MAHKEMESİ: ...... Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili 19/02/2015 tarihli dava dilekçesinde, davacı adına tapuda kayıtlı bulunan, ......eldesi, 1483 parsel sayılı taşınmazın bir bölümünün tapu kaydının, ..... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/346 - 2011/337 E.K. sayılı kararı ile iptal edilerek, orman niteliği ile Hazine adına tesciline karar verildiğini, 25/09/2012 tarihinde kararın kesinleştiğini, TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğunu belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydıyla 100.000,00 TL tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, daha sonra 27/04/2016 tarihli harçlandırılmış ıslah dilekçesi ile dava değerini 3.741.857,00 TL olarak değiştirmiş, yine aynı tarihten faiz talep etmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne, 3.741.857,00 TL tazminatın 25/09/2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından istinaf edilmekle, ..... Bölge Adliye Mahkemesince, taşınmazın beyanlar hanesine 06/12/1993 tarihinde "parselin ormanla ilgisi vardır" ve 11/08/2003 tarihinde "orman tahdit sınırları içinde kalmaktadır" şerhlerinin verildiği, davacı ...'ın taşınmaz üzerindeki şerhleri bilerek taşınmazı 03/03/2006 tarihinde satın aldığı, bu şerhler nedeniyle, taşınmazın orman ve Hazine ile ilgisinin olduğunu bilmediğinin ve iyi niyetli olduğunun söylenemeyeceği gerekçesiyle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilinin temyizi üzerine Dairenin 03.10.2017 gün ve 2017/7688 E. - 2017/7196 K. sayılı kararıyla bozulmuştur.
Hükmüne uyulan bozma ilamında "Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu taşınmazın 1973 yılında yapılan kadastro sırasında 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu gereğince 1951 yılında oluşturulan tapu kaydına dayalı olarak tespiti yapılarak 14150 m2 tarla vasfı ile gerçek kişiler adına tescil edildiği, daha sonra 24/04/1989 tarihinde davacının miras bırakanı İsmail Sancak tarafından satın alındığı, 20/08/1992 tarihinde mirasçılarına intikal ettiği, 03/03/2006 tarihinde tüm hisselerin davacı tarafından satın alınarak adına tescil edildiği, 06/12/1993 ve 11/08/2003 tarihlerinde tapu kaydına ormanla ilgili olduğu ve orman sınırı içinde kaldığı yönünde şerhler konulduğu anlaşılmaktadır.
Hazine tarafından tapu maliki ... aleyhine açılan dava sonucu ...... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/346-2011/337 sayılı ilamı ile taşınmazın 10691 m2 bölümünün tapusunun iptaline ve orman niteliğiyle Hazine adına tesciline dair verilen hükmün
Yargıtay denetiminden geçerek 25/09/2012 tarihinde kesinleştiği, bunun üzerine davacının tazminat istemli eldeki davayı 19/02/2015 tarihinde açtığı dosya kapsamı ile sabittir.
Davacı, tapuda kayıtlı taşınmazın tüm hisselerini tapu sicil memuru huzurunda resmi şekilde düzenlenen satış sözleşmesi ile satın almış olup ortada şekil bakımından geçerli bir sözleşme olduğu, davacının geçerli bir sözleşme ile satın aldığı taşınmazın, mahkeme kararı ile elinden çıkmış olması nedeni zarara uğradığı, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, mülkiyet hakkına ilişkin Anayasal ve yasal düzenlemeler karşısında davacının zararının karşılanması gerektiği hususunda bir tereddüt bulunmamaktadır.
Davadaki sorun davacının tapu kaydındaki orman şerhini görerek satın alması durumunda Hazineye karşı dava açıp açamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Mülkiyet hakkı gerek Anayasa ve yasalarla iç hukuk yönünden, gerekse Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve ek protokolleri ile kabul edilmiş temel haklardandır. (Anayasa md. 35/1 AİHS ek protokol 1-1) Türk Medeni Kanununun 683. maddesinde de bir şeye malik olan kimsenin hukuk düzeninin sınırları içerisinde o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi olarak belirtilmiş, malikin malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebileceği hüküm altına alınmıştır. Bütün bunların yanında mülkiyet hakkı kamu yararının bulunduğu hallerde sınırlandırılabilir ya da tamamen kaldırılabilir. Ancak bu sınırlandırma ya da kaldırma gerçekleştirilirken T.C. Anayasasının 90/5. maddesi ile iç hukukun üstünde sayılan AİHS hükümleri gereğince .... tarafından oluşturulan 30/05/2006 tarih ve 1262/02 sayılı kararda ifade edildiği üzere "...bir kişiyi mülkünden yoksun bırakan bir önlemin…" "...kamu yararına meşru bir amaç gütmesi gerektiği..." bu önlem alınırken "başvurulan yollar ve gerçekleştirilmesi amaçlanan hedef arasında makul bir denge olması gerektiği..." kişinin "...kişisel ve haddinden fazla yük taşımak zorunda kalması halinde gerekli dengenin kurulamayacağI açıktır. Bir başka ifadeyle kamu yararı ile mülkiyet hakkından kısmen veya tamamen yoksun bırakılan kişinin menfaati arasında makul, kabul edilebilir, hak ve adalet dengesini sağlayacak bir oranın kurulması asıldır.
Devlet tarafından verilen, doğru esasa ve geçerli kayda dayalı mülkiyet hakkına değer verileceği kuşkusuzdur. Böyle bir yer özel mülkiyet kapsamından çıkarılarak kamu malı niteliğini kazanmakla birlikte, kişinin ya da kişilerin söz konusu tapuya dayalı hakkının yukarıda ifade edildiği gibi hukuki güvenlik ilkesinin sonucu olarak korunması gerektiği muhakkaktır. Aksi düşünce tarzının, devletin, verdiği tapunun geçersizliğini ileri sürerek, hiçbir karşılık ödemeksizin iptalini istemesi, zamanında geçerli bir şekilde ve kayda dayalı olarak oluşturulan mülkiyet hakkı ile bağdaşmayacağı gibi, kamu vicdanını yaralaması yanında hukuk devleti ilkesini de zedeleyen bir tutum oluşturacaktır.
Tüm bunların yanında 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007. maddesi “tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur” hükmünü içermektedir. Devletin buradaki sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescil sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır. Çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Bu itibarla kadastro görevlilerinin dayanaksız ya da gerçek duruma uymayan kayıtlar düzenlemeleri ve taşınmazın niteliğinde yanlışlık yapmalarını da aynı kapsamda düşünmek gerekir. Zira tapu işlemleri kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan tapu kütüğünün oluşumu aşamalarında kadastro işlemleri ile tapu işlemlerinin bir bütün oluşturduğu kuşkusuzdur.
Somut olaya gelince; ormanlar özel mülkiyete konu olamayacak ise de; taşınmaza önce kadastro yoluyla gerçek kişiler adına tapu kaydı oluşturulduğu, satış yoluyla çekişmeli taşınmazın davacıya intikal ettiği, bu şekilde tapu sicilinin hatalı olarak tutulduğu dosya kapsamı ile sabit olmakla TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğu ilkesi gereği Hazinenin davacının gerçek zararını karşılaması gerekmektedir
Açıklanan sebeple Hazine açısından çekişmeli taşınmazın tapu iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarih itibari ile taşınmazın gerçek değerinden sorumlu olacağı, bunun kusursuz, objektif sorumluluk niteliğinde olduğu, davacının tapu kaydındaki şerhi bilerek, görerek satın almasının yani iyiniyetli olup olmamasının Hazinenin sorumluluğuna etki etmeyeceği ve tazminata hükmedilmesi gerektiği açık olduğuna göre bölge adliye mahkemesince verilen karar usul ve kanuna aykırıdır." hususlarına değinilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu; davacının davasının kısmen kabulü ile, 2.138.204,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Dava TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak açılan tazminat istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmişse de yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki, dava konusu olayda Hazinenin sorumluluğu Türk Medeni Kanununun 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından kaynaklandığından, zararın meydana geldiği tarihe göre, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Mahkemece tapu iptal kararının kesinleştiği tarihe göre taşınmazın arsa vasfında olduğunun kabulü yerindedir. Ancak emsal alınan ...... mahallesi 228 m2 yüzölçümlü, 12069 parselin satış akit tablosundan 1/2 hissesinin 14.250 TL'ye ... .... adlı kişiye, 1/2 hissesinin de 14.250 TL bedelle .....adlı kişilere satıldığı yani taşınmazın tamamının 28.500 TL'ye satıldığı satış m2 fiyatının 125 TL olduğu anlaşılmaktadır. Oysa hükme esas alınan bilirkişiler tarafından düzenlenen raporda, emsal alınan 228 m2 yüzölçümlü ...... parsel sayılı taşınmazın 1/2 hissesinin 25/03/2011 tarihinde 28.5000 TL'ye satıldığı belirtilerek, m2 satış fiyatı 250 TL üzerinden hesaplama yapılmıştır. Ayrıca bilirkişilerce taraflarca sunulan emsallerin kayıtları getirtilmediğinden incelenmediği ve tek emsal parselin incelendiği rapora dayalı hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.
Bu durumda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.
Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki (tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği 25/09/2012) karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan ...... payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerleri, ilgili belediye başkanlığı emlak vergi dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınan taşınmazın ise satış tarihinde imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise kadastral arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 10/10/2019 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy