MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi
Taraflar arasındaki “muarazanın önlenmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul (kapatılan 7.) 28. Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 01.03.2011 gün ve 2008/405 E., 2011/77 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.09.2012 gün ve 2012/14654 E., 2012/20034 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı vekili dilekçesinde; davacının kiracı olduğu taşınmaza ilişkin taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6.maddesine göre; ortak bölümlere ait tüm giderlerin, yönetim giderlerinin (reklam ve tanıtma hariç) güvenlik, elektrik, bakım, temizlik, çöp toplama vs. kira giderlerine dahil olduğunun belirtildiği, bu hükme rağmen davalının ocak ayından itibaren kestiği tüm faturalardan genel giderleri kira bedelinden ayrıymış gibi, iki kalem halinde gösterdiğini, oysa önceki faturalarda tek kalem halinde kira bedeli açıklaması bulunduğunu, ortak giderlerin kira bedeline dahil olması nedeniyle davalının bu uygulamasının sözleşmeye açıkça aykırı olduğunu belirterek, davalının ocak ayından itibaren gönderdiği 7 adet faturanın sözleşmeye uygun düzenlenmesi ve davalının bundan sonra keseceği faturalarda sözleşmeye uygun hareket etmesi konularında muarazanın önlenmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, gönderilen faturaların kira bedeline ait olduğunu, ortak giderlerin kira bedeline dahil olduğunu, faturanın sözleşmeye uygun düzenlendiğini, ayrıca genel gider talebinde bulunulmadığını belirtmiş ve davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; yanlar arasındaki sözleşmenin 6.maddesine göre ortak giderlerin de kira bedeline dahil olması nedeniyle, davalının kestiği faturalarda genel giderleri kira bedelinden ayrıymış gibi göstermesi nedeniyle sözleşmeye aykırı davrandığı gerekçe gösterilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmektedir.
Somut olayda, dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin 6.maddesinde, kira bedeline dahil olan giderler başlığı altında "Ortak bölümlere ait bulunan giderler, yönetim giderleri (reklam ve tanıtma giderleri hariç), güvenlik, elektrik, bakım, temizlik, çöp toplama, su, klima (mağzalar ve ortak alan dahil ısıtma vs.) giderleri vs. olarak sayılmıştır.
Davalı yanca düzenlenen faturalardan; genel giderlere katılım payı ve kira bedeli miktarı itibariyle ayrıca gösterilmiş ise de, fatura toplamı olarak görünen bedel, kira sözleşmesi hükmü gereği genel giderler kira bedeli içerisinde yer alacağından, sözleşme hükmüne uygun genel olarak giderler kira bedeline dahildir.
Mahkemece, davalı tarafça düzenlenen fatura ve sözleşmeye uygun tanzim edildiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, faturaların düzenlenmesi konusundaki muarazanın önlenmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin 6.maddesine göre ortak giderlerin de kira bedeline dâhil olması nedeniyle, davalının kestiği faturalarda genel giderleri kira bedelinden ayrıymış gibi gösterdiği, bu nedenle sözleşmeye aykırı davrandığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.
Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davalı vekili getirmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davaya konu faturaların taraflar arasındaki kira sözleşmesine uygun olarak tanzim edilip edilmediği noktasında toplanmaktadır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 15.07.2004 tarihinde tanzim edilmiş olup, kira bedeli ve ödeme şekli 5. maddede, giderlerin niteliği ve ödeme şekli 6. maddede düzenlenmiştir.
Sözleşmenin 6. maddesinde aynen; “İşbu sözleşme konusu mecur, Bursa Carrefour Ticaret Merkezi olarak adlandırılan mülkün bir parçasıdır. Kiracı, sözleşmeyi yaparken, kira bedelinin dışında farklı iki gider türünü daha ödemek zorunda olduğu hususunu kabul ve taahhüt eder. (a) Kira bedeline dahil olan giderlerin haricindeki giderler aşağıdaki giderler kira bedeline dahildir, ortak bölümlere ait bilumum giderler (sahanlıklar, park yerleri, merdivenler, tehlike (imdat çıkışları vb) yönetim giderleri (reklam ve tanıtma giderleri hariç), güvenlik, elektrik, bakım, temizlik, çöp toplama, su, klima (mağazalar ve ortak alan dahil), ısıtma vs) giderler. Kiracı bu sayılanlar dışındaki giderlerden hissesine düşen miktarı kiralayan'a ödeyecektir…" şeklindeki düzenleme ile hangi giderlerin kiracıya ait olduğu kapsamlı bir biçimde düzenlemiştir.
İlgili madde metininde, ortak bölümlere ait bilumum giderlerin kira bedeline dahil edildiği görülmektedir.
Davaya konu 2008 yılı Ocak ayından Temmuz ayına kadarki döneme ilişkin 7 ayrı fatura tanziminde “genel giderlere katılım payının” toplam fatura tutarı içinde ayrıca gösterildiği görülmekte olup, davacı tarafından bu uygulamanın sözleşmeye aykırı olduğu ileri sürülmektedir. Fakat faturaların toplam tutarının sözleşme uyarınca ödenmesi gereken kira miktarı ile uyumlu olduğu konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Bu itibarla, davaya konu faturaların ait oldukları aylar itibariyle taraflar arasındaki sözleşme uyarınca davacının ödemekle yükümlü olduğu aylık kira borcu tutarını aşmadığı sabit olduğundan, fatura içeriğinde gider kalemlerinin ayrıca hesaplanmasının davacının herhangi bir hakkını ihlal etmemesi nedeniyle davanın reddinin gerektiğine Kurul çoğunluğunca karar verilmiştir.
Genel Kurul görüşmeleri sırasında bir üye tarafından, sözleşmede ortak giderlerin kira bedeline dâhil olduğunun yazılması nedeniyle fatura tutarının tamamının kira bedeli olmasının gerektiği, kiraya verenin sorumlu olduğu ortak giderlerin ancak bu kira gelirinin muhasebeleştirilmesi aşamasında kendi ticari defterlerinde tenzilinin mümkün olduğu, bu nedenle davalı yanın kestiği faturalarda genel giderleri kira bedelinden ayrıymış gibi göstererek faturada iki ayrı kaleme yer vermesinin sözleşmeye aykırı olduğu belirtilmiş ise de, Kurul çoğunluğunca bu görüş kabul edilmemiştir.
O halde, davaya konu faturaların tanziminde taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılık bulunmadığından Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 27.04.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy