(2942 S. K. m. 11)
Dava: Taraflar arasındaki "kamulaştırmasız elkoyma nedeniyle tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Pendik Asliye 1.Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.7.2001 gün ve 2000/678 E. 2001/406 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin 25.12.2001 gün ve 25400 E. 26950 K. sayılı ilamı ile; (...Dava kamulaştırmasız el atmaya dayalı bedel istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın Pendik Belediyesi yönünden husumetten reddine, Büyükşehir Belediyesi yönünden kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı Büyükşehir Belediyesi vekillerince temyiz edilmiştir.
Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan raporlar değer biçme yöntemi bakımından yasa hükümlerine uygundur. Kamulaştırmasız el atılan arsa niteliğindeki taşınmaza el atma tarihindeki özelliklere göre dava tarihindeki değerinin biçilmesi yöntem olarak doğrudur. Ancak;
1- Arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken kabul edilmesi gereken en iyi emsal değerlendirme tarihi ile aynı tarihte yapılmış olan taşınmazın kendi satışıdır. Hiçkimse kendi hatasına dayanarak bir işlemin yanlışlığını ileri süremez ve talepte bulunamaz. Diğer bir deyişle dava konusu taşınmazın satış bedelinin tapuda düşük gösterildiği iddia edilemez.
Bu itibarla dava konusu taşınmazın davacı tarafından üçüncü şahıstan alınmış bedeline hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi;
2- Taşınmaz imar planında iskan sahası iken imar planında değişiklik yapılarak kısmen hastane alanı, kısmen de trafo sahası olarak düzenlendiğinden taşınmazın tümüne el atıldığının kabulü gerektiği gözetilerek tamamının bedeline hükmedilmesi yerine, yalnız yol, tretuar ve hastane bahçesi haline getirilen bölümlerin bedeline hükmedilmesi, doğru görülmemiştir...) Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: 1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen "Arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilirken kabul edilmesi gereken en iyi emsalin değerlendirme tarihi ile aynı tarihte yapılmış olan taşınmazın kendi satışı olduğundan, dava konusu taşınmazın davacı tarafından üçüncü şahıstan alınmış bedeline hükmedilmesi gereğine" değinen Özel Daire bozma kararının 1 numaralı bendinde belirtilen bozma nedenine uyulmak gerekirken bu konuda önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
2- Ancak mahkemece, Özel Daire bozma kararının 2 numaralı bendinde belirtilen bozma nedenine uyularak, taşınmazın tamamının bedeline hükmedilmesine ilişkin yeni hüküm incelenmediğinden bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle,
1- Davalı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının, taşınmazın kendi satışının en iyi emsal olarak kabul edilmesi gerektiğine ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararının 1 numaralı bendinde gösterilen nedenlerden dolayı, HUMK.429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, oyçokluğu ile,
2- Yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine, oybirliği ile, 27.11.2002 gününde karar verildi.
KARŞI OY :
Dava, kamulaştırmasız elkoyma nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
Davacı, taşınmazının imar planında iskan sahasında iken plan tadilatıyla hastane alanı olarak düzenlendiğini ve davalı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından kamulaştırma yapılmadan büyük bir kısmına yol ve tretuvar yapılmak suretiyle elatıldığını ileri sürerek, 283.850.000.000 TL. taşınmaz bedelinin işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı idareden tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı vekili taşınmazın kendi içinde gördüğü satışın en iyi emsal olduğunu; taşınmazın 27.10.2000 tarihinde davacı tarafından 153.000.000.000 TL. bedelle iktisap edilmiş olup, aynı gün eldeki davanın açıldığını, mahkemece re'sen getirtilecek emsallerle birlikte kendi satışının da değerlendirilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemenin; dava konusu taşınmazın kendi satışı dışında diğer bazı emsal satışlarını değerlendiren bilirkişi kurulu raporuna dayanarak davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar; Taraf vekillerinin temyizi üzerine Özel Dairece, dava konusu taşınmaza en iyi emsalin değerlendirme tarihi ile aynı tarihte yapılmış olan kendi satışı olduğu ve başkaca bir emsal araştırılmasına gerek bulunmadığı gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur. Mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Yerel mahkemenin direnme kararının, Hukuk Genel Kurulu'nca Özel Daire bozma kararı aynen benimsenerek oyçokluğu ile bozulmasına karar verilmiştir.
Uyuşmazlık; arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilirken taşınmazın kendi satışının en iyi emsal olarak kabul edilip edilemeyeceği; bu satış yanında getirtilen emsallerin de gözönünde bulundurulup bulundurulmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Taşınmazına kamulaştırmasız elkonulan kimse, 16.5.1956 gün 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararına göre değer karşılığının verilmesini isteyebileceği gibi, elatmanın önlenmesini de isteyebilir.
Kamulaştırmasız elkoyma nedeniyle tazminat davalarında taşınmaza değer biçmede, kıyasen Kamulaştırma Kanunu hükümleri uygulanmaktadır.
Bilindiği üzere 2709 sayılı T.C. Anayasasının 46 ncı maddesi Kamulaştırma Kanununda yeni ilkeler getirmiş bulunduğundan, 1956 tarihli ve 6830 sayılı Kamulaştırma Kanunu kaldırılmış, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kabul edilerek yürürlüğe konulmuştur.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde "kıymet takdiri esasları" başlığı altında yer alan, kamulaştırılan taşınmaza ne şekilde değer biçileceğine ilişkin düzenlemede; Yürürlükten kalkan 6830 Sayılı İstimlak Kanunu'nun 11 nci maddesinde yapılması öngörülen kıymet takdirinde dikkat edilecek hususların yanı sıra, 1982 Anayasasının 46 ncı maddesindeki unsurlarda gözönünde tutulmuştur.
Kamulaştırma Kanunu'nun değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; Taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin, özellikle arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür. Anılan maddede, taşınmazın kendi satışının bedel tespitinde esas alınacağına ilişkin bir düzenleme mevcut değildir.
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde sayılan ölçütler arasında yer almasına karşın, vergi beyanı dahi değer biçme de başlı başına bir unsur olmayıp, diğer unsurlarla bir arada kıymet ifade etmektedir (Ali Haydar Karahacıoğlu, Kamulaştırma Kanunu, Ankara 1995, s:220).
Öte yandan; 2942 sayılı Yasa'nın 11. maddesinin g bendinde, arsalara, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar esas alınarak değer biçilmesi öngörülmüştür. Bu durumda, özel amaçlı satış sayılan muvazaalı satışlar ve vergiden kaçınmak için tapuda düşük bedel gösterilen satışlar taşınmazın bedelinin tespitinde emsal kabul edilemez.
Somut olayda; davacı 27.10.2000 tarihinde 153 milyar TL. bedelle taşınmazı satın almış ve aynı gün eldeki davayı açmıştır.12.10.2001 tarihli temyize cevap dilekçesinde yaşlı yakınlarının haklarını savunmak amacıyla taşınmazı devraldığını ve aynı gün bu davayı açtığını ileri sürmektedir. Bu satışın "özel amacı olmayan emsal satış" kabul edilerek değer biçmede esas alınması mümkün değildir. Aksi düşünce, çeşitli nedenlerle satışın yüksek kararlaştırıldığı takdirde bu satışın da "özel amacı olmayan emsal satış" kabul edilmesi sonucunu doğurur. Her iki durum da, Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde öngörülen kıymet takdiri esasları içerisinde bir ölçüt olarak düzenlenmemiştir.
Kanunun lafzı ve ruhu birlikte göz önüne alındığında;Ana ilke taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesidir. Kamulaştırma davaları kamu düzeni ile ilgili olduğundan, diğer hukuk davalarından farklı olarak, mahkeme re'sen emsal arayabilir, taraflar sonradan emsal bildirebilir. Bu davalarda amaç, gerçek değeri bulmaktır.
Hal böyle iken; subjektif etkenlerle belirlenen taşınmazın kendi satış bedelinin tek emsal kabul edilerek yasal kriterlerin bertaraf edilmesi, yasanın ruhuna ve konuluş amacına aykırıdır.
Nitekim; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 1968/5-642 Esas, 1969/806 Karar sayılı ve 12.11.1969 tarihli kararında da aynı görüş benimsenmiştir.
Sonuç olarak; Arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilirken 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinde öngörülen ölçütlerin esas alınması gerekmekte olup; Yalnız başına taşınmazın kendi satışının en iyi emsal olarak kabulü gerektiği şeklindeki ölçütün yasal dayanağı bulunmadığından, yerel mahkemenin direnme kararı yerindedir, onanması gerekir. Aksi düşünce ile bozma yönünde oluşan çoğunluk görüşüne katılmıyorum. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy