(4721 S. K. m. 732, 733, 734) (YHGK. 12.10.2011 T. 2011/6-647 E. 2011/618 K.)
Dava: Taraflar arasındaki Önalım davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Hatay 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 20.11.2008 tarih ve 2006/362 E. 2008/328 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 29.12.2009 tarih ve 11231-11824 sayılı ilamı ile;
(
Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ve davacı adına tesciline ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili ve davacı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 577 No'lu parselin paydaşı olup taşınmazın paydaşlarından Esma Görücü'nün taşınmazdaki payını tapuda önalım hakkının kullanılmasını engellemek için trampa olarak göstererek davalıya devrettiğini, aslında yapılan temlikin satış olduğunu, davalının da trampa karşılığında 2884 No'lu parsel ile 392 No'lu parseldeki dükkanı verdiğini, trampaya konu edilen taşınmazlar arasında açık değer oransızlığının bulunduğunu, temlik muvazaalı olduğundan davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davayı kabul etmediklerini, tapuda yapılan işlemin satış değil trampa olduğunu, taşınmazların değeri arasında bir oransızlık bulunmadığını, bu hususun keşfen de anlaşılacağını, yapılan işlemde bir muvazaanın söz konusu olmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaşın bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamını önalım bedeli olarak depo etmesi gerekir. Davacı, tapuda yapılan trampa sözleşmesinin tarafı olmadığından tapuda yapılan temlik işleminin aslında satış olduğu, görünürdeki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir. İşlemin gerçekte trampa olmayıp satış olduğunun belirlenmesi halinde şayet satış bedeli kanıtlanabilirse bu bedel, yoksa keşfen bilirkişi aracılığı ile tapudaki işlem tarihinde saptanan bedel önalım bedeli olur.
Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen payın ilişkin bulunduğu 577 No'lu parselin paydaşı Esma Görücü 100.000 TL bedelli 7.039 m2'ye karşılık gelen 3/6 payını, davalıya ait Odabaşı Köyü'nde bulunan 70.000 TL bedelli 1.059.33 m2 alanlı 2884 No'lu parsel ve Antakya 1.mıntıka 348 ada 392 No'lu parselde bulunan 30.000 TL bedelli zemin kat 14 No'lu dükkanın 1/2 payı ile trampa etmiştir Davacı ise tapuda yapılan temlikin muvazaalı olduğunu her ne kadar trampa yapılmış gibi gösterilse de dava konu payların aslında davalıya satıldığı iddiasında bulunmuştur. Bu iddia üzerine mahkemece yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen 9.7.2007 tarihli bilirkişi raporunda akit ve dava tarihi itibariyle dava konusu payın değerinin 42.987 TL, 2884 No'lu parselin değerinin 211.866 TL ve 14 No'lu dükkandaki payın değerinin 51.562.50 olduğu belirtilmiştir. Temlikin muvazaalı olduğu yolunda davacı tarafça gösterilen tanıklar payını trampa eden paydaş Esma Görücü'nün oğlu Ferit Görücü'nün kendilerine söz konusu payın aslında 40.000 TL bedelle davalıya satıldığını, ancak tapuda temlikin trampa olarak gösterildiğini söylediğini belirtmişlerdir. Davacının akrabası ve işçileri olan tanıkların tapuda yapılan işlem hakkında görgüye dayalı bilgileri olmayıp duyuma ilişkin beyanda bulunmuşlardır. Davalı tanıkları ise taşınmazların değerini eşitleyebilmek için emlakçılardan görüş alındığını bu şekilde bir mağduriyete yol açılmadığını ifade etmişlerdir Diğer yandan keşfen belirlenen değerler arasında davalı aleyhine bir oransızlık bulunmaktadır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkı tapuda trampa olarak yapılan temlikin aslında satış olduğunu göstermeye yeterli değildir. Başka bir deyişle taşınmazlar arasında belirlenen değer farkı tek başına iddiayı kanıtlar nitelikte kabul edilemez. Bu husus tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlanmalıdır. Yapılan keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık beyanları ile davacı tapuda trampa olarak gösterilen temlikin satış olduğunu kanıtlayamadığından ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkı kullanılamayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.) gerekçesiyle bozulmasına ve bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına karar verilerek dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle trampaya konu edilen taşınmazlar arasındaki değer farkının tek başına tapuda trampa olarak yapılan temlikin aslında satış olduğunu göstermeye yeterli olmamasına, bu hususun tanık beyanları ve toplanan diğer delillerle kesin olarak kanıtlanamamasına ve satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılmasına olanak bulunmamasına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy