MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalılar ..., ile...ve İnşaat A.Ş. ve ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15/05/2018 günü için yapılan tebligat üzerine, davalılar ..., ile ...ve İnşaat A.Ş. ve ... vekili Av. ... geldi, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı dava dilekçesi ile müvekkillerinin ... ili, ...ilçesi, ... mahallesi, 2000 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın 5, 7 ve 11 nolu bağımsız bölümlerin malikleri olduklarını, davalıların aynı taşınmazda 9 adet bağımsız bölümün sahibi olduklarını, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi” hakkındaki kanun çerçevesinde taşınmaz üzerindeki binanın riskli yapı kategorisinde olduğunun tespit edildiğini, 30/10/2013 tarihli apartman kat malikleri kurulu kararı uyarınca taşınmazın yıkılarak inşaat şirketine verilmesine karar verildiğini, anılan karar uyarınca taşınmazın 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkıldığını ve maliklerinin arsa tapularını aldıklarını, davalıların 05/11/2013 tarihinde ... Noterliği vasıtasıyla müvekkillerine ihtarname keşide ederek 30/10/2013 tarihli kat malikleri kurulunun 4 nolu kararı uyarınca bina yerine kat karşılığında yenisinin inşası işinin Karen Müteahhitlik A.Ş.'ye verilmesi hususunda anlaşma sağlandığını ve gerekli evrakların firmaya teslim edilmesi konusunun ihtar edildiğini, söz konusu ihtarnamede imtina eden hak sahiplerinin arsa paylarının bakanlıkça tespit edilecek rayiç değer üzerinden satılacağı hususlarını içerdiğini, davalılar tarafından teklif edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kabul edilebilir bir sözleşme olmadığını, sözleşmede yapılacak inşaatta arsa sahiplerinin hissesinin % 3, müteahhit firmanın hissesinin % 97 olacağının belirtildiğini, sözleşmenin ekinde gönderilen feragatname ile davalıların müvekkillerden imarda meydana gelecek emsal artışı ve diğer tüm yasal taleplerinden en geniş anlamda feragat etmelerinin istendiğini, değerleme şirketinin hak sahiplerine kat karşılığı oranı %75, yüklenici firmaya verilecek kat karşılığı oranının % 25 olarak taraflarına bildirildiğini, davalıların kanunu açıkça kötüye kullanarak müvekkillerinin taşınmazlarına el koymaya kalktıklarını, davalıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müvekkilleri tarafından imzalanmadığını ileri sürerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na müracaat ettiklerini, hisselerinin kendilerine satılması talebinde bulunduklarını, tek tek parseller üzerinde proje ve imalat yapılmasının mümkün olmadığını, ön proje dahi yokken davalıların sözleşme imzalatmaya çalışmasının dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığını, adil bir paylaşım için müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde hak sahipleri ile müteahhide verilecek nispet oranlarının ... lisanslı şirketten alınan değerleme oranlarına göre belirlenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. .
Mahkemece dava konusu taşınmazda davacıların arsa payı % 25 olmasına rağmen, yeni yapılacak inşaattan % 0.75 (0.0075) pay teklif edildiği, davacıların taşınmazın % 0.75 değerinde bağımsız bölümü kabul edip etmeme teklifi ve kabul edilmediği takdirde hissesinin satışa çıkarılması baskısı ile karşı karşıya bırakılmış bulundukları, davalılar tarafından davacıların ya sözleşmeyi kabul ya da paylarının satışına katlanma durumunda bırakmaya zorlayan karar ve sözleşme hükümlerinin davacıların mülkiyet hakkına yönelik ağır bir müdahale olduğu gerekçesiyle sözleşmede yer alan edimler arasında davacılar aleyhine aşırı oransızlık olduğunun tespitine, dava konusu yapılan sözleşmede yer verilen edimler arasında aşırı bir oransızlık bulunduğundan bunu ortadan kaldıracak hak sahiplerine ve müteahhite verilecek pay oranlarının taraflarca tespitinin gerektiği gerekçesiyle de Hak sahibi ve müteahhite verilecek pay oranlarının tespiti ile ilgili talebin reddine karar verilmiş, hüküm taraflar vekillerince temyiz edilmiştir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 3. maddesi ile riskli yapıların tespitinin, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağı ve sonucun Bakanlığa veya İdareye bildirileceği, Bakanlığın, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebileceği, verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılacağı veya yaptırılacağı, Bakanlığın belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebileceği, Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebileceği, bu itirazların, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacağı, 6. maddesi ile de üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceği, bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği ve bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde ise riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirileceği ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılacağı, oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verileceği, bu kararın anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edileceği ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re'sen tescil edileceğinin bildirileceği ve hisseleri
oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerinin arsa paylarının; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı düzenlenmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden dava konusu taşınmazın ... ili, ...ilçesi, ... mahallesi, 306 pafta, 2000 ada 3 sayılı parselde kayıtlı olup üzerinde kat mülkiyeti kurulu iken 26.03.2014 tarihinde 6306 sayılı Kanun gereğince kat mülkiyeti terkini yapıldığı ve anataşınmazın yıkıldığı anlaşılmış olmakla 634 sayılı Kanunun uygulanması mümkün olmayıp bu bağlamda 6306 sayılı Kanunun 3 ve 6. maddeleri ile 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi somut olaya uygulanacaktır.
Mahkemece uyuşmalık konusu somut olay hakkında anılan kanun hükümlerinin uygulanacağının gözetilip kanun hükümleri gereğince işin esasına girilerek, tarafların tüm delil ve belgelerinin toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması ve talep olmadığı halde tespit hükmü kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre 1.630,00.-TL’nin davacılardan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 05/06/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy