MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 02.03.2015 tarihli dilekçe ile; müvekkilinin murisinin maliki olduğu ... ilçesi, ...112 ada 23 ve 24 parsel sayılı taşınmazların sırasıyla 36,80 m2 - 537,02 m2 yüzölçümlü bölümlerinin, 112 ada 19 parselin ise tamamının ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/342 E. - 2013/182 K. sayılı ilamıyla ... sınırları içinde kaldığı gerekçesiyle bedelsiz olarak hükmen tapularının iptaline karar verildiğini, temyiz incelemesinden geçerek 22.01.2015 tarihinde kesinleştiğini, tapunun iptal edilmesi sebebiyle zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutup şimdilik 10.000,00.-TL tazminatın tapunun iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği 22.01.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Hazineden tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmıştır. Daha sonra 18.08.2015 tarihli dilekçe ile ... 13. Noterliğinin 09.11.1994 gün 28650 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki rızai taksim sözleşmesi uyarınca 112 ada 24 parseldeki A5, A10 ve B4 nolu bağımsız bölümlerin değeri ile 112 ada 23 parseldeki A1 ve B3 nolu dubleks ikiz villaların bahçesinde meydana gelen azalmanın neden olduğu değer kaybı ile iptal edilen arsanın değerinin hesaplanarak müvekkiline ödenmesini istemiştir. 30.11.2015 tarihli ıslah dilekçesiyle toplam 341.143,30.-TL tazminatın 22.01.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur.
Davalı Hazine; davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davanın kabulüne, 341.143,30.-TL tazminatın 22.01.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından 1962 yılında yapılan kadastro sırasında 330 parsel sayılı 88.800 m2 yüzölçümündeki taşınmazın tapu kaydı uygulanarak zeytinlik, tarla ve kestanelik niteliği ile ...adına tespit edildiği, daha sonra hükmen ...ve ...adlarına tescil edildiği, 24/96 payı 6.1.1978 tarihinde satış yoluyla davacının murisi ...’a geçtiği, daha sonra ifraz yoluyla 1091 (112 ada 24), 1092 (112 ada 23) ve dava dışı parsellere gittiği, 112 ada 23 ve 24 parsel sayılı sırasıyla 575,65 m2 - 663,88 m2 yüzöçümlü taşınmazların 25.11.1983 tarihinde taksim yoluyla ... adına tescil edildiği, her iki taşınmazın üzerinde ikişer blokun bulunduğu, taşınmaz üzerindeki yapılara ilişkin yapı ruhsatının 1994 tarihinde onandığı ve taşınmazda at irtifakı kurulduğu, daha sonra ... Yönetimi tarafından açılan dava üzerine ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/342 E. - 2013/182 K. sayılı ilamıyla 112 ada 23 parselin 36,80 m2 - 112 ada 24 parselin 537,02 m2 yüzölçümlü kesimlerinin, 112 ada 19 parselin tamamının tapu kayıtlarının iptal edilerek ... niteliği ile Hazine adına tapuya tesciline karar verildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek 22.01.2015 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın 02.03.2015 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise, Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi ve tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında, davacının murisine ait tapu kaydının ... tahdidi içinde kaldığı gerekçesiyle kısmen iptal edildiği, her ne kadar ormanların özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de, tapu kütüğünün kişiler adına oluşturulduğu, satış yoluyla davacının murisinin maliki olduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, tapu iptal kararının kesinleştiği 22/01/2015 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir.
Dosya kapsamından tazminata konu 112 ada 23 parselin 23/01/2015 tarihi itibariyle imar planı içine alındığı 24 parselin ise kısmen imar planı içine alındığı ve taşınmazların belediyenin tüm hizmetlerinden yararlandıkları, etrafların meskun olduğu, bu haliyle arsa niteliğinde bulundukları anlaşıldığından mahkemece taşınmazların arsa olarak kabulünde ve tapu iptal kararının kesinleştiği tarih itibariyle de değerlerinin belirlenmeye çalışılmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı getirtilmemiş, imar planı içinde yer alıp almadığı, imar planı içinde ise ... kesintisi yapılıp yapılmadığı, değerlendirme tarihi itibari ile m² emlak değerleri araştırılmamış, tazminata konu taşınmazlardan da ... kesintisi yapılıp yapılmadığı kesin olarak belirlenmemiştir. Yine hükme esas alınan raporda, tahdit içinde kalarak tapusu iptal edilen 24 parsel üzerinde yer alan kat irtifakı kurulu taşınmazların değeri çevredeki emsal daire alış satış serbest piyasa rayicine göre belirlenmiştir. Oysa 634 sayılı KMK’nın 46/son maddesi uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu üzerinde bağımsız bölümleri bulunan yapılarda, öncelikle arsanın zemin değerinin emsal karşılaştırması yöntemiyle değerlendirme tarihindeki değerinin tespit edilmesi, üzerindeki binanın tamamının değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek, ayrıca bedelin tespitinde etkili diğer objektif ölçülerde dikkate alınarak taşınmazın arsa değeri ve tüm yapının değeri (ortak yerleride içerir biçimde) hesaplandıktan sonra davacının arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümlerin değerlerinin tespit edilmesi o bağımsız bölümlerin yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlarında gözönünde tutulmak suretiyle tazminatın belirlenmesi gerekmektedir. Yine bilirkişilerce 23 parselde başka hissedarlar da bulunduğu halde, parselin tahdit içinde kalan 36,80 m2'lik kısmının zemin değerinin tamamının davacıya verilmiş olması da doğru değildir.
Bu durumda; değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazların değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazların ve üzerindeki yapıların değerlendirme tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde 2015 yılındaki gerçek değeri tespit edilerek, ... Noterliğinin 09/11/1994 tarih ve 28650 yevmiye nolu düzenleme şeklinde ki rızai taksim sözleşmesinin onaylı sureti de getirtildikten sonra, oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA 06/12/2018 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy