 ve 1/5000 ölçekli uygulama imar planında plansız alanda kaldığı ve 1/25000 ölçekli nazım imar planı kapsamında bulunduğu ve belediye hizmetlerinin tümünden yararlandığı anlaşılmaktadır. Ancak, taşınmazın kadastroya ve imar planına göre en azından birkaç ada bazında etrafının meskûn olup olmadığı meskûn sahada kalıp kalmadığı ve diğer konularında dosyada yeterli bilgi olmadığı gibi bilirkişilerce de anılan Bakanlar Kurulu kararının 1. maddesinin a, b, c, d, fıkralarında ileri sürülen kriterler dikkate alınarak bu hususlarda yeterli araştırma yapılmamış ve ayrıntılı rapor alınmamıştır.
Bu nedenle; önceki bilirkişiler dışında mühendisler odasından seçilecek serbest ziraat ve inşaat mühendisi ile bir hukuk bir de mülk bilirkişiden oluşacak bilirkişiler kurulu ve fen bilirkişi aracılığı ile yeniden yapılacak keşifte; dava konusu taşınmazın, Bakanlar Kurulu Kararının l. maddesinin a, b, c, d, bentlerinde ve diğer madde ve fıkralarında değinilen kriterler doğrultusunda araştırma ve inceleme yapıldıktan sonra taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü halinde, değerinin en yakın emsal arsa satış bedeli dikkate alınarak mukayeseli değer metoduna göre, taşınmazın arazi olduğunun kabulü halinde ise ziraî gelir-rant metoduna göre gerçek değerinin saptanması ve bilirkişilerden müşterek rapor alınması gerekir.
Davacı vekilinin bu yönlere ilişkin karar düzeltme isteminin kabulu ile dairenin Red ve değişik gerekçedeki bozma kararının kaldırılarak arazi ve arsa araştırmasının yeniden usulünce yapılması ve yapılacak saptamaya göre de değer belirleme yöntemlerinin uygulanması gerekir.” denilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kısmen kabulü ile 392.707,07.-TL'nin 06.03.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya ve dosya kapsamına göre dava, Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince tazminat isteminden kaynaklanmaktadır.
Duraliler köyünde 1988 yılında yapılan genel arazi kadastrosunda, 979 parsel sayılı 7781 m2 yüzölçümündeki çekişmeli parsel Haziran 1288 yoklama tarih ve 13 sıra numaralı tapu kaydına istinaden Kemal Koçak adına tesbit edilmiş, 08.02.1994 tarihinde S.S. ... Konut Yapı Kooperatifine satılmıştır. Orman Yönetimi tarafından açılan tapu iptali ve tescil davasının, parselin kesinleşmiş orman kadastrosu sınırları içinde kalan Devlet Ormanı olduğunun belirlendiği gerekçesiyle kabulüne ilişkin ...Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.12.2007 gün ve 2004/492 E. - 503 K. sayılı kararı Yargıtay denetiminden de geçtikten sonra, 06.03.2009 tarihinde kesinleşmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan araştırma sonucu tazminat istemine dayanak taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilerek emsal metoduna göre değer belirlenmesi gerektiğinin düşünülmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Ne var ki hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda somut emsal olarak alınan kütükçü mahallesi 6671 ada 14 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu kaydı, 16/11/1998 tarihinde bu taşınmaza ilişkin yapılan satış
akit tablosu, emsal alınan taşınmazın satış tarihinde imar planı içinde olup olmadığı,emsal alınan taşınmazdan DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı, değerlendirme tarihindeki arsa metrekare rayiç bedeli takdir komisyonunca belirlenen emlak vergisine esas m2 değeri getirtilip bilirkişi raporu denetlenmeden hüküm kurulmuştur.
Dairemizin iade kararı ile dosyaya gelen satış akit tablosunda emsal alınan taşınmazın ipotek kaydı ile satış gördüğü anlaşılmasına rağmen bilirkişilerce somut emsal olarak alınan taşınmazdaki ipotek şerhinin hükmedilen bedele yansıtılmadığı, ayrıca bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazın DOP kesintisi yapılmış imar parseli dava konusu taşınmazın ise kadastral parsel olduğu belirtilmiş olmasına rağmen taşınmazın değeri belirlenirken bu husus dikkate alınmamıştır.
Bu durumda somut olayda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki (tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği 06/03/2009 tarihi) karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerleri, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınan taşınmazın ise satış tarihinde imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise kadastral arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazinenin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/01/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy