MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki yönetim planının bazı maddelerinin iptali davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairenin 06/06/2017 gün ve 2017/888 E- 2017/5014 K. sayılı kararıyla bozulmasına karar verilmiş, süresi içinde davacılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:
KARAR
Davacılar vekili, müvekkili ile davalıların ... ilçesi ... mevki 8 pafta 649 parselde kayıtlı taşınmazda kat maliki olduklarını, davalılardan ... Turistik Tesisler ve Pazarlama AŞ'nin aynı zamanda sitenin inşaatını gerçekleştiren ve yönetim planını hazırlayan şirket olduğunu, “yönetim planının öncelikle 5., 7., 17., 18., 19., 20., 22., 23., 26., 31. maddelerinin ve varsa resen tespit edilecek diğer maddelerinin 634 sayılı KMK ve genel hükümlere aykırı bölümlerinin iptal edilmesine ve yönetim planının yasaya uygun olarak değiştirilmesine” karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, “Yönetim planında yasaya aykırı bir hüküm her nasılsa yer almış olup da kat maliklerine uygulanmak istendiğinde; ilgili kat maliki, kat malikleri kurulunda diğer kat malikleri ile uzlaşamazsa, yasaya aykırı bu hükmün uygulanması nedeniyle her zaman hakimin müdahalesini isteyebilir. Hakim bu başvuruyu 33. madde kapsamında inceleyip, yönetim planının bu hükmünün uygulanıp uygulanmayacağını, buna göre kat malikleri kurulunca alınmış bir karar varsa iptali gerekip gerekmediğini hükme bağlayacaktır. Site kat maliklerinin yapmış oldukları 08/05/2010 tarihli toplantıda Yönetim Planı'nın 17/a, 22/c ve 23 ncü maddelerinin iptali talep edilmiş ancak talep oyçokluğuyla reddedilmiştir. Bu durum karşısında yukarıda yapılan açıklamalar ışığında kat maliklerince ancak bu maddeler yönünden iptal talebinde bulunulabilinecektir. İptal davasının konusunu oluşturan maddeler irdelendiğinde; 17/a maddesiyle yapı fiilen tamamlanmamış ise bunların sahiplerinin hizmet giderlerine katılmak zorunluluğunun bulunmadığının düzenlendiği, KMK 20.'nci maddesine göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma (Ek ibare: 5711 - 14.11.2007 / m.9) "güçlendirme" ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlü oldukları ancak tamamlanmamış yapılar için anlaşma üzere aidat istenmemesinin Kanuna aykırı bir yönü bulunmadığı anlaşıldığından işbu madde yönünden iptal talebinin reddine; 22/c maddesiyle şirkete ayrıca 22 oy hakkı tanındığı, KMK 31.'nci maddesine göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahip olduğu ayrıca kat malikleri dışındaki bir gerçek yada tüzel kişinin toplantıya katılamayacağı dolayısıyla mevcut hükmün açıkça Kanuna aykırı olduğundan iptaline; 23. maddesiyle seçilecek yöneticilerden ikisinin şirket yönetim kurul üyelerinin gösterdiği adaylar arasından seçileceğinin düzenlendiği KMK 32.'nci maddesi uyarınca anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim plânı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği ancak mevcut düzenlemenin kat maliklerinin iradesine ipotek koyduğu ve onu yok saydığı, sitelerin kat malikleri tarafından ticari kaygılar güdülmeden yönetilmesi gerektiği, mevcut düzenlemenin şirketin site yönetimine her daim hakim olması amacıyla yapıldığı, bu amacın Kat Mülkiyeti Kanununun ruhuna açıkça aykırı olduğu anlaşıldığı” gerekçesiyle, “davanın kısmen kabulü ile, ... ili ... ilçesi ... köyü 649 parsel sayılı taşınmaz yönetim planının 22/c ve 23 nolu maddelerinin iptaline, davacı tarafın fazlaya ilişkin taleplerinin reddine” karar verilmiştir.
Hükmün davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekilleri tarafından temyizi üzerine Dairemizce “dava konusu anataşınmazın yönetim planının site malikler kurulu başlıklı 22. maddesine göre; kat malikleri kurulunun her yıl Nisan ayının son cumartesi günü toplanacağı belirlenmekle davaya konu olan kararların alındığı 08.05.2010 günlü toplantının niteliği itibariyle olağanüstü toplantı olduğu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29/2. maddesinde “Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir” hükmünün düzenlendiği ve bu düzenleme karşısında olağanüstü toplantılarda gündem dışı konuların ele anılıp görüşülemeyeceği anlaşılmakla, mahkemece davaya konu toplantıdaki gündem dışı alınan kararların tümünün iptali gerekirken yazılı şekildeki gerekçe ile yönetim planının 22/c ve 23 nolu maddelerinin iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Davacılar vekili, kararın düzeltilmesi isteminde bulunmuştur.
Davanın; yönetim planının bazı maddelerinin iptali istemine ilişkin olduğu, sehven yönetim planının bazı maddelerinin görüşüldüğü kat malikleri toplantısının iptali olarak değerlendirilerek karar verildiği anlaşılmakla, kararın düzeltilmesi isteminin kabulü ile Dairemizin 06/06/2017 gün ve 2017/888 E- 2017/5014 K. sayılı hükmün bozulmasına ilişkin kararının kaldırılmasına karar verildikten sonra dosyanın bu kez yapılan incelemesinde:
Mahkemece, kat malikleri toplantısında görüşülen yönetim planı maddelerinin iptalinin istenebileceği, diğer bir deyişle kat malikleri kurulunda görüşülmeyen yönetim planı maddelerinin iptalinin istenemeyeceği gerekçesiyle, toplantıda görüşülmeyen maddeler yönünden bir inceleme yapılmadığı, yönetim planının incelenen 17/a, 22/c ve 23 maddeleri yönünden ise, 17. 22. ve 23. maddeleri birden fazla hüküm içermesine rağmen kısmen inceleme yapıldığı, yasaya hangi kısımların aykırı olduğu hükümde açıkça belirtilmeksizin madde numarası belirtilmek suretiyle infazda tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 15. maddesinde, kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip olduğu, 16. maddesinde ise, kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olduğu, 27. maddesinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 28. maddesinde ise, yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğu ve kat maliklerinin 33.'üncü maddeye göre mahkemeye başvurma haklarının saklı olduğu düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, anagayrimenkul kanunların emredici hükümlerine aykırı yönetilemeyeceğine göre, yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler yer alamaz. Emredici hükümlere aykırılık, yok veya mutlak butlanla hükümsüzlük hali olup, KMK’na göre her bir kat maliki, belirli bir süre ile bağlı olmaksızın yönetim planının kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemelerinin iptalini isteyebilir. Bunun için ilgili maddelerin kat malikleri kurulunda görüşülmüş olması da gerekmez. Ayrıca, eda davası açılabilecek iken tespit davası açılamaz. 6100 sayılı HMK'nın 26. maddesine göre hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Mahkemece, iptali istenmeyen maddelerin resen yasaya aykırılığı araştırılarak iptaline karar verilemeyeceği gibi, 634 sayılı KMK'nın 27. ve 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerine ait bir yetki olup, kat maliklerinin yerine geçilerek yönetim planının değiştirilmesi mümkün değildir.
Mahkemece, iptali istenen bütün maddeler yönünden yasanın emredici hükümlerine aykırılık oluşturup oluşturmadığı incelenerek, iptaline karar verilen her bir düzenleme hükümde gösterilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yerinde olmayan gerekçe ile 6100 sayılı HMK’nın 297. maddesine aykırı hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacılar vekilinin kararın düzeltilmesi isteminin kabulü ile Dairemizin 06/06/2017 gün ve 2017/888 E- 2017/5014 K. sayılı hükmün bozulmasına ilişkin kararının KALDIRILMASINA, temyiz itirazlarının kabulü ile ... .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 19/09/2012 tarih ve 2010/670 E- 2012/1202 K. sayılı kararının değişik gerekçe ile BOZULMASINA, karar düzeltme harcının istek halinde iadesine 19/02/2019 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy