MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili 11.03.2015 harç tarihli dilekçe ile; müvekkilinin maliki olduğu ... köyü, 160 ada 54 parsel sayılı taşınmazın 1.320,33 m2 yüzölçümlü kesiminin ...Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/353 E. - 2011/552 K. sayılı ilamıyla kıyıda kaldığı gerekçesiyle bedelsiz olarak hükmen tapusunun iptaline karar verildiğini, tapunun iptal edilmesi sebebiyle zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı tutup şimdilik 30.000.-TL tazminatın tapunun iptaline ilişkin kararın kesinleştiği 01.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Hazineden tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmıştır.
Daha sonra 26.04.2016 havale tarihli ıslah dilekçesiyle fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak toplam 858.214,50.-TL tazminatın 01.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini istemiştir.
Davalı Hazine vekili; davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; davanın kısmen kabulüne, 660.165,00.-TL tazminatın dava tarihi olan 11.03.2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Hazineden alınarak davacıya ödenmesine, fazlaya ilişkin isteğin reddine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından 160 ada 54 parsel sayılı 2.415,30 m2 yüzölçümündeki taşınmazın 1994 yılında yapılan genel arazi kadastrosu ile kargir ev ve tarla niteliği ile ... adına tescil edildiği, 17.07.2012 tarihinde satış yoluyla davacıya geçtiği, Hazine tarafından açılan dava üzerine... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/353 E. - 2011/552 K. sayılı ilamıyla 1.320,33 m2 yüzölçümlü kesiminin kıyı kenar çizgisi içerisine kaldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptaline, sicilden terkinine karar verildiği, temyiz incelemesinden geçerek 01.03.2013 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın 01/03/2015 tarihinde açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından Devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. 4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih
itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmazların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin
oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.
Somut olaya gelince; davacıya ait tapu kaydının kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapusunun iptal edildiği, her ne kadar kıyıların özel mülkiyete konu olması mümkün değil ise de tapu kütüğünün davacı adına oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacının zararının tazmininin gerektiği kuşkusuzdur. Davacının zararı, tapu iptal kararının kesinleştiği 01/03/2013 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmektedir.
Ne var ki hükme esas bilirkişi raporunda taşınmazın arsa ya da arazi olduğu yönünde herhangi bir belirleme yapılmadan çekişmeli taşınmazın komşusu olan 160 ada 57 parsele ilişkin Marmaris 1. İcra Müdürlüğünün 2014/1177 sayılı takip dosyasındaki 13.01.2015 tarihli kıymet takdir raporunda 160 ada 57 parsel sayılı taşınmazın m2 birim fiyatının 500.-TL olarak belirlendiği, ancak dava konusu taşınmazın %50'sinin kıyı kenar çizgisi içinde kalmakla kaybedildiğinden hareketle, soyut, afaki bir değerlendirme üzerinden değer tespiti yapılarak piyasa koşullarına göre taşınmazın kıyı kenar çizgisi içinde kalan kısmının m2 birim fiyatının dava tarihi itibariyle 650.-TL’den toplamda 858.214,50.-TL, 01.03.2013 tarihi itibariyle ise m2 birim fiyatının 550.-TL’den 726.181,50.-TL olduğu rapor edilmiş, mahkeme ise taşınmazın toplamda 2.415,30 m2 olduğu bunun 1.320,33 m2'sinin sadece kıyı kenarda kaldığı gerekçesi ile iptal edildiği, bakiye kısmın 1.094,97 metrekare olduğu dolayısıyla geriye kalan kısmın büyük bir alan olup, rahatlıkla her alanda kullanılabileceği bu nedenle taşınmazın geriye kalanında değer kaybının yaşanmayacağı gerekçesi ile bilirkişilerce belirlenen m2 birim fiyatlarına itibar etmeyerek Marmaris 1. İcra Müdürlüğünün 2014/1177 sayılı takip dosyasında komşu taşınmaz için belirlenen m2 birim fiyatı olan 500.-TL üzerinden davanın kısmen kabulü yoluna giderek 660.165,00.-TL nin dava tarihi olan 11/03/2015 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermiştir.
Hükme dayanak yapılan .... İcra Müdürlüğünün 2014/1177 sayılı takip dosyasındaki kıymet takdir raporunun dosya kapsamında yer almadığının temyiz incelemesinde farkedilmesi üzerine dosya 07/06/2018 günlü karar ile mahkemeye iade edilerek takip dosyasındaki kıymet takdir raporunun onaylı örneğinin dosya içine konulması istenmiş, iade üzerine dosya kapsamına alınan kıymet takdir raporunun incelenmesinde; komşu 160 ada 57 parselin 1568,44 m2 olduğu ve 2015 yılı itibariyle m2 birim fiyatının 500.-TL olarak belirlendiği görülmüştür.
Eldeki dosyada davacının zararı, tapu iptal kararının kesinleştiği 01/03/2013 tarihinde oluşmuş olup, mahkemece bu tarihin değerlendirme tarihi olarak esas alınması gerekmekte iken mahkemece hükme dayanak yapılan Marmaris 1. İcra Müdürlüğünün 2014/1177 sayılı takip dosyasında komşu parsele ilişkin kıymet takdir raporunda taşınmazın 2015 yılı itibariyle belirlenen m2 birim fiyatı olan 500.-TL üzerinden tazminat belirlemesine gidilmiş, hükümde ise taşınmazın dava tarihi itibariyle mi yoksa tapu iptal kararının kesinleştiği 01.03.2013 tarihi itibariyle mi değerinin belirlendiği hususu netleştirilmediği gibi davacı yanca tapunun iptaline ilişkin kararın kesinleştiği 01.03.2013 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsile karar verilmesi talep edilmiş iken faizin başlangıç tarihi olarak ise dava tarihi esas alınmıştır. Mahkemece verilen karar bu yönleri ile yerinde görülmediği gibi bilirkişi raporunda taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilerek emsal metoduna göre değeri belirlendi ise de tazminat istemine dayanak yapılan taşınmazın değerlendirme tarihi olan 01/03/2013 tarihi itibari ile imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içindeyse imar planının hangi tarihte yapılıp kesinleştiği, DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı, imar planı içinde değilse de değerlendirme tarihi itibariyle belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, belediye sınırları ve meskun saha içinde olup olmadığı hususları da araştırılmamıştır.
Kaldı ki; değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilse dahi, bilirkişilerce somut emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin güncel tapu kaydı, imar planı içinde yer alıp almadığı, imar planı içinde ise DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı, değerlendirme tarihi itibari ile m² emlak değerleri araştırılmamış, dava konusu taşınmazın fotoğrafları dosyaya eklenmemiştir.
Bu durumda; mahkemece değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Hal böyle olunca çekişmeli taşınmazın iptale karar verilen 1.320,33 m2 yüzölçümlü kesiminin
zararın doğduğu 01/03/2013 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 01/03/2013 tarihindeki gerçek değeri, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununun 11. maddesine uygun olarak yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazların resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı, DOP düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazın konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine 10/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy