(2004 S. K. m. 67) (818 S. K. m. 249, 256, 257, 266) (1086 S. K. m. 288, 289) (3.HD.14.06.2010 T. 2010/10146 E. 2010/10559 K.) (YHGK. 22.03.2006 T. 2006/6-89 E. 2006/89 K.)
Dava ve Karar: Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Akhisar Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 11.03.2010 gün ve 2009/454 E-2010/339 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 14.06.2010 gün ve 2010/10146-10559 sayılı ilamı ile;
(...Davada, davalı kiracının usule uygun tahliye ve anahtar teslimi yapmaması nedeniyle kira sözleşmesindeki muacceliyet koşulu gereğince 20.02.2009-20.02.2010 arası kira bedelinden sorumlu olduğu ileri sürülerek 3.360.00 TL kira alacağının tahsili için yapılan takibe vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamı ve %40 icra inkar tazminatı istenilmiştir.
Davalı tarafından dava konusu yerin yeni kira dönemi başlamadan 14.02.2009 tarihinde tahliye edildiği ve davacı kiralayan tarafından bu yerin satışa çıkartıldığı belirtilerek davanın reddine karar verilmesi savunulmuştur.
Mahkemece, davalının yeni kira dönemi başlamadan kiralananı tahliye ettiğini (anahtarları teslim ettiğini) ispatlayamadığı ve bu nedenle muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü ile tüm yılın kira parasının tahsili için yapılan takibe itirazın iptaline ve % 40 icra inkar tazminatının tahsiline karar verilmiştir.
Hüküm, süresinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 20.02.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davalı kiracı, yenilenen 20.02.2009 tarihinde başlayan dönemde kira bedelinin davacı kiralayan tarafından 350,00 TL'ye çıkartılması nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini telefon ile bildirerek taşınmazı 14.02.2009 tarihinde tahliye ettiğini icra takibine itirazlarında ve savunmalarında ifade etmektedir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 3.maddesinde aylık kira paralarından birisinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar tüm aylar kira parasının muaccel hale geleceği kararlaştırılmış olup geçerli bir artış şartı öngörülmemiştir.
Bu hüküm uyarınca yıllık kira bedelinin muaccel olabilmesi, öncelikle kira borcunun varlığına bağlıdır. Zira, sözleşmede muaccel olması öngörülen kira bedelidir. Kira bedeli kiralananın kullanılmasının karşılığı olup, kiralananın süresinden önce boşaltılması halinde kira borcu yerine, sözleşmenin ihlali nedeniyle tazminat borcu doğmaktadır. O bakımdan kiralananı boşaltan kiracı, muacceliyet şartı nedeni ile bir yıllık kira parasından sorumlu tutulamaz. Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre içerisindeki zarardan, (daha fazla bir zarar ispat edilmediği takdirde o sürenin kira parası kadar zarardan) sorumludur.
Davalı kiralananın 14.02.2009 tarihinde boşalttığını, bu tarihten sonraki kira parasından sorumlu olmayacağını savunmaktadır. Davalı da dava dilekçesinde dava tarihine kadar anahtarın usulen teslim edilmediğini beyan ettiğine göre iddia ve savunmalar üzerinde durularak yukarıda açıklanan hususlarda gerekli inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir...")
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı: Dava, muacceliyet şartına dayalı olarak kira alacağının tahsiline yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; takipten sonra ve yargılama sırasında davalı-kiracının taşınmazı tahliye edip etmediğinin mahkemece usulünce araştırılıp araştırılmadığı; kira sözleşmesinde yer alan muacceliyet şartına dayalı olarak kira bedelinin istenip istenemeyeceği, noktasında toplanmaktadır.
Hemen belirtmelidir ki, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmesinde kiralayan, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)'nun 249.maddesi gereğince kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak; kiracı ise, B.K'nun 256, 257 ve 266.maddeleri gereğince kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmek borcu altındadır.
Kiralananın tahliye ve teslim edildiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiralayan, kiracıyı aramak ve anahtarları teslim etmesi için yer göstermek zorunda değildir.
Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Önemle vurgulanmalıdır ki, anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)'nun 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (H.U.M.K. md.288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (H.U.M.K. md.289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.
Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 22.03.2006 gün ve 2006/6-89 Es., 2006/89 sayılı kararında da bu hususlar vurgulanmıştır.
Somut olayda; Takipte ve davada dayanılan ve hükme esas alınan 20.02.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Anılan kira sözleşmesinin Özel Koşullar 3.maddesi gereğince kira parasının her ay peşin yatırılacağı, aylık ödemelerin yapılmaması veya geciktirilmesi halinde diğer aylara ilişkin kira bedellerinin de hemen tahsilinin zorunlu kılınacağı kararlaştırılmıştır.
Alacaklı kiralayan kira sözleşmesinin muacceliyet koşulunu içeren 3.maddesine dayalı olarak 24.02.2009 tarihinde 3.630,00 TL asıl alacak üzerinden takip başlatmıştır.
Borçlu kiracı süresinde yaptığı itirazında kiralananı 14.02.2009 tarihinde kiralayana önceden haber vermek suretiyle tahliye ettiğini, borcu bulunmadığını belirtmiştir.
Davacı alacaklı 25.03.2009 tarihinde eldeki davayı açmış; bu itirazın iptalini istemiştir.
Şubat 2009 ayı kira parasının ödenmemesi nedeniyle muacceliyet şartına dayalı olarak 20.02.2009-20.02.2010 tarihleri arasındaki kira bedelinin ödenmesinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Ne var ki, mahkemece, davalı kiracının 14.02.2009 tarihinde kiralananı tahliye edip etmediği üzerinde durulmakla birlikte takip ve yargılama sürecinde kiralananın tahliyesinin gerçekleşip gerçekleşmediği anlaşılamamaktadır.
Bu tür davalarda, kiralananın iddia ve savunma çerçevesinde hukuken hangi tarihte tahliye edilmiş olduğunun açık bir şekilde saptanması, uyuşmazlığın sağlıklı bir çözüme kavuşturulması için zorunludur.
Zira, kiracı tahliye tarihinden sonra kira sözleşmesinden kaynaklanan kira parasından değil koşulları bulunduğu takdirde yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabilir.
Mahkemece, tahliye hususu yeterince araştırılmaksızın yeni bir davaya neden olacak şekilde davalı kiracının tahliye hususunu kanıtlaması halinde istirdat davası açabileceği ya da makul süre kirası istenmediğinden davanın reddi ve bu kararda da direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oyçokluğuyla karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy