(2942 S. K. m. 10, 11, 15) (1319 S. K. m. 12) (Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar m. 1)
Dava: Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Afşin 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.08.2010 gün ve 2009/549 E., 2010/403 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekillerince istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 23.06.2011 gün ve 2011/6033 E., 2011/7661 K. sayılı ilamı ile;
(...Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemeleri sonucu düzenlenen ve hükme esas alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.
Şöyle ki;
Çoğulhan Belediye Başkanlığı'nın dosyaya getirtilen 08.12.2009, 11.02.2010 ve 05.04.2010 günlü yazılarından dava konusu parselin imar planı dışında olduğu, belediye mücavir alanı içinde kaldığı, alt yapı hizmetlerinden yol, su, elektrik, çöp toplama hizmetlerinden yararlandığı, dava konusu taşınmaza yaklaşık 750-800 metre mesafede yerleşim alanının bulunduğu, yerleşim yerine yakın bir mesafede olmasından dolayı meskun mahal niteliğinde olduğu, Afşin-Çoğulhan kasabasının ulaşımını sağlayan yol üzerinde olup ulaşım sorunu olmadığı, iskan amacına uygun yapılaşmanın yapılabileceği anlaşılmaktadır.
Bakanlar Kurulu'nun Yargıtay'ca da kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd.) yararlanan ve meskun yerler arasında bulunması gerekir. Dosyada bulunan Belediye Başkanlığının yukarıda sözü edilen yazıları içeriğinden dava konusu taşınmazın belediye sınırları içerisinde olduğu, çevresinin meskun halde bulunduğu ve belediye hizmetlerinden yararlandığının belirlenmiş olması ve Bakanlar Kurulu Kararnamesi gözetildiğinde taşınmazın arsa olduğunun kabulü ile bu niteliğine göre kamulaştırma bedelinin saptanması gerekirken bilirkişi kurulunun tarım arazisi niteliğini esas alan raporuna itibarla hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalıya ait Afşin İlçesi Çoğulhan Kasabası 1559 parselde kayıtlı taşınmazın termik santral stok sahası ve bant yolları güzergâhı için kamulaştırıldığını, kamulaştırma kanununun 8. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın anlaşma yoluyla satın alınması için gerekli tüm işlemlerin yapıldığını, ancak, netice alınamadığını ileri sürerek, kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu, buna göre değer tespiti gerektiğini bildirmiştir.
Mahkemece, taşınmazın arazi niteliğinde olduğunun kabulüyle net gelire göre değer biçen bilirkişi kurulu raporu esas alınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş; taraf vekillerinin temyizi üzerine karar, Özel Daire'ce yukarıda başlık bölümünde yazılı nedenle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece,
Bakanlar Kurulu'nun 28.02.1983 gün 1983/6122 sayılı kararı uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde olmak ile beraber belediye hizmetlerinden faydalanması gerekir. Çoğulhan Belediyesi her ne kadar mahkememize gönderilmiş olduğu müzekkere cevabında taşınmazın mücavir alan içerisinde kaldığı, meskun mahalle 800-900 metre uzaklığında olduğunu bildirmiş ise de, müzekkeremizde istenilen hususlara tam anlamıyla sağlıklı bir cevap verilememesi ve yine Çoğulhan Belediyesi'nin mahkememizin aynı mahiyetteki tüm dosyalarında benzer cevapları vermesi nedeniyle müzekkeremizde istenilen hususların yerinde tespiti için mahkememiz tarafından 02.02.2010 günü mahallinde yapılan keşifte dava konusu parselin etrafının meskun olmadığı, fiilen çöp toplama, aydınlatma gibi hizmetlerden faydalanmadığı, yine davacı kurum tarafından mahkememize sunulan uydu fotoğraflarına göre de taşınmazın çevresinde yerleşim yerinin bulunmadığının anlaşılması karşısında dava konusu taşınmazın niteliği tarla olarak değerlendirildiği... gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın arsa mı, yoksa arazi niteliğinde mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun; değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde, kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin; 15. maddesinin son fıkrasında da, değerlendirmede idarece belgelerin mahkemeye verildiği (davanın açıldığı) günün esas alınması gerektiği belirtilmiştir.
Hemen ifade edilmelidir ki, Kamulaştırma Kanunu'nda, arsanın tarifine ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut değildir.
Bu konudaki yasal düzenlemeyi içeren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 12. maddesinin ikinci fıkrasında, Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır hükmü öngörülmüş; takip eden üçüncü fıkrasında ise, Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu Kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir hükmüne yer verilmiştir.
Sözü edilen madde metnine göre, belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş olan, eş söyleyişle uygulamalı imar planı içerisine alınan taşınmazlar kuşkusuz arsa niteliğinde olup; taşınmaz belediye sınırları içinde veya dışında olup da parsellenmemiş ise, arsa niteliğine ilişkin kıstasların Bakanlar Kurulu'nun çıkardığı kararnameler ile belirleneceği açıktır.
Bu yöndeki en son düzenleme olan, 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı Arsa Sayılabilecek Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi nin 1.maddesi:
"a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan,
b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan,
parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır.
Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.
c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçaları,
d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları,
arsa sayılır."
düzenlemesini içermektedir.
Görüldüğü üzere, madde metninde bir arazinin ve arazi parçasının arsa sayılabilmesi için öngörülen koşullar açıkça belirtilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler anılan maddenin (a) ve (b) bentlerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler ise (c) ve (d) bentlerinde düzenlenmiştir.
Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırlarının kısmen dışında, kalan bir taşınmazın, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi"nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (d) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması; aynı maddenin (c) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için de konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herneşekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçası niteliğinde bulunması gerektiği, diğer taraftan belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın da, anılan Bakanlar Kurulu Kararnamesi'nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (a) bendi uyarınca arsa sayıla bilmesi için imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması; aynı maddenin (b) bendi uyarınca da, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalması gerektiği, bunun yanında, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçalarının zirai faaliyette kullanılmamaları gerektiği, her türlü duraksamadan uzaktır.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihinden önce 1/1000 ölçekli imar planının yapıldığı ancak eksiklikler nedeniyle bu planın kesinleşmediği, anlaşılmaktadır.
Çözülmesi gereken sorun, belediye ve mücavir alan sınırlarının kısmen içinde, kısmen de dışında kalan ve imar planı kesinleşmeyen dava konusu taşınmazın, arsa niteliğinde kabul edilip edilemeyeceği; bir başka ifadeyle, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin yukarıda değinilen 1/a, 1/b, 1/c ve 1/d maddeleri uyarınca arsa sayılıp sayılamayacağına bakmak gerekir.
Somut olayda, değerlendirme tarihine göre dava konusu taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan kısmının 1/a bendinde yer alan imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerden olmadığı, 1/b bendine göre fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalmadığı gibi bilirkişi raporları ve bunu tevsik eden hava fotoğraflarına göre tarım arazisi niteliğinde olduğu, dışında kalan kısmının da, tapu kaydına 1/c bendinde yer alan şerhin konulmadığı, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde yer almadığı ve imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmadığı anlaşılmaktadır.
Şu hale göre, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi'nin 1.maddesinin (a), (b), (c) ve (d) bendi kapsamı dışında kalan ve maddenin bentlerinde sayılan özellik ve nitelikleri de taşımayan dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü mümkün olmayıp; tarım arazisi niteliğinde olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiği de tartışmasızdır.
Hal böyle olunca, yerel mahkemenin dava konusu taşınmazı tarım arazisi olarak kabulü ve bu kararda direnmesi yerindedir.
Ne var ki, taraf vekillerinin, mahkemece belirlenen bedele ve sair hususlara ilişkin temyiz itirazları özel dairece incelenmediğinden, dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun bulunduğundan, dosyanın taraf vekillerinin mahkemece belirlenen bedele ve sair hususlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için 18. Hukuk Dairesine Gönderilmesine, 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı HUMK' nun 440. maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 06.02.2013 gününde, oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy