MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kain tapunun 391 ada, 24 parsel sayılı taşınmazın davacı ile davalıların müşterek murisleri ... adına kayıtlı olduğu ve tarafların iştirak halinde malik oldukları, taşınmazın taraflar arasında aynen ve ivaz ilavesi suretiyle taksiminin mümkün olmadığı belirtilerek ortaklığın satış suretiyle giderilmesi istenilmiştir.
Mahkemece; dava konusu taşınmazın taksiminin mümkün bulunmadığı gerekçesiyle ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde kain tapunun 391 ada, 24 parsel sayılı taşınmazın açık arttırma suretiyle satılarak ortaklığın giderilmesine, satışın umum arasında aleni müzayede tapudaki hak ve yükümlülükleri ile birlikte icrasına ve satış bedelinin % 11.76'sının davalı ...'e ve % 88.24'ünün tapu kaydı ve veraset ilamındaki hisseler oranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dosyada mevcut bilirkişi raporunda ;dava konusu 391 ada 24 parsel ... adına kayıtlı olup somut olayda 3 mirasçının olduğu ve 391 ada 24 parsel üzerinde üç katlı kargir inşaat tarzında binanın yer aldığı tespit edilmiş ancak kaç bağımsız bölümden oluştuğu, bu bağımsız bölümlerin kullanıma uygun olup olmadığı ve kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmazın söz konusu olup olmadığı tespit edilmemiştir. Ayrıca imar mevzuatına ve genel hükümlere göre taşınmazın aynen taksiminin ya da paydaşların birbirlerine ivaz vermeleri suretiyle bölüştürülmesinin taşınmazın niteliği, taşınmaz üzerindeki binanın kat mülkiyeti kurulması şartlarında olmadığından, paydaşların pay durumu bakımından, genel hükümlere göre mümkün olmadığı, ortaklığın satış yolu ile giderilmesinin mümkün olacağı da saptanmıştır.
Bu bakımdan mahkemece öncelikle kanunun aradığı şartlar dikkate alınarak yapının kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz olup olmadığı tespit edilmeli sonrasında ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Mahkemece bu hususlar yerine getirilirken ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesi 2013/543 Esas, 2015/196 karar sayılı kararı da dikkate alınmalıdır.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 25/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy