MAHKEMESİ: Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ... ve ... vekillerince tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar, davalılardan ... ve ...'ın mimari projeye göre apartmanın ortak alanı olan bahçe kısmına tecavüz ederek kendi dairelerinin taban alanlarını genişletmek suretiyle ortak alanın bir kısmını 1 ve 2 nolu dairelerine dahil ettiklerini, bu durumun projeye aykırı olduğunu, eklentinin yıkılarak projeye uygun hale getirilmesini, 21/09/2013 tarihli kat malikleri kurulunda çatıya çıkış penceresi açılması kararı alındığını, bu bölümün projede dubleks daireye ait olduğunu, kendilerinin şahsi mülkünün olduğunu, mimari projede çatıya çıkış penceresinin olmadığını, projede olmayan bu yere çıkış penceresi açılması durumunda kendilerine ait olan terasın kapalı çatı alanının zarar göreceğini ve evin güvenliğinin kalmayacağını beyanla, kararın iptalini talep ve dava etmişlerdir.
Mahkemece, “Davanın kabulü ile; 1-Davalı ... Sitesi A Blok kat malikleri kurulunca alınan 21/09/2013 tarihli kat malikleri kurulu kararlarının iptaline, 2-Dosya içerisinde bulunan iş bu dosya için İnşaatçı bilirkişi ... ve Hukukçu Bilirkişi Mahmut Kadıoğlu tarafından düzenlenen 07/03/2016 tarihli bilirkişi heyeti raporuna göre davaya konu "Antalya ili, Konyaaltı ilçesi, Arapsuyu mah. 5338 ada, 11 parselde bulunan ... Sitesi A Blokta: A- binanın kuzey cephesinde 1.70x17.40=29,58 m2 duvar örülerek ilave kapalı alan oluşturulduğu, B- binanın Güney cephesinde 9.20x1.30=11.96 m2'lik alanın duvar örerek 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlere ilave edildiği, C- binanın doğu cephesinde 3.30x1.20= 3.96 m2; 2.90 x 2.30=6.67 m2; 2.90x1.60=4.64 m2; 3.60x0.70=2.52 m2 olmak üzere 17.79 m2 lik alan duvar örülerek, (5.50*1.10) +(2.40*2.30)=11,57 m2'lik alan 70 cm duvar üzerine pvc panjur yapılarak 1 nolu bağımsız bölüme ilave edildiği, D-binanın batı cephesinde 3.30 x 1.20= 3.96 m2; 2.90 x 2.30=6.67 m2; 2.90 x 1.60= 4.64 m2; 3.60 x 0.70=2.52 m2 olmak üzere 17.79 m2 lik alan duvar örülerek, (5.50*1.10) +(2.40*2.30)=11,57 m2'lik alan 70 cm duvar üzerine pvc panjur yapılarak 2 nolu bağımsız bölüme ilave edildiği tespit edildiği, bu nedenle 1 nolu bağımsız bölümün bu şekilde 14,79+17,79 + 5,98 =38,56 m2 duvar örülerek kapatılmış olduğu 11,57 m2'lik alanın ise 70 cm'lik duvar üzerine panjur örülerek büyütüldüğü, 2 nolu bağımsız bölümün bu şekilde 14,79+17,79 + 5,98 =38,56 m2 duvar örülerek kapatılmış olduğu 11,57 m2'lik alanın ise 70 cm'lik duvar üzerine panjur örülerek büyütüldüğü,1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerde yapılan imalatların tasdikli mimari projesine aykırı imalatlar olduğu, mimari güzelliği bozduğu ilave kapalı alan oluşturulması nedeniyle emsal artışına sebep olduğu ve ruhsat alamayacak imalat olduğu anlaşılmakla, davalılar ... ve ... tarafından yapılan bu değişikliklerin kaldırılarak projeye uygun hale getirilmesine, 3)Davalılara dava konusu aykırılığı
gidermesi için hükmün kesinleşmesinin akabinde 2 aylık süre verilmesine, hüküm gereği davalılar tarafından yerine getirilmediği taktirde masrafları davalılara ait olmak kaydıyla icra kanalıyla yerine getirileceğinin ihtaratına” karar verilmiştir.
Davalılar ... ve ... vekillerince istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf mahkemesince, başvurularının esastan reddine karar verilmiş, hüküm, davalılar ... ve ... vekillerince temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinde, davacıların dava dilekçesinde 21.09.2013 tarihli toplantının veya toplantı da alınan bütün kararların değil, toplantıda alınan çatıya itfaiye merdiveni ile pencere açılması kararının iptali ile 1 ve 2 nolu bağımsız bölüm maliklerinin projeye aykırı imalatlarının eski hale getirilmesini istedikleri, kat irtifakı kurulu anataşınmazda 6 bağımsız bölümün bulunduğu, 5. ve 6. bağımsız bölümlerin çatı katı ile dubleks ve çatı katına çıkışlarının bulunduğu, mimari projede ortak alandan çatıya çıkışın bulunmadığı, çatıda güneş enerjisi sistemlerinin olduğu ve diğer kat maliklerinin ortak alan olan çatıdaki işlemlerle ilgili bina dışı harici merdiven sistemi kullanmak zorunda kaldıkları, projedeki bu eksikliği gidermek amacı ile dosya içerisindeki yönetim planının 8. maddesinde “ kat malikleri kurulu 6/5 kararı ile ortak alan çatıya çıkmak için bina içerisinden itfaiye merdiveni yapılarak çatıya çıkış sağlanacaktır” hükmünün yer aldığı, 21.09.2013 tarihli toplantı 6 kat malikinden 5 kat malikinin katılımı ile toplantının yapıldığı ve 5 kat malikinin oybirliği ile 7. maddesinde, “çatıya itfaiye merdiveni ile pencere açılmasına” kararı ile birlikte diğer bir takım kararların alındığı, davacıların toplantıya katılmadıkları, toplantının olağanüstü toplantı olduğu, KMK'nın 29/2. maddesine gereğince toplantıya çağrılmadığı, davanın ise KMK'nın 33. maddesine göre toplantıdan 1 ve 6 aylık hak düşürücü süre geçtikten sonra açıldığı, kararlarının iptaline şeklinde talep fazlasına karar verildiği, anataşınmazdaki 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerde mimari projeye aykırı imalatların bilirkişi raporu ile tespit edilmiş ise de projeye aykırılıkların krokiye bağlanmadığı, hükmün infazında tereddüt oluşturulduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 4. maddesinde, ortak yerlerin konusunun sözleşme ile belirtilebileceği, (a) bendinde temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar ile, (c) bendinde çatılar, bacalar, genel dam teraslarının ortak yer olduğu, 4. maddede sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (ortak yer) konusuna gireceği,
Kanunun 16. maddesinde, kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları ve kat maliklerinin ortak yerlerde kullanma hakkına sahip oldukları, bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsünün, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlı olduğu,
Kanunun 19. maddesinde, kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramayacağı,
Kanunun 27. maddesinde, anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca yönetileceği, yönetim tarzının, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 28. maddesinde ise,yönetim planında yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususların düzenleneceği, yönetim planının, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmünde olduğu, yönetim planı ve bunda yapılan değişikliklerin, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağladığı,
Kanunun 29/2 maddesinde, önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabileceği,
Kanunun 33. maddesinde ise, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar
tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağı, hükümleri düzenlenmiştir.
1- 6100 sayılı HMK'nın 26. maddesine göre, hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. Talep olmadığı halde, kanuna aykırı olarak, toplantıda alınan bütün kararların iptaline karar verilmesi,
Ayrıca, dava konusu toplantının olağanüstü toplantı olduğu ve KMK'nın 29/2. maddesine göre davacıya davet/çağrı yapılmadığı anlaşılmakta ise de, bu husus KMK'nın 33. maddesine göre yok veya butlan sebebi olmayıp, iptal edilene kadar geçerlidir. Toplantıya davet şartından toplantının veya bütün kararlarının iptaline karar verilebilmesi için davanın 1 ve 6 aylık hak düşürücü süreler içerisinde açılması gerekir. Mahkemece kararda belirtilen, kapatılan Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 2015/15030 Esas sayılı ilamının incelenmesinde, dava hak düşürücü süre içerisinde açılmış olup, somut olay ile uyuşmamaktadır. O halde, davacıya olağanüstü toplantı daveti yapılmadığı gerekçesi ile hak düşürücü süre geçtikten sonra açılan davada, toplantı kararlarının iptaline karar verilmesi,
2-Toplantıda alınan “çatıya itfaiye merdiveni ile pencere açılması…” kararının, yasanın aradığı karar nisabı ile alınmaması halinde KMK'nın 33. maddesine göre butlanla hükümsüz olacağından dava için bir süre bulunmamaktadır. Somut olayda, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği, çatının ortak alan olduğu, tüm kat maliklerinin arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları ve mimari projede ve yönetim planında sırf davacıların kullanımına hasredilmediği, 21.09.2013 tarihli toplantıda yönetim planının 7. maddesine ve KMK'nın 19. maddesine uygun 4/5 çoğunluk ile karar alındığı, KMK'nın 28. maddesine göre yönetim planının tüm kat maliklerini bağlıyacağı, dosya içerisindeki bilirkişi raporunda, yapılacak değişikliğin projeye ve imar mevzuatına aykırı olduğu ve davacıya ve terasa zarar verecek nitelikte olduğunun belirtilmesi ile yetinildiği, başkaca bir açıklama yapılmadığı, bu değişikliğin projede esaslı bir değişiklik olup olmadığının, davacının bağımsız bölümünü kullanmasını engelleyip engellemediğinin, davacıya ve terasa nasıl ve ne şekilde bir zarar vereceğinin belirlenmediği, değişikliğin yapılacağı yer yönünden bir inceleme yapılmadığı (kroki, ve fotoğraflama gibi), sırf soyut ifadelerle rapor hazırlandığı ve hüküm kurmaya elverişli olmadığı, istinaf mahkemesince belirtilen Kapatılan 18.Hukuk Dairesinin 2015/10364 E- ve 2015/9881 E. sayılı kararlarında, anayapının tümüne yangın mediveni yapılması kararı ile projede teras olan anayapıya çatı yapılması kararlarının oybirliği gerektirdiği (ve talep aşımı) gerekçesiyle kararların bozulmasına karar verildiği ve somut olay ile uyuşmadığı, buna göre; mahkemece, yukarıda belirtilen yasal düzenlemeler ve yapılan açıklamalar dikkate alınıp, mimari projede bulunmadığı için ortak alan çatıya çıkış sağlamak amacı ile yalnızca kapı veya pencere açılmasının ve ortak çatı alanının diğer kat maliklerince kullanımının, doğrudan davacılar veya bağımsız bölümleri yönünden bir zarar veya tehlike oluşturduğunun kabul edilemeyeceği göz önünde bulundurularak, alınan karar yönünden gerekirse (6100 sy HMK 288.md) konusunda uzman bilirkişi heyeti ile yerinde yapılacak incelemeyle açıklanan hususlarda alınacak raporla birlikte tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,
3-Davalıların ortak alanlara müdahale ile mimari projeye aykırı bir kısım imalatlarının bulunduğu bilirkişi raporu ile tespit edilmek suretiyle hüküm altına alınmış ise de, projeye aykırılıkların krokiye bağlanmadığı, hükmün 2/A bendinin hangi bağımsız bölümler yönünden hüküm altına alındığının belirlenmediği, yine hükmün (2/A), (B), (C), (D) bentleri ile sonraki kısım arasında tereddüt oluşturduğu, bilirkişi raporunun da hüküm kurmaya elverişli olmadığı anlaşılmakla, 6100 sayılı HMK'nın 297. maddesine aykırı ve infazda da tereddüt oluşturacak şekilde hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile,
Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 30/09/2019 tarih ve 2019/80 E. - 2019/981 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Antalya 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06/02/2018 tarih ve 2014/1104 E. - 2018/178 K. sayılı kararının BOZULMASINA, dosyanın Antalya 5. Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 30/06/2020 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy