(6570 S. K. m. 11, Geç. m. 7)
Dava: Taraflar arasındaki "kira tespiti " davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 5.Sulh Hukuk Mahkemesince davacının talebinin reddine, kira parasının 15.03.2004 tarihinden geçerli olmak üzere 2.692.800.000 TL.olarak tespitine dair verilen 08.06.2004 gün ve 2004/579 E.,2004/782 K.sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 25.11.2004 gün ve 2004/12888-13115 sayılı ilamı ile;
Davada, 15.3.2004 tarihinden itibaren, aylık kiranın net 4.500.000.000 TL. olarak tespiti istenilmiş mahkemece aylık kiranın kira sözleşmesindeki artış şartı dikkate alınarak 2.692.800.000 TL. olarak tespitine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 15.3.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmakta olup, tespiti istenilen dönem, akdin kurulmasından itibaren ki 4. dönemdir.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarına göre, kira sözleşmesindeki artış şartı yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar. Tespiti istenilen dönem ilk dönem olmadığından sözleşmedeki artış şartı esas alınarak, kira tespiti yapılması doğru değildir.
Ülkedeki mevcut enflasyon, talebin arzı üzerinde oluşu, kente yoğun göç gibi nedenlerle taşınmaz kiralarında sürekli bir artış olduğu bilinen bir gerçektir.
Bunun için dava konusu yerin, yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası, üç kişilik bir bilirkişi heyeti tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken, benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, (re'sen emsal araştırması yapılmalı ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle) dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.
Dava konusu yerin, yukarıda açıklandığı üzere, Serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle, hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.
Eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu davanın aynen kabulüne karar verilmesi usulsüzdür.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacılar vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.
A-DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ :
Davacılar vekili dava dilekçesinde;davacılar ile davalı banka arasında 15.03.2000-15.03.2005 tarihleri arasında geçerli olmak üzere kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin özel şartlar kısmında kira parasının müteakip yıllarda DİE'nin Toptan Eşya Fiyat Endeksine göre anlaştıklarını ancak aradan geçen süre zarfında ekonomik şartlar ve emsal kira bedelleri nazara alındığında kira parasının çok düşük kaldığını ileri sürerek 15.03.2004 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira parasının aylık net 4.500.000.000 TL . olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
B-DAVAUNIN CEVABININ ÖZETİ :
Davalı vekili cevap dilekçesinde; kira sözleşmesinin 5 yıllığına yapıldığını ve halen yürürlükte olduğunu, özel şartlar 11.maddesinde düzenlendiği gibi Toptan Eşya Fiyat Endeksinin uygulanması gerektiğini ve davalının da bu oran üzerinde artış yaparak 1 yıllık kira parasını ödediğini, bu nedenle davanın reddi gerektiğini savunmuştur.
C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ :
Yerel Mahkemece; "Kira sözleşmesinin 11.maddesine göre yeni dönemde Toptan Eşya Fiyat Endeksi kadar artış yapılmalıdır." gerekçesi ile kira parası tespit edilmiştir.
D- TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME :
Davacılar vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece yukarda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkeme,"Taraflar arasında düzenlenen 5 yıl süreli sözleşmede yer alan artış şartına ilişkin hükmün tarafları sözleşmenin sonuna kadar bağlayacağı' gerekçesi ile kararında direnmiştir.
E-GEREKÇE:
Somut olayda; Özel Daire bozma kararında da açıklandığı üzere, taraflar arasındaki kira ilişkisi 15.03.2000 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalıdır. Davadaki istek ise 15.03.2004 tarihinde başlayan 4. dönemin kira parasının tespitine ilişkindir. Her ne kadar Yerel Mahkemece kira müddeti genel şartlar kısmında yazılı olduğu gibi beş sene olarak kabul edilmiş ise de sözleşmenin özel şartlar 2.maddesi "Kira süresi 1 yıl bu süre mal sahibi için mecburi banka için ihtiyaridir. Banka en az bir ay evvel ihtarda bulunmak kaydıyla kiralanan yeri her zaman tahliye edebilir. Bu durumda mal sahibi peşin tahsil etmiş bulunduğu kira bedelini bankaya iade etmeyi kabul ve taahhüt eder.'' şeklinde düzenlenmiştir. Madde metninden anlaşılacağı üzere kira müddeti 5 yıl değil 1 yıldır. Senelik kira artış miktarı ise sözleşmenin özel şartlar 11. maddesinde düzenlenmiş olup "
ilk yıl için aylık net 850.000.000 TL. olan kira bedeli müteakip yıllarda kanuni hadler gözetilmek suretiyle DİE'nin ortalama Toptan Eşya Fiyat endeksi oranına göre arttırılacaktır." şeklindedir.
Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre, şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına Toptan Eşya Fiyat Endeksinin 3 yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nasafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmektedir. 3 yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete uygun kira parası tespit edilecektir.
O halde 4.döneme ait kira miktarı; dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parasının bilirkişiler aracılığıyla ve benzer nitelikteki taşınmazların kira sözleşmeleri incelenip, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmak, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmak suretiyle belirlenmesi gerekir. Böylesi bir araştırma ve incelemeyle, yeniden kiralama halinde elde edilebilecek kira bedeli belirlendikten sonra, bu kira parası da dikkate alınmak suretiyle, hak ve nasafet kurallarına göre, davaya konu dönemin kira parası takdir edilmelidir.
Hal böyle olunca yerel mahkemece aynı yöne işaret eden bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının geri verilmesine 6.7.2005 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy