(634 S. K. m. 30, 34, 66) (YHGK 04.02.1987 T. 1986/5-171 E. 1987/58 K.) (18. HD. 23.01.2012 T. 2011/10954 E. 2012/419 K.)
Dava: Taraflar arasındaki kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 6. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 05.07.2011 gün ve 2010/807 E., 2011/842 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 23.01.2012 gün ve 2011/10954 E., 2012/419 K. sayılı ilamı ile;
(
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, anataşınmazın 41 bağımsız bölümden oluştuğu, iptali istenen 22.06.2010 tarihli toplantıya 16 bağımsız bölüm malikinin asaleten ve vekaleten katıldıkları anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesi gereğince yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Buna göre sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan alınan yönetici seçimine ilişkin kararın iptali gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle bu yöndeki istemin de reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir
),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, kat malikleri olağanüstü genel kurul kararlarının iptali istemine ilişkindir.
Davacı Ö. D. vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 1370 ada 3 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduğunu, 22.06.2010 tarihinde yapılan olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısının; 15 gün önceden bildirim zorunluluğu yerine getirilmeden yapılması, toplantı için KMK 29. maddesinde aranan önemli sebebin bulunmaması ve kat maliklerinin 1/3ünün talebi şartlarının oluşmaması nedeniyle usulsüz olduğunu, komşulardan öğrenerek gittiği toplantıda tartışmaların büyümesi nedeniyle toplantıyı terk ettiğini, boş dairelerden aidat alınmamasına karar verilmesine rağmen eşitlik ilkesine aykırı olarak kendisine aidat borçları için noter ihtarnamesi gönderildiğini, toplantıya hesap raporu ibraz edilmediğinden yönetici ibrasının geçersiz olduğunu, ayrıca bağımsız bölümüne klima takmak ve balkonu PVC ile kapatma konusunda muvafakatı bulunduğu göz ardı edilerek mimari projenin uygulanması kararı alındığını, apartman girişinden bağımsız ve metrekare olarak diğerlerinden küçük dükkanı için diğer daireler kadar aidat istendiğini beyanla, Susam Apartmanı'nın 22.06.2010 tarihli olağanüstü genel kurulunda alınan kararların tümünün iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı Susam Apartmanı Yönetimi vekili cevap dilekçesinde özetle: kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında husumetin, kararda olumlu oy kullanan tüm kat maliklerine yöneltilmesi gerektiğini, ilgili toplantı çağrı yazısının 15 gün önce apartman girişindeki panolara asılarak kat maliklerinden imza alındığını, davacının ise içeride olmasına rağmen kapıyı açmaması üzerine durumun tutanağa bağlandığı ve posta ile çağrı kağıdı gönderildiğini, kaldı ki davacının 22.06.2010 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına katılarak yoklama tutanağına imza attığı ve oy kullandığını ancak toplantının sonlarına doğru toplantıyı terk ederek kararı imzalamadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Yerel Mahkemece, kat malikleri genel kurulunun sadece (B) bloğa ait olduğu, (A) bloğu kapsamadığı, bu nedenle toplantı nisabı için pay ve paydaş yönünden yasal çoğunluğun sağlandığı, 15 gün şartı gerçekleşmemiş ise de, toplantıya katılan kat malikinin toplantı çağrısının usulsüz olduğu iddiasında bulunarak kat malikleri kurulunun iptalini isteyemeyeceği, davacının klima ve PVC kapama için aldığı belgenin kat maliklerine ait olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Daire tarafından yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuş, Mahkemece, tapuda 1370 ada 3 parselde kayıtlı ana taşınmazın A ve B olmak üzere iki bloktan oluştuğu, davacıya ait dairelerin bulunduğu B Blokta toplam 17 bağımsız bölüm olduğu, toplantının sadece B bloğu ilgilendirdiği ve KMK Ek Madde 3/c uyarınca; blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulunun o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşacağı gerekçesiyle davanın reddine ilişkin hükümde direnilmiştir.
Direnme hükmü davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık, ana taşınmazın bağımsız bölüm sayısının tespiti ile varılacak sonuca göre yöneticinin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından atanıp atanmadığı noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle belirtilmelidir ki, dava konusu 1370 ada 3 parsel sayılı ve kat mülkiyetine tabi taşınmazın yönetim planının 1 ve 2. maddeleri uyarınca; Çetin Emeç Mah. Resulpaşa Sk. No: ...de bulunan ana yapının; bir bodrum, bir zemin, yedi normal ve bir teras katlı; bir dükkan ve 40 daire olmak üzere 2-A Blok 4-B Blok numarasından oluştuğu, ana taşınmazda toplam 41 bağımsız bölüm bulunduğu anlaşılmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)nun toplu yapılara ilişkin 66 ve devamı maddelerinde toplu yapı; bir ya da birden çok imar parseli üzerinde, belli bir yerleşim planına göre yapılmış alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanmıştır.
Dava konusu taşınmazın yönetim planından anlaşıldığı üzere, taşınmaz toplu yapı tanımına uygun olmadığından ve tek parsel üzerinde kurulu olması karşısında somut uyuşmazlıkta, toplu yapı hükümlerinin uygulanması sözkonusu değildir.
Öte yandan, 634 sayılı Kanunun 13.04.1983 tarih ve 2814 sayılı Kanunun 15. maddesi ile eklenen Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler başlıklı Ek 3. maddesi, 14.11.2007 gün ve 5711 sayılı Kanunun 24. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından, iptali talep edilen toplantı tarihi itibariyle yürürlükte bulunmayan anılan maddenin de, somut uyuşmazlıkta uygulanma yeri bulunmamaktadır.
Bu durumda, davanın yasal dayanağı, dava konusu taşınmazın yönetim planı ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 30 ve 34. maddeleridir.
Bilindiği üzere, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ana taşınmazda bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazla ise yönetici atanması zorunludur. KMKnun 30. maddesi ile; kat malikleri kurulunun, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar vereceği, 34. maddesinde ise; yöneticinin, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağı hükme bağlanmış olup, anılan hükümler emredici nitelikte ve kamu düzenine ilişkindir.
Belirtilmelidir ki, ana taşınmazın yönetim planının; kat malikleri kurulunun toplanmasına ve yönetici atanmasına ilişkin 24 ve 28. maddeleri de, KMK ile paralel düzenleme içermektedir.
Somut uyuşmazlıkta taşınmaz, 41 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Taşınmazda toplu yapı yönetimi sözkonusu olmadığından yönetici seçimi için kat malikleri kurulunun 41 bağımsız bölüm üzerinden, arsa ve sayı payı çoğunluğu ile toplanarak karar almasında zorunluluk bulunmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.02.1987 gün ve 1986/5-171 Esas 1987/58 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere, KMKnun 30 ve 34. maddesi anlamında sayı ve pay çoğunluğu sağlanmadan kanuna uygun olarak alınmış bir yönetici seçimi kararından bahsetmek mümkün değildir.
O halde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen Geçici Madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440. maddesi uyarınca hükmün tebliğinden itibaren onbeş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 13.11.2013 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy