(818 S. K. m. 256) (6100 S. K. Geç. m. 3)
Dava: Taraflar arasındaki tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Antalya 6.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 19.09.2011 gün ve 2011/128 E.2011/1302 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 20.02.2012 gün ve 2011/14473 E.-2012/2588 K. sayılı ilamı ile;
(... Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, davalı kiracısının; kirası altında bulunan C blokta mutfak olarak kullanılan bölümde ve zemin katta bulunan tuvalette imar planına aykırı birçok ilave ve binada ruhsatlı projesine aykırı uygulama yaptığını, B ve C bloklar arasında kalan ve ortak kullanım alanı olan otoparkın üstünü kapatmak suretiyle lokantaya dönüştürdüğünü, ihtarın tebliğine rağmen davalının akde aykırı kullanıma devam ettiğini belirterek sözleşmeye uymayan kiracı davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı , davacının C Blok'un tamamını lokanta olarak kiraya verdiğini, taşınmazın tadilatı bitinceye kadar ortak kullanım alanı olan oto parkın lokanta olarak kullanılmaya başladığını, davacının akde aykırılığın giderilmesi için süre vermesi gerekirken doğrudan tahliye etmesini bildirir ihtarname gönderdiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmiştir.
Akde aykırılık nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için akde aykırılığın, kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olması gerekir. Kira akdi ile kiralanan kısım dışında kalan yerlerin kullanımı, bu yerler ile ilgili kiracının tasarrufta bulunması akde aykırılık oluşturmaz. Ayrıca kira sözleşmesinde kiracının kabul ettiği şartlardan birinin yerine getirilmemesi tahliyeyi gerektirmez.
Olayımıza gelince;Mahkeme gerekçesinde kiraya verilen C blokta bulunan zemin katın bir bölümünün mutfağa, bir bölümünün tuvalete çevrilmesi hususu, davalıya gönderilen ihtarda verilecek süre sonunda giderilecek imalatlar olup, akde aykırılıkların giderilmesi yönünden davacı kiraya veren tarafından davalıya gönderilen süreli ihtarname bulunmamaktadır.Davalıya tebliğ edilen ihtar tahliye isteğine ilişkindir.Kiraya verilen C Blok ile dava dışı üçüncü kişiye kiralanan B blok arasındaki otoparkın üstü ve etrafı kapatılarak tek katlı bir yapıya dönüştürülerek lokanta olarak işletildiği iddiasına gelince; Bu yer mahkemenin de kabul ettiği gibi ortak kullanım alanında kalıp kiralananın dışındadır. Bu bölümlerin imara aykırı olarak yapılması bizatihi kiralananın kullanımıyla ilgili olmadığından kira sözleşmesinden kaynaklanan kira sözleşmesine aykırılık ve açıktan fena kullanım olgusunu oluşturmaz. Bu hususlar gözetilerek istemin reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur
),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, akde aykırılık ve açıktan fena kullanım nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Davacı, davalı kiracının, kirası altında bulunan C blokta mutfak olarak kullanılan bölümde ve zemin katta bulunan tuvalette imar planına aykırı ilave ve uygulamalar yaptığını, B ve C bloklar arasındaki ortak kullanım alanı olan otoparkın üstünü kapatmak suretiyle lokantaya dönüştürdüğünü belirterek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, C bloğun tamamının lokanta olarak kiralandığını, taşınmazın tadilatı bitinceye kadar ortak kullanım alanı olan oto parkın lokanta olarak kullanılmaya başladığını, davacının akde aykırılığın giderilmesi için süre vermesi gerekirken doğrudan tahliye etmesini bildirir ihtarname gönderdiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, davalının yaptığı iddia edilen değişikliklerin açıktan fena kullanım olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne davalının kiralanandan tahliyesine dair verilen karar; davalının temyizi üzerine, Özel Daire'ce metni aynen yukarıda başlık bölümüne alınan ilam ile bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davalı vekili temyize getirmektedir.
Yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık, somut olayda, davacı tarafından davalıya kiraya verilen C Blok ile dava dışı üçüncü kişiye kiralanan B Blok arasındaki otopark niteliğindeki ortak kullanım alanının üstünün ve etrafının kapatılarak lokanta olarak kullanılmasının akte aykırılık veya pek fena kullanım olarak kabul edilip edilmeyeceği; buradan varılacak sonuca göre davalının tahliyesine karar verilip verilmeyeceği noktalarında toplanmaktadır.
Taraflar arasında 15.06.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş, kira sözleşmesine göre, davalı Güzelobamah., Barınaklar Bulvarı, No: ... adresinde bulunan Depolu Bina cinsindeki C bloğun tamamını kiralamıştır.
Davalının kiraladığı C blokta bulunan zemin katın bir bölümünü mutfağa, bir bölümünü tuvalete çevirdiği, B blok ile C blok arasında bulunan otoparkın üstünü kapatmak suretiyle lokanta olarak kullandığı hususlarında çekişme bulunmamaktadır.
818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 256.maddesinin ikinci fıkrasında, Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir. denilmiştir. Madde metninden de açıkça anlaşıldığı üzere, akde aykırılık nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, akde aykırılığın giderilmesi istemi ile kiralayan tarafından kiracıya gönderilmiş ihtarnamenin bulunması ve verilen süreye rağmen akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekmektedir.
Eldeki davada kiraya verilen C bloğun zemin katındaki değişikliklerin giderilmesi yönünden davacı kiraya veren tarafından davalıya gönderilen süreli ihtarname bulunmadığı mahkemenin ve Özel Dairenin kabulündedir.
İlke olarak, akde aykırılık veya pek fena kullanım ancak kira konusu yapılan ve kullanmaya terk edilen taşınmaz kısmı ile ilgili olabilir. Oysa, davalı kiracı tarafından C blok ile dava dışı üçüncü kişiye kiralanan B blok arasındaki otoparkın üstü ve etrafı kapatılarak tek katlı bir yapıya dönüştürülerek lokanta olarak kullanılan kısım sözleşme kapsamı dışında kalmaktadır. Sözleşme kapsamı dışında kalan taşınmaz kısmı hakkında akde aykırılık veya pek fena kullanım nedeniyle taşınmazın tahliyesi istenemez.
Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 19.09.1990 gün ve 1990/6-267-421 sayılı kararında da aynı ilke benimsenmiştir.
Bu hususlar gözetilerek istemin reddine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.02.2014 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy