MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde,davacının tapuda ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 288 ada, 38 sayılı parselde kayıtlı taşınmazda, 300/3000 arsa paylı 1 nolu bağımsız bölüm, 900/3000 arsa paylı 2 nolu bağımsız bölüm, 700/3000 arsa paylı 3 nolu bağımsız bölüm, 600/3000 arsa paylı 4 nolu bağımsız bölüm, 500/3000 arsa paylı 5 nolu bağımsız bölümde müşterek mülkiyet sahibi olduğunu, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, 288 ada 20 sayılı parselde kayıtlı taşınmazda müşterek mülkiyet sahibi olduğunu, dava konusu taşınmazların taksimi mümkün bulunmadığından, taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece ... ... Mah. 288 ada 38 sayılı parselde kayıtlı 1, 2, 3, 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin ortaklığının satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapu malikleri arasında pay edilmesine, ... ... Mah. 288 ada 20 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın ortaklığının satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapu kaydındaki hisse nispetinde tapu malikleri arasında pay edilmesine, tapu maliklerinden ...'in hissesine düşen satış bedelinin ... 8. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.07.2014 gün ve 2014/92 E. - 81 K. sayılı veraset ilamında belirtilen hisse nispetinde mirasçılar arasında pay edilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında ortaklığın giderilmesi istenilen 288 ada 38 parsel sayılı taşınmaz yönünden her ne kadar bağımsız bölümler belirli ve bir kısmı taraflar arasında paylı ise de 3, 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin halen muris adına kayıtlı olduğu ve bu taşınmazlar açısından payların belirlenmediği görülmüştür. HMK'nın 297. maddesine göre mahkemece verilen kararın hüküm sonucu kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, istek sonuçlarından her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların mümkünse sıra numarası altında birer birer, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi ve verilen karar ile iki tarafın leh ve aleyhine hükmedilen görev ve hakların gayet açık ve anlaşılır biçimde yazılması gerektiğinin belirtilmiş olması karşısında mahkemece ... ... Mah. 288 ada 38 sayılı parselde kayıtlı 1, 2, 3, 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin ortaklığının satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapu malikleri arasında pay edilmesine şeklinde hüküm kurulması infazda tereddüt yaratacağından ve yeterli açıklıkta olmadığından bozmayı gerektirmiştir.
Üzerindeki ortaklığın giderilmesi istenilen 288 ada 20 parsel sayılı taşınmaz için ise;
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi
durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak kaç bağımsız bölüm var belirlenmeli ve öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması taraflara kat mülkiyeti kurulması gerekli işlemleri yapmak üzere tekrar süre verilmesi gerektiğinden ilgili belediye ve kurumun kat mülkiyetine geçiş cevabî yazıları beklenmeli, son tapu kaydı getirtilerek taraf teşkili sağlanmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 04/03/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy