MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ve davalı ... tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 330 ada 1 parsel, 335 ada 1 parsel, 336 ada 1 parsel, 336 ada 6 parsel sayılı taşınmazların tamamının üzerinde yapı mevcut olup 330 ada 1 parselde bulunan dairelerde davacı ...'ın da hakkının bulunduğunu, diğer taşınmazlar üzerinde bulunan yapılara ilişkin mülkiyet haklarının olduğunu, bu taşınmaz üzerinde bulunan tüm daireler ve kiraya verilen fırının müvekkil hariç diğer mirasçılar tarafından kullanılmakta ancak müvekkile herhangi bir bedel ödenmediğini, bu nedenle 330 ada 1 parsel üzerinde bulunan ve davacıya düşen dairelerin ve kiraya verilen fırın kullanım bedelinin tespiti ile davalılardan tahsiline, maldaki paydaşlığın öncelikle aynen taksimi, mümkün olmadığı takdirde satış yoluyla ortaklığın giderilmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kabulü ile; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 330 ada 1 parsel, 335 ada 1 parsel, 336 ada 1 parsel, 336 ada 6 parsel sayılı taşınmazlardaki ortaklığın üzerinde bulunan muhtesatlar ile birlikte umum arasında açık arttırma yolu ile satılarak ortaklığın giderilmesine, davalı ... vekilinin dava konusu taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulmasına yönelik talebinin reddine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili ve davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.
Dava ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
1)Taraflar arasında ortaklığın giderilmesi istenilen ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 335 ada 1, 336 ada 1 ve 336 ada 6 parsel sayılı taşınmazlardaki ortaklığın üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli yapı bulunmadığı anlaşıldığından satış ve paylaştırma sureti ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık görülmemekle, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına karar vermek gerekmiştir.
2)... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 330 ada 1 parselde bulunan taşınmazlara ilişkin karara yönelik temyiz itirazlarına gelince:
Bu parsel yönünden dosyada alınan bilirkişi raporuna göre üzerinde bir adet betonarme ev olduğu anlaşılmakla Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,
ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.
Aynen taksim isteyen hissedarlara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle herbir müşterek malike/paydaşa en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözetilerek öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerekirken, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: 1)Mahkeme kararı davalı ...'a 12/03/2018 tarihinde tebliğ edilmiş olup, temyiz dilekçesi 29/03/2018 tarihinde havale edilmiş, harcı da bu tarihte alınmıştır. Temyiz talebinin yasal süre içinde yapılmadığı anlaşılmakla HUMK'nın 437. maddesi hükmünde öngörülen 8 günlük temyiz süresi geçmiş bulunduğundan 01.06.1990 gün ve 1989/3 Esas 1990/4 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davalı ...'ın temyiz isteminin REDDİNE, temyiz harcının istek halinde iadesine,
2) Yukarıda birinci bentde açıklanan nedenlerle; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 335 ada 1 parsel, 336 ada 1 parsel, 336 ada 6 parsel sayılı taşınmazlardaki ortaklığın satış ve paylaştırma sureti ile giderilmesine karar verilmesinde usul ve kanuna aykırılık görülmemekle, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA,
3) İkinci bentde açıklanan nedenlerle; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan 330 ada 1 parselde bulunan taşınmazlara ilişkin karara yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün bu yönden BOZULMASINA18/03/2019 günü oy birliği ile karar verildi.