MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine ve davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili 01/07/2014 havale tarihli dilekçesinde özetle; müvekkilinin...mevkii, 112 ada 25 parsel sayılı (eski 330 parselden müfrez 1090 parsel) 571,37 m2 yüzölçümlü taşınmazın, Orman Yönetimi tarafından açılan dava sonucu ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20011/335 Esas - 2012/203 Karar sayılı dosyasında verilen karar ile tapusu iptal edilerek orman vasfı Hazine adına tesciline karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini Türk Medeni Kanununun 1007. maddesinde tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğunu belirterek, fazlaya dair haklarının saklı kalmak kaydıyla dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte 10000,00.-TL'nin davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, 13/03/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile harcını yatırmak sureti ile dava değerini 83000,00.-TL olarak ıslah etmiştir.
Mahkemece; davanın kabulüne, davacının maliki olduğu 13 nolu bağımsız bölüm için 83000,00.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile adı geçen davacılara ödenmesine karar verilmiş, hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairenin 04.04.2016 tarih ve 2015/10246 - 2016/3860 E.K. sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmiştir.
Hükmüne uyulan bozma ilamında özetle; “Mahkemece, taşınmazın değer tespiti yönünden yaptırılan bilirkişi incelemesi hüküm kurmaya elverişli değildir.
Şöyle ki; TMK 1007. maddeden kaynaklanan tazminat davalarına da uygulanan Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin üçüncü fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak dördüncü fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek değer tespiti yapılması gerekmektedir.
Emsalin, dava konusu taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya değer tespitine esas alınan tarihe yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve daha önceki tarihlerde satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu Üretici Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra, dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmak, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmek suretiyle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın gerçek değeri tespit edilebilir.
Mahkemece, emsal araştırması yapılarak, emsal kayıtları dosyaya getirtilmiş ise de; hükme esas alınan inşaat, fen ve mülk bilirkişiden oluşan bilirkişi raporunda hangi taşınmazın emsal kabul edildiği açıklanmadan ve dava konusu taşınmazla herhangi bir karşılaştırma yapılmadan, emsale göre daha mı değerli, daha mı değersiz olduğu tartışılmadan, "çevredeki serbest piyasa rayicine göre" denilmek suretiyle ve aynı apartmanda bulunan mahkemenin 2014/391, 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/718 ve 796; 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/340, 371 ve 253 sayılı dosyalarında yargılamaya konu edilen ve dairede aynı gün temyiz incelemesi yapılan bağımsız bölümlerin herbiri için aynı şekilde matbu rapor hazırlanmak suretiyle hesaplama yapılmış, ayrıca değerlendirme tarihi olarak tapu kaydının iptaline ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih değil; dava tarihi esas alınmıştır.
Doğru sonuca varılabilmesi için, tarafların göstereceği ya da re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra hangisinin esas alındığı raporda açıklanmalı, 2942 sayılı Kanunun 4650 sayılı Kanun ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereğince, sadece satış değeri değil; emlak vergi değerleri de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırmasında gözönünde tutulmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin, tapu iptali kararının kesinleştiği 2013 yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerleri ve satış değerleri karşılaştırılarak, birbirine göre üstün ya da eksik yönleri tartışılmalı, değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin nedeni açıklanmalı, buna göre bir hesaplama yapılarak karar verilmelidir.
Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir.” gereğine değinilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 77.763,81.-TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine ve davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak açılan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından dava konusu ... 112 ada 25 parsel sayılı taşınmazın eski 330 parselden geldiği, 330 parsel sayılı taşınmazın arazi kadastrosu sırasında Mayıs 1954 tarih 63 numaralı tapuya dayanarak Zeytinlik, tarla ve kestanelik niteliğiyle 88800 m2 yüzölçümlü olarak ... adına tespit ve tescil edildiği, daha sonra bu taşınmazda yapılan imar uygulaması ile 80 adet parsele ayrıldığı, imar parsellerinden olan 1090 parselde kat irtifakı kurulduğu, bağımsız bölümlerin malikler adına arsa payları oranında tapuya tescil edildiği,1090 parsel sayılı taşınmazın yenileme kadastrosu sonucu 112 ada 25 parsel sayısı ve 571 m2 yüzölçümü ile tapuya tescil edildiği, Orman Yönetimi tarafından açılan dava sonucu; ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/335-2012/203 E.K. sayılı ilamı ile 112 ada 25 parsel sayılı taşınmazın tapusunun iptaline ve orman vasfı ile Hazine adına tesciline, taşınmazın üzerinde bulunan binanın kal'ine karar verildiği, hükmün 10/09/2013 tarihinde kesinleşmesi üzerine 112 ada 25 parselin orman vasfı ile Hazine adına tapuya tescil edildiği, 01/07/2014 tarihinde 112 ada 25 parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulu binadaki 2 numaralı bağımsız bölüm maliki ... mirasçılarının eldeki davayı açtığı anlaşılmıştır.
Mahkemece bozma ilamına uyularak karar verilmişse de; hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki ;
1) Kamulaştırma Kanununun kıymet takdir esaslarını belirten 11. maddesinin 1. fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.
Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.
Bozma ilamından sonra alınan bilirkişi raporunda bu yönteme uyulmamış, değerlendirme tarihi 10/09/2013 olmasına rağmen bilirkişiler 24/06/2013 tarihini değerlendirme tarihi kabul etmiş, bunun üzerine ek rapor alınarak değerlendirme tarihi düzeltilmişse de ek
rapor asıl rapor üzerinden düzenlenmiş olup asıl rapordaki maddi hatalar ve yöntem değiştirilmemiştir. Örneğin, dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazın birbirine göre üstün ve eksik yanları kıyaslanırken emsal taşınmazın rakımının yüksek olması ve denizi daha geniş açıdan görmesi nedeni ile dava konusu taşınmazdan %50 daha değerli kabul edilmeli denmesine rağmen dava konusu taşınmaz daha değerliymiş gibi hesap hatası yapılmış, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın emlak vergi değerleri eşit olmasına rağmen bilirkişilerce bu husus dikkate alınmadan dava konusu taşınmaz emsalden 2,75 oranında değerli kabul edilmiştir. Emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablosu dosyaya getirtilmemiş, emsal taşınmazın kadastral parsel mi imar parseli mi olduğu, taşınmazlardan DOP kesilip kesilmediği araştırılmamış, bilirkişi raporu denetlenmemiştir. Bu rapora göre hüküm kurulması mümkün değildir.
O halde; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,
2) TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak açılan davalarda taşınmazın değeri belirlenirken Kamulaştırma Kanunundaki yöntem izlenerek sonuca ulaşılması gerektiğinden ve dava konusu taşınmaz üzerinde Kat Mülkiyeti Kurulu bir bina olduğundan ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46. maddesinin son fıkrasında “ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı” hükmü bulunduğundan, ana yapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 1. fıkrasının g bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre, üzerindeki yapılara aynı maddenin h bendi gereğince değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları gösterilip yıpranma payı düşülmek suretiyle ve ayrıca i bendi hükmü uyarınca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı tespit edilir. Şayet o bağımsız bölüm yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da gözönünde tutulmak gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise; arsa değeri yukardaki belirtilen ilkelere göre belirlenmemesi, binanın tamamının değeri belirlenip arsa payına karşılık gelen değer hesaplanmaması, ortak alanların nereler olduğu raporda ifade edilmemesi, arsa üzerinde bulunan kat irtifakının taşınmazın değerini etkileyen ekonomik faktörlerden bahsedilerek, bulunan değerin %70 oranında artırılması, sözü edilen ilkelere uygun olmayan rapora göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarda açıklanan nedenlerle; davacıların ve davalının temyiz isteminin kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/06/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy