MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili,..... sayılı parselde tapuya kayıtlı ....24.01.2013 tarihinde yapılan kat malikleri kurulu toplantısında yasaya, yönetim planına, genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına aykırı olarak alınan kararların iptali gerektiğini, yönetim planının 10. maddesine yapılan ilave ile ana bölümlerdeki ortak yerlerin anabölüm maliklerinin kullanımına hasredilmiş ortak yer olduğunun, tüm kat maliklerine ait ortak yer olmadığının düzenlendiğini, ana yapının "otel, daire ve dükkanlardan oluşan 11 bodrum, zemin 25 normal katlı, betonarme karkas bina" olarak tapuda kayıtlı olduğunu, eklemenin yönetim planının 14. maddesiyle çeliştiğini, 14.maddenin ilk halinde açıkça tüm ortak yerlerde hiçbir değişiklik yapılamayacağının, inşaat ve onarım işlerine girişilemeyeceğinin kabul edildiğini, bu nedenle Süzer Plazanın 24.01.2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim planının 10. ve 14. maddelerine yapılan kanuna, yönetim planına ve hakkaniyet kurallarına aykırı ilavelerin ve bunun için alınan kararların iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hükmün temyizi üzerine, Dairemizin 07/06/2018 gün ve 2017/3790 E. - 2018/4441 K. sayılı ilamı ile “Dava, tek parsel üzerinde ve kat mülkiyeti kurulu ana taşınmazın, 24.01.2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında, yasaya, yönetim planına ve hakkaniyet kurallarına aykırı olarak yönetim planının 10 ve 14. maddelerine yapılan ilavelerin ve bunun için alınan kararların iptali istemine ilişkin olmakla, uyuşmazlıkta uygulanacak olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesindeki, "Bu konunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir." hükmü uyarınca, sulh hukuk mahkemesince işin esasına girilerek tarafların göstereceği deliller toplanıp oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamı üzerine yapılan yargılamada, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde, ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceği düzenlenmiş ve sayılan ortak yerlerin dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeylerinde ortak yer konusuna gireceği, 5. maddesinde, arsa payının, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmeyeceği ve başka bir hakla kayıtlanamayacağı düzenlenmiştir.
Kanunun 12. maddesinde, “Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı” kat mülkiyetinin kuruluşuna ilişkin bilgi ve belgeler düzenlenmiştir.
Kanunun 15. maddesinde, kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medenî Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahip olduğu, 16. maddesinde ise, kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik ve ortak yerlerde kullanma hakkına sahip olduğu, bu hakkın aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile orantılı olduğu belirtilmiştir.
Yine Kanunun 19. maddesine göre, “kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” Kanunun 42. maddesine göre de,
“Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır… Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir”
Kanunun 27. ve 32. maddelerinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü olduğu, 28. maddesinde ise yönetim planının anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenlediği, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunun şart olduğu ve kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarının saklı olduğu düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, anagayrimenkul kanunların emredici hükümlerine aykırı yönetilemeyeceğine göre, yönetim planında kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler yer alamaz.
Öncelikle belirtmek gerekir ki; KMK’na göre anagayrimenkulün ortak yerlerinin belirlenmesi ile ortak yerlerin kullanımının bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılması farklı hukuki düzenlemelere tabidir. Kanuna göre, ortak yerler mimari proje ve bütün maliklerce düzenlenen ilk tescildeki sözleşme (yönetim plan) ile belirlenebileceği gibi kullanımı da bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir. Anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla bir kısım yerlerin ortak alandan çıkarılması veya bir kısım yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür. Bununla birlikte tüm kat maliklerinin oybirliği olmadan alınan ve ortak alanlarda mülkiyet/arsa payı değişikliği anlamına gelecek kararlar mutlak butlanla hükümsüzdür. Bütün bunlara karşılık; anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetileceği ve anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin yönetim planı ile kat malikleri kurulu tarafından belirleneceğine göre, kat malikleri kurulunun 4/5 (tüm kat maliklerinin) çoğunluğu ile alacakları kararla özel amaca tahsisli (sığınak, kapıcı dairesi v.b. gibi oybirliği gerektirmeyen) olmayan bir kısım ortak yerlerin kullanımı bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, ortak alanlar üzerinde Yasanın kat maliklerine tanıdığı hak ve yetkiler, kat malikleri kurulu kararı ile devredilemez ve kaldırılamaz. Ayrıca yönetimin veya yöneticinin, kat malikleri kurulu kararlarını onay yetkisi bulunmadığı gibi, kat malikleri kurulunca alınan kararların yerine getirilmesi yöneticinin görevlerindendir.
Somut olayda, anagayrimenkul üzerinde tek yapının bulunduğu, yapıda otel-mağaza- ofis, rezidans ve graj bölümlerinin yer aldığı, toplu yapıya geçilmediği, yönetim planının 63. maddesinde ilgili anabölümlerde bulunan ortak alanların kullanımının o bölüm maliklerine bırakıldığı anlaşılmakla, mahkemece yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak tarafların tüm delilleri ile birlikte iptali istenen (yönetim planının 10. ve 14. md eklenen) maddelerin değerlendirilmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, kanuna ve uyuşmazlığa uygun düşmeyen bilirkişi raporuna itibarla hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 10/12/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy