MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında birleştirilerek görülen "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine dair verilen 04.09.2012 tarihli ve 2010/729 E., 2012/592 K. sayılı karar, davacılar vekillerinin temyizi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 22.11.2013 tarihli ve 2013/470 E., 2013/16541 K. sayılı kararı ile:
"... Dava vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece; ispatlanamadığı gerekçesiyle asıl ve birleştiren davanın reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Toplanan deliller ve tüm dosya içeriğinden; dava konusu 1130 ada, 42 parsel sayılı taşınmazın (kök tapu kaydı olan 126 parselin) davacılar... ile ... adına ½ 'şer paylarla kayıtlı olduğu, bu payların satışı konusunda, davacılardan Kadir'in 19.04.2005 tarihli, davacı ...'nın ise 26.04.2005 tarihli vekâletnameler ile davalı ...'i vekil tayin ettikleri, davalı ...'in de aldığı bu vekâletnameler ile söz konusu taşınmazı 27.04.2005 tarihinde kardeşi olan diğer davalı ...'a satış yolu ile temlik ettiği anlaşılmaktadır.
Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1maddesi) Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilinin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; her ne kadar davacılar temlike esas alınan vekâletnamelerin dava konusu taşınmazın tapu kaydında hâlen mevcut olan '' ilkokul yeri olarak ayrılmıştır'' şerhinin kaldırılması iradesi ile verildiğini iddia etmişlerse de, vekâletnamelerde açıkça satış yetkisi de bulunduğundan bu yöndeki beyanlara itibar edilmemiştir.
Ne var ki; yukarıda belirlenen ilkelerde açıklandığı üzere, vekil müvekkilin çıkarları doğrultusunda hareket etmek zorundadır. Oysa 60.000,00 TL ye satılan taşınmazın bilirkişi raporuna göre temlik tarihindeki "ilkokul yeri olarak ayrılmıştır" şerhli gerçek değerinin 119.708,40 TL olduğu belirlenmiştir. Bu hâliyle satış tarihinde bile gerçek değeri ile satış değeri arasında iki misli fark bulunmaktadır.
Ayrıca, vekil kılınan davalı ... ile taşınmazı satın alan davalı ... kardeş olup,onun da bu durumu bilebilecek durumda olduğundan, iyi niyetli sayılamayacağı ve TMK.'nin 1023. maddesindeki korumadan yararlanamayacağı ve bütün olgular birlikte değerlendirildiğinde vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı sonucuna varılmıştır.
Davacı ... tarafından imzalanan 26.04.2005 tarihli belge ise sadece davalı ... tarafından Kadir'e 30.000,00 TL ödendiğine ilişkindir. Bu belge, ödenen paranın davacı ...'den tahsili konusunda davalı ...'a kişisel bir hak sağlar.
Hal böyle olunca; davacıların tapu iptal-tescil davalarının kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde asıl dava ve birleştirilen davanın reddine dair hüküm kurulması doğru değildir..."
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Asıl ve birleşen dava, vekâlet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.
Davacı ... vekili; davacı ile kardeşi ...'in İstanbul İli,..... parsel sayılı taşınmazda imar uygulaması nedeniyle yarı yarıya paydaş olduklarını, Develi'nin bir köyünde oturan davacının yaşının çok ilerlemesi ve İstanbul'a gidip gelme imkânına sahip olmaması nedeniyle gerek imar işlerinin gerekse vergi ve benzeri işlerin takibi, taşınmaza el atmaların önlenmesi için güvendiği ve uzaktan akrabalık ilişkisi bulunan ...'u Develi Noterliğince düzenlenen 26.04.2005 tarihli vekâletname ile vekil tayin ettiğini, ...'un ise müvekkilinin yaşının ilerlemesini fırsat bilerek vekâletnameye satış yetkisi de koydurup hemen ertesi gün 27.04.2005 tarihinde kardeşi ... ile birlikte İstanbul'a giderek taşınmazı kardeşine devrettiğini, müvekkilinin defalarca durumu sormasına karşın resmi işleri takip ettiğini ve taşınmazın güvende olduğunu söyleyerek satışı gizlediğini, uzun süre taşınmazın kendi adına kayıtlı olduğunu zanneden müvekkilinin davalının kaçamak cevaplar vermesi ve şüpheli davranışlarda bulunması üzerine tapuda yaptırdığı araştırma sonucunda taşınmazın satıldığını öğrendiğini, vekâlet görevini kötüye kullanan ...'u vekillikten azlettiğini, vekilin kardeşi olan diğer davalı ile iş ve çıkar birliği içerisinde hareket ettiğini, satışın muvazaalı olduğu gibi herhangi bir bedel de ödenmediğini, ...'un 1979 doğumlu olup esasen bu kadar değerli bir yeri satın almasının mümkün olmadığını, zira dava konusu taşınmazın Esenyurt'un en değerli ve rağbet gören mevkisinde yer aldığını, etrafının büyük konut ve işyeri projeleri ile yapılaştığını ileri sürerek davacının payı oranında tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.
Birleşen dosyada davacı ... vekili; dava konusu taşınmazda müvekkili ... ile kardeşinin yarı yarıya paydaş olduklarını, taşınmazın tapu kaydında kamulaştırma şerhi bulunduğundan değerlendirme konusunda müvekkilinin tereddüt yaşadığını, köy yerinde yapılan sohbetlerde davacının oğlu ...'in kayınbiraderi olan davalı ...'un emlak işlerinde tecrübeli ve becerikli olduğunu ve tapudaki şerhi kaldıracağını, bunun gibi çok sayıda işi çözdüğünü söylemesi üzerine verdiği güven ve hısımlığın da etkisi ile iki kardeşin kamulaştırma şerhinin kaldırılması için davalıya vekâletname verdiklerini, noterde vekâletnameler düzenlenirken davalının işi hâlledebilmek için tüm yetkilerin verilmesini istediğini, defalarca İstanbul'a giden bir çok kişiyle görüştüğünü işi çözeceğini söyleyen davalının bir kısım milletvekili ile belediye başkanının adını zikrederek davacıyı oyaladığını, aynı şekilde davacının kardeşini de oyaladığını, ...'in İstanbul'daki bir avukat vasıtasıyla durumu araştırması sonucunda taşınmazın diğer davalıya devredildiğini öğrendiğini, o sırada davacı ile kardeşinin arasının açık olması nedeniyle müvekkilinin durumu daha geç öğrendiğini, davalı ...'un başından beri vekâlet görevini kötüye kullandığını, bu nedenle bütün yetkilerin verilmesini istediğini, kardeşi ile el ve iş birliği içerisinde hareket ettiğini, keza davalı ...'un taşınmazı satın alacak ekonomik gücü bulunmadığı gibi gösterilen 60.000,00TL bedelin o tarih için bile çok düşük olduğunu ileri sürerek, davacının payı oranında tapu iptali ve tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili; her iki dava dosyasında davalı ... yönünden husumet, yetki ve zamanaşımı itirazında bulunduktan sonra dava konusu taşınmazın 60.000,00TL bedelle satışı hususunda davacılar ile davalı ...'ın anlaştığını, bu anlaşma uyarınca tapudaki devir işlemlerinin yapılması için Develi'de oturan davacıların diğer davalı ...'u vekil tayin ettiklerini, bu nedenle vekâletnamelerde satış ve satış vaadi için yetki verildiğini, davalı ...'ın muvazaa olmaksızın taşınmazı satın aldığını, yine davalı ...'a vekil vasıtasıyla satış yapıldığından zamanaşımının da dolduğunu, ayrıca davacı ... tarafından 20.04.2005 tarihli vekâletname verilmiş ise de taşınmazın parsel numarası değiştiğinden bu vekâletname ile satışın yapılamadığını, sonrasında 26.04.2005 tarihli özel vekâletname ile satış yapıldığını, bu hususun dahi muvazaa iddiasının gerçek dışı ve dayanaktan yoksun olduğunu gösterdiğini, ayrıca 26.04.2004 tarihli "Gayrimenkul Satım Sözleşmesi ve Taahhütnamedir" başlıklı sözleşmenin de iddiaların gerçeğe aykırı olduğunu gösterdiğini, bu sözleşmenin satıcı davacılar ile alıcı ... arasında düzenlendiğini ve şahitler tarafından da imzalandığını, sözleşme ile taşınmazın 60.000,00TL bedelle satıldığının açık olduğunu, bedelin de maliklere payları oranında nakit olarak ödendiğini, taşınmazın beş yıldır davalı ... adına kayıtlı olduğunu, davalı ...'in sadece iş takibi için vekil tayin edilmiş olması hâlinde her iki vekâletnamenin de sadece iş takibini içeren yetkileri içereceğini, davacı ...'in satıştan elde ettiği para ile Kayseri'den bir taşınmaz satın aldığını, iddiaların hayatın olağan akışına aykırı olduğu gibi satış tarihine kadarki tüm vergilerin davalı ... tarafından ödendiğini, davacıların "eğitim alanı" şerhi ile sattıkları taşınmazın değerinin imar değişikliği sonrasında artması nedeniyle müvekkillerine gelerek 4-5 adet daire ya da parasını talep ettiklerini, taleplerinin kabul edilmemesi nedeniyle haksız bir şekilde bu davaların açıldığını savunarak, asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; ihtilafın vekâletnamelerin belediye işlerinin takibi iradesiyle mi yoksa taşınmazın satışı iradesiyle mi verildiği hususunda toplandığı, Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekâlet ilişkisini düzenleyen hükümlerine göre vekâlet ilişkisinin büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayandığı, vekilin sadakat ve özen borcunun en önde gelen borcu olduğu, vekilin vekil eden yararına ve iradesine uygun olarak hareket etme ve onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğünün bulunduğu, olayda ise taşınmazın satışına dayanak teşkil eden vekâletnamelerin taşınmazı dilediği şekilde dilediği kişiye dilediği bedelle satma yetkisini içerdiği ve söz konusu vekâletnamelerde taşınmazın belediyedeki işlerin takibine yönelik verildiğine dair herhangi bir açıklama ve şerh bulunmadığı, ayrıca davalıların sunduğu 26.04.2005 tarihli "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ve Taahhütnamesi" başlıklı sözleşmeyi davacılardan ...'in bizzat imzaladığı ve imzaya itiraz etmediği, dinlenen tanık beyanlarından da söz konusu taşınmazı davalı ...'a gerçekte satmak amacı ile hareket ettiği ve bu sözleşmeyi imzaladığı, anılan sözleşmenin taşınmazın devri için geçerli bir sözleşme olmamakla birlikte davacıların davalı ...'a vekâletnameyi hangi amaçla verdiklerini ortaya koyduğu, sözleşmedeki üçüncü bent ile davalı ...'a verilen vekâletname ile taşınmazın devrinin yapılacağının kararlaştırıldığı, satışın yapıldığı tarihte taşınmazın rayiç değeri 119.000,00TL olarak tespit edilmiş ise de değerin farklı olmasının başlı başına vekâletnamenin verilme amacını değiştirmeyeceği gibi vekâlet görevinin kötüye kullanıldığını ispat için de yeterli olmadığı, taşınmazın satıldığı tarihte ilk okul yeri olarak ayrıldığı, sonrasında ise şerhin kaldırılması nedeniyle değerinin arttığı ve davacıların yaptıkları satıştan pişman oldukları için bu davayı açtıkları, ancak davranışlarının Türk Medeni Kanunu'nun iyi niyet ve dürüstlük kurallarıyla bağdaşmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
Karar davacılar vekilince ayrı ayrı temyiz edilmiş, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yer alan gerekçeyle bozulmuştur
Mahkemece, davacıların gerçekte taşınmazın satışı amacıyla vekâletname verdikleri ve önceki kararın yerinde olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davacılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacıların vekili sıfatıyla satış tarihindeki rayiç değeri 119.708,40TL olan taşınmazı kardeşi olan diğer davalıya 60.000,00TL bedelle satış suretiyle devreden davalı ...'un, dosya kapsamı ve toplanan delillere göre vekâlet görevini kötüye kullanıp kullanmadığı, vekâlet görevini kötüye kullandığının kabulü hâlinde diğer davalının bu durumu bilebilecek konumda olup olmadığı, varılacak sonuca göre Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli sayılıp sayılmayacağı noktasında toplanmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 502. maddesinin birinci fıkrasına göre vekâlet sözleşmesi; vekilin vekâlet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Geniş anlamda bir iş görme sözleşmesi olan vekâlet sözleşmesiyle vekil, kendisine verilen işin ya da işlemin vekâlet verenin irade ve yararına uygun olarak yapılmasını üstlenir.
Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekâlet ilişkisini düzenleyen hükümlerine göre vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
Nitekim TBK'da sadakat ve özen borcu, vekilin vekâlet verene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." düzenlemesine yer verilmiştir.
Davaya konu temlikin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 390. maddesi de "Vekilin mesuliyeti, umumi surette işçinin mesuliyetine ait hükümlere tabidir.
Vekil, müvekkile karşı vekaleti iyi bir suretle ifa ile mükelleftir.
Vekil, başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre mecbur olmadıkça veya adet başkasını kendi yerine ikameye müsait bulunmadıkça müvekkilünbihi kendisi yapmağa mecburdur." hükmünü içermektedir.
Bu hükümler uyarınca vekilin, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altında olacağı açıktır. Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur.
Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil, değinilen maddenin birinci fıkrası uyarınca sorumlu olur.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil, vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek, en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Hukuk Genel Kurulunun 07.12.2011 tarih ve 2011/14-609 E., 2011/744 K. sayılı kararında da aynı hususlar vurgulanmıştır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; asıl dosya davacısı ...'in Develi Noterliğince düzenlenen 26.04.2005 tarih ve 2309 yevmiye numaralı vekâletname ile birleşen dosya davacısı ...'in ise yine Develi Noterliğince düzenlenen 19.04.2005 tarih ve 2121 yevmiye numaralı vekâletname ile davalılardan ...'u vekil olarak tayin ettikleri, kendisine İstanbul ili hudutları dahilinde sahibi ve hissedarı oldukları tüm taşınmazları dilediği bedel ve koşullarda satma yetkisi yanında taşınmazlarının istimlak işlerinin takibi ile belediye ve diğer ilgili makamlar nezdindeki birçok iş ve işlemin yapılması hususunda yetki verdikleri, adı geçen davalının da vekil sıfatıyla hareket ederek davacıların 1/2 paylarla maliki oldukları dava konusu taşınmazı 27.04.2005 tarihinde kardeşi olan diğer davalı ...'a 60.000,00YTL bedelle ve satış suretiyle temlik ettiği sabittir. Vekil kılınan ..., davacı ... tarafından 11.05.2010 tarihinde, davacı ... tarafından ise19.07.2010 tarihinde azledilmiştir.
Dava konusu taşınmaz 2992,71 m2 miktarlı ve arsa vasfında olup, kütük sayfasının beyanlar hanesindeki 14.08.1992 tarih ve 3226 yevmiye numaralı "ilkokul yeri olarak ayrılmıştır" şerhi ile birlikte satılmıştır. Mahkemece yapılan keşif sonucunda ise taşınmazın ilkokul yeri olarak planlandığı da dikkate alınarak temlik tarihindeki gerçek değeri 119.708,40TL olarak tespit edilmiştir. Kaldı ki, tapunun beyanlar hanesinde ilkokul yeri olarak ayrıldığına dair şerh bulunsa dahi mahkemece yazılan müzekkereye Esenyurt Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünce verilen 14.06.2011 tarihli yazı cevabında, taşınmazın satıldığı 27.04.2005 tarihinde 1/1000 ölçekli imar planında "Konut" alanında kaldığı bildirilmiş, bilahare 21.11.2011 tarihli yazı ile de İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.11.2010 tarih ve 2574 sayılı kararı ile onanan Eseryurt 3. Etap 1/1000 ölçekli imar planında "Ticaret + Konut" alanında kaldığı bildirilmiştir. Nitekim davalı ..., kardeşi ...'a vekâleten dava dışı yüklenici ... ile taşınmaz üzerinde 4 bloktan oluşan 2 dükkan ve 62 daireli bina inşa etmek üzere 25.06.2009 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, keşif sırasında da taşınmaz üzerine inşa edilen binalar tespit edilerek krokide gösterilmiştir.
Yukarıda değinildiği üzere vekil, vekil edenin haklarını korumak, görevini sadakat ve özenle yerine getirmek zorundadır. Bu nedenle, kendisine dilediği bedel ve koşullarda taşınmaz satışı için yetki verilmiş olsa dahi vekil, vekâlet verenin zararına olacak şekilde taşınmazı gerçek değerinin çok altındaki bir değerle satamaz.
Olayda ise vekil ... satışın davacıların iradesi doğrultusunda yapıldığını ileri sürmüş ise de satış bedeli toplam 60.000,00TL olup, bu bedel taşınmazın üzerindeki şerhle birlikte tespit edilen değerinin yarısı oranındadır. Bu hali ile makul ölçülerin aşıldığı ve satış nedeniyle zararlandırma unsurunun gerçekleştiği açıktır. Dolayısıyla vekilin üstlendiği işi, vekâlet verenin haklı menfaatini gözeterek yerine getirdiğini söyleme olanağı bulunmamaktadır.
Davalı tarafça, taşınmazın "eğitim alanı" şerhi ile satıldığı ve imar değişikliği sonrasında değerinin arttığı ileri sürülmüş ise de taşınmazın tapu kaydında şerh bulunmakla birlikte imar değişikliğinin satış tarihinden önce yapıldığı Esenyurt Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğünün yazı cevabı ile sabittir. Taşınmazın satış tarihinden önce imar durumunun değiştiği ve konut alanında kaldığı gözetildiğinde değerinin çok daha yüksek olacağı kuşkusuzdur.
Vekilin ise satış tarihinde mevcut olan imar değişikliğinden vekâlet veren davacıları bilgilendirmediği savunma içeriğinden anlaşılmaktadır. Oysa ki vekil, sadakat ve özen yükümlülüğünün bir gereği olarak işin görülmesi sırasında vekâlet verene bilgi vermek, onu uyarmak veya dikkatini çekmek, diğer bir anlatımla onun menfaatlerini koruma yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır.
Tüm bu olgular birlikte değerlendirildiğinde vekil kılınan davalı ...'un vekâlet görevini kötüye kullandığı, taşınmazı satın alan ve davalı ...'in kardeşi olan davalı ...'un da bu durumu bilebilecek durumda olup iyi niyetli sayılamayacağı ve TMK'nın 1023. maddesinde düzenlenen korumadan yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır.
Diğer yandan, davalı tarafça 26.04.2005 tarihli ve "Gayrimenkul Satım Sözleşmesi ve Taahhütnamedir" başlıklı sözleşme sunularak, satışın vekâlet veren davacıların iradesi doğrultusunda toplam 60.000,00TL bedelle yapıldığı ileri sürülmüş ise de anılan sözleşmede asıl dosya davacısı ...'in imzasının bulunmadığı, sözleşmeyi imzalayan birleşen dosya davacısı ...'in ise sözleşme tarihinden önce 19.04.2005 tarih ve 2121 yevmiye numaralı vekâletname ile davalı ...'u vekil tayin ettiği gözetildiğinde, az yukarıda anlatılan olaylar silsilesi ile baştan beri taşınmazın satışı için vekil kılındığını savunan davalı ...'un taşınmazın gerçek değeri ve imar durumu hakkında özen borcunu yerine getirmediği, bu durumu bilebilecek durumda olan ve taşınmazı makul sınırların çok altındaki bir bedelle satın alan davalı ... da iyi niyetli olmadığından, anılan belgenin Özel Daire bozma kararında belirtildiği gibi sadece ödenen paranın tahsili konusunda adı geçen davalıya kişisel bir hak sağlayacağı Kurul çoğunluğu tarafından kabul edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında, 26.04.2005 tarihli ve "Gayrimenkul Satım Sözleşmesi ve Taahhütnamedir" başlıklı sözleşmenin birleşen dosya davacısı ... tarafından imzalandığı, davalı tarafından sözleşmenin satış tarihinden önce değil de eldeki davanın açıldığı tarihten kısa bir süre önce imzalandığı savunulmuş ise de bu savunmaya itibar etmenin mümkün olmadığı, davacı ...'in imzasını kabul ettiği yazılı sözleşmenin aksini yine aynı güçteki yazılı bir belge ile kanıtlaması gerektiği, sözleşme hakkında irade bozukluğu hâllerinin de ileri sürülmediği ve sözleşme içeriği gözetildiğinde davacı ...'in taşınmazdaki payını 30.000,00TL bedelle davalı ...'a sattığının açık olduğu ve onun yönünden vekâlet görevinin kötüye kullanıldığından söz edilemeyeceği, böyle olunca mahkemece verilen kararın birleşen dava bakımından onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
O hâlde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Asıl ve birleşen dosyada davacı vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ edildiği tarihten itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19.12.2019 tarihinde asıl dava bakımından oy birliği, birleşen dava bakımından ise oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Asıl ve birleşen dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece; asıl ve birleşen dava bakımından verilen ret kararları, Özel Dairece "vekâlet görevi kötüye kullanıldığından davacıların tapu iptal-tescil davalarının kabulüne karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle bozulması sonrasında mahkemece her iki dava bakımından da direnme kararı verilmiştir.
Hemen belirtmeliyim ki; asıl dava yönünden, vekâlet görevinin kötüye kullanıldığı sabit olup, Özel Dairenin bozma kararının yerinde olduğu yönünde sayın çoğunlukla aynı görüşte bulunmaktayım, ancak birleşen dava bakımından sayın çoğunluktan farklı düşünmekteyim. Şöyle ki;
Birleşen davada; davacı ..., 126 parsel sayılı taşınmazda kayden 1/2 oranında paydaş iken, oğlu Beytullah'ın kayınbiraderi olan davalı ...'u anılan taşınmazın kaydında bulunan kamulaştırma şerhinin kaldırılması için vekil tayin ettiğini, ancak vekilin vekâlet görevini kötüye kulllanmak suretiyle taşınmazı kardeşi davalı ...'a satış suretiyle devrettiğini çok sonra öğrendiğini, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiklerini, davalı ...'ın alım gücünün bulunmadığını ileri sürerek, payı oranında tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur.
Davalılar, dava konusu taşınmazın satışı konusunda davacıların, davalı ... ile anlaştığını ve bu anlaşma uyarınca tapudaki devir işlemlerinin yapılması için de diğer davalı ...'i vekil tayin ettiklerini, davalı ...'ın muvazaa olmaksızın taşınmazı satın aldığını, ayrıca 26.04.2004 tarihli "gayrımenkul satım sözleşmesi ve taahhütnamedir" başlıklı sözleşmenin de iddiaların gerçeğe aykırı olduğunu gösterdiğini, satış bedelinin nakit olarak ödendiğini, 5 yıldır davalı ... adına kayıtlı olan taşınmazın, değerinin artması nedeniyle haksız şekilde aleyhlerine dava açıldığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 126 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması ile 1130 ada 11 parsel sayılı taşınmaz olup, asıl dosya davacısı... ile kardeşi ve birleşen dosya davacısı olan Kadir adlarına 1/2'er oranda kayıtlı iken, Mustafa'nın 26.04.2005 tarihli ve Kadir'in 19.04.2005 tarihli vekaletlanemelerle tayin ettikleri vekil ... tarafından 27.04.2005 tarihinde, taşınmaz kaydında bulunan "14.08.1992 tarihli ilkokul yeri olarak ayrılmıştır" ibaresinin tüm hukuki vecibeleriyle birlikte 60.000,00YTL bedelle davalı ...'a satış suretiyle temlik edildiği, bilahare tevhit ve ifraz işlemleri sonucu 1130 ada 42 parsel olduğu ve halen davalı ... adına kayıtlı bulunduğu; asıl davanın 18.05.2010 tarihinde, birleşen davanın ise 10.12.2010 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan; davalıların savunmalarında belirtilen ve dosya kapsamında mevcut olan "GAYRIMENKUL SATIM SÖZLEŞMESİ VE TAAHHÜTNAMEDİR" başlıklı ve 26.04.2005 tarihli belge "1-) İstanbul ili Büyükçekmece...nolu parselde bulunan arsa, satıcı ... ... vekili ... alıcı ... arasında alım satım akdiyle satılmıştır. 2-) Taraflar gayrımenkulün satış bedelinin tamamı olan 60.000 YTL'yi (60 MİLYAR TL) şahitler huzurunda yarı yarıya satıcı ... ile ... Vekili ...'a nakden ödenmiştir. 3-) Gayrımenkulün resmî devir ve tescil işlemleri satıcı asiller tarafından Develi Noterliğinden verilen vekâletname ile yetkilendirilen ... tarafından yapılacaktır. 4-) Satıcılar satış bedelini nakden almış olup başka bir hak ve yükümlülükleri kalmamıştır. İş bu sözleşme ve taahhütname şahitler huzurunda iki nüsha olarak imzalanmıştır" şeklinde düzenlenmiş olup, alıcı olarak davalı ...'ın isim ve imzası, satıcılar olarak birleşen dosya davacısı Kadir'in bizzat imzası ile asıl dosya davacısı... adına ise vekili olarak davalı ...'in imzasının ve şahitler olarak da davalıların babası ... ile davacı ...'in oğlu Beytullah'ın imzalarının bulunduğu görülmektedir.
Davacı ..., anılan belgedeki imzanın kendisine ait olduğunu; ancak, bu belgeyi işbu davayı açmadan kısa bir süre önce Mayıs ayı sonu veya Haziran ayında imzaladığını beyan etmiştir.
Bilindiği üzere; 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 290. maddesi ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun senede karşı tanıkla ispat yasağı başlıklı 201. maddesiyle, "senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemlerin tanıkla ispat olunamayacağı" hükme bağlanmıştır. O hâlde, davacı ...'in imzasını ikrar ettiği 26.04.2005 tarihli "gayrımenkul satım sözleşmesi ve taahhütnamedir" başlıklı belgede yer alan hususların aksinin ancak yazılı delille ispatlanabileceği tartışmasızdır. Bu bağlamda, anılan belgenin aksi yöndeki tanık beyanlarına değer verilemeyeceği kuşkusuzdur.
Diğer taraftan, bu belgenin irade bozukluğu halleriyle geçersiz olduğu ileri sürülmemiştir. Hatta, mahkemece bu belgeye gerekçede yer verilmesine rağmen, anılan belgenin hükme esas alınması temyiz konusu yapılmamıştır. Kaldı ki, davacı ...'in bu belgenin sonradan düzenlendiğine ilişkin iddiası bir an için kabul edilse dahi; bu husus belge içeriğini değiştirmeyeceği gibi, davacı ...'in "vekili davalı ... tarafından davalı ...'a dava konusu taşınmazın satışının yapıldığını Ocak ayında öğrendiğini, Mayıs ayı sonunda veya Haziran ayında bu belgeyi vekili davalı ...'in 30.000TL ödeyeceğini söylemesi üzerine imzaladığını, ancak bedel almadığını" beyan etmesi karşısında; bir kişinin vekalet görevini kötüye kullandığını öğrendiği kişi lehine bedel almadan böylesi bir belgeyi imzalamasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu kuşkusuzdur. Ayrıca, her halükârda davacı ...'in, payına hasren 30.000,00TL satış bedelini kabul ettiği sonucunu doğurmaktadır. Yine, Özel Dairenin bozma ilamında da "26.04.2005 tarihli belgenin, davalı ... tarafından davacı ...'e 30.000,00TL ödendiğine ilişkin olup, bu belgenin, ödenen paranın davacı ...'den tahsili konusunda davalı ...'a kişisel bir hak sağlayacağı" belirtilerek, anılan bu belgenin geçerli olduğu kabul edilmiştir. Ancak; 30.000,00TL bedel, resmî satış akit tablosunda da davacının payının karşılığı olarak gösterilen bedel olup; değinilen harici belge içeriğinde de, "çekişme konusu taşınmazın bu bedelle davalı ...'a satıldığı, resmi satış akdinin ve tescil işlemlerinin de vekil ...tarafından yapılacağı" yönündeki davacı ...'in iradesine Özel Daire bozma kararında yer verilmemiştir.
Öyle ise; davacı ...'i bağlayan "gayrımenkul satım sözleşmesi ve taahhütnamedir" başlıklı belgeyle, davacı ...'in, çekişmeli taşınmazdaki 1/2 payının, vekili davalı ... tarafından davalı ...'a 30.000,00TL bedelle satışına muvafakat ettiği ve davalı ...'in de, vekili olarak, müvekkili davacı ...'in iradesi doğrultusunda hareket ettiği gözetildiğinde, davacı ... bakımından davalı ...'in vekâlet görevini kötüye kullandığının söylenemeyeceği açık olup, davacı ...'in birleşen davasının reddine karar verilmelidir.
Hâl böyle olunca; Yerel Mahkemenin, davacı ...'in tapu iptal ve tescil davasının reddine dair verdiği karar yerinde olup, birleşen dava bakımından direnme kararının onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy