(634 S. K. m. 1, 10, 12, 50) (6100 S. K. Geç. m. 3) (1086 S. K. m. 429) (4721 S. K. m. 699)
Dava: Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 5. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 27.05.2010 gün ve 2009/785 E., 2010/571 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 14.02.2011 gün ve 2011/900-1770 K. Sayılı ilamı ile,
(...Dava, taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalı taşınmazın belli bir amaca özgülendiğini savunup davanın reddine karar verilmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.
Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış yada projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, başlı başına kullanmaya elverişli bağımsız bölümlerinin bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesi hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.
Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde birisi iki, diğeri bir katlı betonarme karkas iki yapı mevcut olup, bu taşınmaz tapuda davacı ve davalı adlarına kayıtlıdır. Taşınmaz üzerindeki yapıların Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu, yapıların mimari projelerinin bulunmadığı anlaşılmakta ise de, bu yapılarda ayrı ayrı ve başlı başına kullanıma uygun kaç bağımsız bölüm bulunduğu veya yapıların ayrı ayrı bağımsız bölüm niteliğinde kullanılmasının mümkün olup olmadığı anlaşılamamaktadır.
Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle anataşınmazda başlı başına kullanılmaya uygun kaç bağımsız bölüm bulunduğu, bunların nitelikleri, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmeyeceği belirlenip, davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planını paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, üzerinde bina bulunan tek taşınmazdaki ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.
Yerel Mahkemece; bilirkişi raporu, tapu kaydı ve taşınmazın fiili ve imar durumuna göre aynen taksiminin mümkün olmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.
Yüksek Özel Daire'ce; yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle, kat mülkiyeti kurulmasının olanaklı olup olmadığının yeterince araştırılmadığına işaretle karar bozulmuştur.
Yerel mahkemece; davalı vekilinin davaya cevap dilekçesinde kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle taksimi kabil olacağı yönünde herhangi bir savunma getirmediği; bu nedenle mahallinde yapılan keşif sonucu verilen bilirkişi raporunda bu hususla ilgili bir açıklamada bulunulmadığı, ancak raporda taşınmazın durumu tespit edilirken kat mülkiyetine çevrilecek mahiyette ayrı bağımsız bölümlerin mevcut olmadığının belirtildiği; sonuçta raporun inceleme ve tespitler bölümünde belirlenen bulgular karşısında taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinin mümkün görülmediği ve konuya ilişkin emsal kararın da bulunduğu gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.
Hükmü davalı vekili temyize getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen uyuşmazlık; üzerinde bina bulunan tek taşınmazda, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle aynen taksim koşullarının bulunup bulunmadığının, mahkemece yeterince araştırılıp araştırılmadığı noktasında toplanmaktadır.
Ne var ki, Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşme sırasında işin esası incelenmeden evvel, mahkemenin ilk kararında, bilirkişi raporu, tapu kaydı ve taşınmazın fiili ve imar durumu gerekçe gösterilerek satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedildiği halde, bozma sonrası verilen kararda, davalı vekilinin davaya cevap dilekçesinde kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle taksimi kabil olacağı yönünde herhangi bir savunma yapmamış olduğu ve bu nedenle mahallinde yapılan keşif sonucu verilen bilirkişi raporunda bu hususla ilgili açıklamada bulunulmamış ise de raporda belirtildiği üzere taşınmazda kat mülkiyetine çevrilecek mahiyette ayrı bağımsız bölümlerin mevcut olmadığı, raporda tespit edilen bulgular karşısında taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinin mümkün görülmediği ve emsal karar bulunduğu gerekçesine dayanılması karşısında, temyize konu bu kararın yeni hüküm niteliğinde olup olmadığı; temyiz incelemesinin Hukuk Genel Kurulunun görev alanına girip girmediği ön sorun olarak tartışılmıştır:
Bilindiği üzere; direnme kararının varlığından söz edilebilmesi için, mahkeme bozmadan esinlenerek yeni herhangi bir delil toplamadan önceki deliller çerçevesinde karar vermeli; gerekçesini önceki kararına göre genişletebilirse de değiştirmemelidir (6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429. maddesi).
Eş söyleyişle; mahkemenin yeni bir delile dayanarak veya bozmadan esinlenerek gerekçesini değiştirerek veya daha önce üzerinde durmadığı bir hususu bozmada işaret olunan şekilde değerlendirerek karar vermiş olması halinde, direnme kararının varlığından söz edilemez.
Bu ilkeler çerçevesinde somut olay ele alındığında:
4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 699. maddesi gereğince paylaşmanın, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirileceği, paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verileceği, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunacağının hükme bağlandığı, aynen bölünme isteminin kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi istemini de kapsayacağı bu nedenle mahkemece bozma ilamından sonra taşınmazda kat mülkiyeti kurulamayacağının belirtilmiş olmasının ilk hükümden ayrıldığı anlamına gelmediği, bu haliyle ortada yeni hüküm bulunmadığı, temyize konu kararın 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429/3. maddesi anlamında direnme kararı olduğu, temyiz incelemesinin Kurulca yapılması gerektiği oybirliği ile karara bağlanarak işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
İşin esasına gelince;
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle somut olayın özelliği karşısında mahkemece yapılan inceleme ve araştırmanın hükme varmaya yeterli bulunmamasına göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 01.02.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.
NOT: KONUNUN ÖNEMİ GEREĞİ YEREL MAHKEME İLAMINI AŞAĞIDA YAYIMLIYORUZ.
T.C.
İSTANBUL
5. SULH HUKUK MAHKEMESİ
ESAS NO : 2011/438
KARAR NO : 2011/646
DAVA : Ortaklığın Giderilmesi
DAVA TARİHİ : 29/04/2011
KARAR TARİHİ : 30/06/2011
Mahkememizin 2009/785 Esas 2010/571 Karar sayılı 27.05.2010 tarihli kararı Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2011/900 Esas 2011/1770 Karar Sayılı ilamı ile bozularak mahkememizin 2011/438 Esasına kayıt edilen davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan mahkememizde görülmekte bulunan Ortaklığın Giderilmesi davasının yapılan açık duruşmaları sonunda;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazda müvekkiline ait 40/100 oranında hisse bulunduğunu, davalının ise 60/100 oranında hissesinin bulunduğunu, taşınmaz üzerinde paydaşlığın giderilmesi gereği doğduğunu, taşınmazın paylaştırılmak suretiyle ortaklığın giderilmesine elverişli bulunmadığından taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilerek satılması suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın belli bir amaca özgülenmiş olduğunu ve bu safhada davanın reddi gerektiğini, taşınmazın paydaşlarca kiraya verildiğini, iş bu taşınmazın kira aktinde kiracının davacıya ait şirket olduğunu, kiralama işini uzun zamandan beri devam etmekte bulunduğunu, bu durumda Medeni Kanunun 698.Maddesi gereğince hukuki bir işlemle veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her birinin dava konusu malın paylaştırılmasını isteyebileceğini belirttiğini ve bu konunun literatürde yer aldığını bu durumda davacının gayrimenkulün doğrudan satılarak ortaklığın giderilmesi gerektiği hakkındaki iddiasının hatalı olduğunu beyan ile netice olarak davanın reddini talep etmiştir.
Tapu kaydının incelenmesinde İstanbul ili Levent Mah. 981 ada 544 parsel nolu taşınmazın 60/100 payının Alişan Arıkan 40/100 payının Serdar Bilgili adına kayıtlı olduğu görülmüş,
Taşınmazın taraflar arasında taksimi kabil olup olmadığı yönünden mahallinde 3 kişilik bilirkişi heyeti ile keşif yapılmış, bilirkişiler raporunda özetle; taşınmazın fiili durumu, tapu kaydı, imar durumu nazara alındığında hissedarlar arasında ivaz mukabili de olsa taksiminin mümkün olmadığını, bu durumda ortalığın satış yoluyla giderileceğini, taşınmazın fiili durumu itibariyle esaslı surette tamir ve tadilata ihtiyacı olduğunu, taşınmazın hali hazır durumu nazara alındığında dava tarihindeki değerinin 2.000.000 TL olabileceğini belirtmişlerdir.
Mahkememizin 2009/785 Esas 2010/571 Karar Sayılı 27.05.2011 tarihli kararında; davanın kabulüne, dava konusu Beşiktaş 1. Bölge 981 Ada, 544 parsel no.lu taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmiştir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2011/900 Esas 2011/1770 Karar Sayılı 14.02.2011 tarihli ilamında; mahkemece öncelikle anataşınmazda başlı başına kullanılmaya uygun kaç bağımsız bölüm bulunduğu, bunların nitelikleri, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmeyeceği belirlenip, davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre payının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara yada projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili İmar Müdürlüğü'nün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planını paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerektiği, bu hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olmasının doğru görülmediği gerekçesiyle H.U.M.K.'nun 428. maddesi gereğince bozulmasına karar verilmiştir.
09.06.2011 tarihli celsede; davacı vekili Mahkememizin 2009/784 Esas Sayılı dosyasında taraflar ve dava konusunun aynı mahiyette olduğu halde onandığını beyanla kararda direnilmesini talep etmiştir.
Kesinleşmekle Satış Memurluğuna gönderilen Mahkememizin 2009/784 Esas Sayılı dosyasının onaylı fotokopisi celp olunmuştur.
Bu dosyada tarafların aynı olduğu ve dava konusu taşınmaza bitişik olan 543 parsel nolu taşınmazla ilgili Ortaklığın Giderilmesi davası olduğu ve davalı vekilince verilen cevap dilekçesinin de bu davadaki cevap dilekçesi ile birebir aynı olup kat mülkiyetine çevrilebilir mahiyette bir savunma getirilmediği ve mahallinde yapılan keşifte aynı bilirkişiler tarafından verilen raporda taşınmazın hali hazır durumuna ilişkin tespitler bölümünde, taşınmazın betonarme karkaks olarak inşaa edilmiş olduğu ve taşınmaz içindeki parselin tamamının kullanıldığını, ön ve arka bahçesinin bulunduğu ve orta kısmında avlu bulunduğu, ortak kullanım alanlarının ise giriş kapısının yanında yer alan 510 m2 alanlı kuzey cephesi iç avluya bakan 2 katlı bir yapı ile U şeklinde toplam 265 metre alanlı avluya bakan bir katlı yapı olduğunun belirtildiği ve taşınmazın aynen taksiminin kabil olmayıp ancak satış suretiyle taksimi kabil olduğunun belirtildiği görülmüştür.
Mahkememizin 2009/784 esas sayılı dosyası Yargıtay 6. Hukuk Dairesince onanarak kesinleşmiş ve satış için İstanbul 10. İcra Müdürlüğüne gönderilmiştir.
Her ne kadar Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin bozma kararında taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle taksiminin kabil olup olmadığı hususunda gerekli araştırma yapılmamış olması sebebiyle kararın bozulmasına hükmedilmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere taraflar arasında müşterek olan ve bu taşınmaza bitişik 543 parsel nolu taşınmazın nitelikleri itibariyle bu dava ile ilgili taşınmazın birebir aynı olduğu ve davalı vekilinin davaya cevap dilekçesinde kat mülkiyetine çevrilmek suretiyle taksimi kabil olacağı yönünde herhangi bir savunma yapmamış olduğu ve bu nedenle mahallinde yapılan keşif sonucu verilen bilirkişi raporunda bu hususla ilgili açıklamada bulunulmamış ise de raporda belirtildiği üzere taşınmazda kat mülkiyetine çevrilecek mahiyette ayrı bağımsız bölümlerin mevcut olmadığı ve raporun inceleme ve tespitler bölümünde tespit edilen bulgular karşısında taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesinin mümkün görülmediği ve buna göre karar oluşturulmuş olduğu anlaşılmakla önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
Mahkememizin önceki kararında direnilmesine, davanın kabulüne, Beşiktaş 1. Bölge 981 Ada, 544 parsel no.lu taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Mahkememizin önceki kararında direnilmesine, davanın kabulüne, Beşiktaş 1. Bölge 981 Ada, 544 parsel no.lu taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilmesine,
Satış bedeli üzerinden alınacak binde 9,9 harcın payları oranında davacı ve davalıdan alınmasına,
Davacı vekili için 825-TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya ödenmesine,
Davalı vekili için 825-TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya ödenmesine,
Aşağıda dökümü yapılan davacı tarafından yapılan 709,40-TL, davalı tarafından yapılan 154,05-TL mahkeme masrafının payları oranında paydaşlara aidiyetine,
Satış memuru olarak İstanbul 10. İcra Müdürü'nün tayinine,
Temyizi kabil olarak taraf vekillerinin yüzlerine karşı karar verildi. 30.06.2011 (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy