(818 S. K. m. 256) (6570 S. K. m. 8) (6098 S. K. m. 316, 354) (6. HD. 01.11.2011 T. 2011/7354 E. 2011/12104 K.) (YHGK 23.02.2005 T. 2005/6-69 E. 2005/96 K.)
Dava: Taraflar arasındaki aktin feshi ve tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; ...6.Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 31.03.2011 gün ve 2010/430 E., 2011/293 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 01.11.2011 gün ve 2011/7354-12104 sayılı ilamı ile;
(...Dava, akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı Vekili dava dilekçesinde, davalının müvekkiline ait taşınmazda 1.6.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olup, kira sözleşmesinin 4. maddesine aykırı davranarak kiralananın kullanım amacını değiştirdiğini, akde aykırılığı gidermesi için süre verilmesine rağmen giderilmediğini belirterek akde aykırılık nedeniyle sözleşmesin feshi ve kiralanın tahliyesini istemiştir. Davalı, kiralananda sözleşmede belirtilen marka dışında farklı marka ürünlerinin satılmasının akde aykırılık teşkil etmediğini ve davanın reddini savunmuştur.
Borçlar Kanununun 256.maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı kira süresi boyunca tam bir ihtimam dairesinde kullanmak zorundadır. Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Kiralananın açıktan fena kullanılması durumunda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.
Olayımıza gelince; davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 1.6.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin 4. maddesinde kiralananın kiracı tarafından L... tabelası altında L... markalarını kapsayan bay, bayan, hazır giyim ürünleri ve aksesuarlarının teşhir, pazarlama ve perakende satışının yapılacağı mağaza olarak kullanılacağı, kiralananın söz konusu amaç dışında hiçbir şekilde depo, toptan satış, showroom, fabrika, satış mağazası vb. biçimlerde kullanılamayacağı kararlaştırılmıştır. Bu şartlar geçerli olup, tarafları bağlar. Bu maddenin ihlali kiralananın kullanımına ilişkin olmadığından akde aykırılık nedeniyle tahliye sonucunu doğurmaz. Sözleşme hükmünün yerine getirilmemesi söz konusu olduğundan ancak aktin feshini gerektirir. Mahkemece aktin feshine hükmedilmesiyle yetinilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, akde aykırılık nedeniyle sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, davalının müvekkiline ait taşınmazda, 01.06.2008 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olup, kira sözleşmesinin 4. maddesine aykırı davranarak, kiralananın kullanım amacını değiştirdiğini, akde aykırılığı gidermesi için süre verilmesine rağmen akde aykırılığın giderilmediğini belirterek, sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesini istemiştir.
Davalı vekili, kiralananda sözleşmede belirtilen marka dışında farklı marka ürünlerinin satılmasının akde aykırılık teşkil etmediğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 4.maddesi gereğince, kiracının kiralananda L... tabelası altında bu marka ürünleri kapsayan bay, bayan hazır giyim ürünleri ve aksesuarlarının, teşhir, pazarlama ve perakende satışının yapılacağının kararlaştırılmışken, davalı kiracının, kiralananda sözleşmede belirtilen ürünleri satmadığı, G... markalı ürünleri sattığı, davalının sözleşmede yazılı ürünler dışında ürün satışı yapabilmesi için, kira sözleşmesinin 12.2.6.maddesi gereğince kiralayanın yazılı onayını alması gerektiği, ancak davalının kiralayanın yazılı onayını almadığı bu durumun sözleşmenin 4, 12.2.6. ve 17.maddelerine açıkça aykırı olduğu, akde aykırılığın giderilmesi için davalıya gönderilen, Beyoğlu 51.Noterliğinin 14.01.2010 tarih ve 00511 yevmiye numaralı ihtarnamenin 18.01.2010 tarihinde tebliğ edildiği, ancak akde aykırılığın giderilmediği gerekçeleri ile davanın kabulüne, taraflar arasındaki aktin feshi ile kiralananın tahliyesine dair verilen karar; Özel Dairece, metni yukarıda başlık bölümünde aynen yazılı ilam ile bozulmuş; mahkemece, aktin feshinin, tahliyeyi de kapsadığı, sadece aktin feshine karar verilip, tahliyeye karar verilmemesi halinde taraflar arasında yeni ihtilafların ve davaların çıkacağı, akde aykırılık teşkil ettiği belirtilen eylemin bizzat taşınmazın kullanımı ile ilgili olduğu gerekçeleri ile önceki kararında direnmiştir.
Direnme kararını davalı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinde L... tabelası altında bu marka ürünlerin satışı kararlaştırılmışken, bu ürünleri satmayıp, G... markalı ürünleri satışa arz etmesi halinin -sözleşmenin 4.maddesi ve diğer maddeler dikkate alındığında- kiralananın kullanımına ilişkin olup olmadığı, bu durumda aktin feshi ile birlikte kiralananın tahliyesine de karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bazı üyelerce, 6570 sayılı Yasada tahliye sebeplerinin sınırlı olarak sayıldığı, anılan Yasanın 8. ve 6098 sayılı Yasanın 354.maddesi gereğince kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine genişletilemeyeceği, dolayısı ile sözleşme ile Kanunda düzenlenmeyen yeni tahliye sebeplerinin kararlaştırılamayacağı, 818 sayılı Yasanın 256. ve 6098 sayılı Yasanın 316.maddelerinde düzenlenen akde aykırılık nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için de, akde aykırı davranıldığı ileri sürülen eylemin bizatihi taşınmazın kullanımı ile ilgili olması gerektiği, somut olayda ise, kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinde L... tabelası altında bu marka ürünlerin satışı kararlaştırılmışken, G... markalı ürünleri satışa arz etmesi halinin bizatihi taşınmazın kullanımı ile ilgili olmadığını, öteki deyişle, eldeki davada taşınmazın bizatihi kullanımı ile ilgili olmayan sözleşmenin bir hükmünün yerine getirilmemesi halinde sadece aktin feshine karar verilmesi gerekip, kiralananın tahliyesini gerektirmediği, nitekim Hukuk Genel Kurulunun 23.02.2005 gün ve 2005/6-69-96 sayılı kararında da bu ilkenin benimsendiği, görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş, aktin feshine karar verilmesinden sonra, davalı kiracının halen taşınmazda oturmasına izin verilmesinin taraflar arasında yeni ihtilaflara sebebiyet vereceği, olayda akte aykırı davranıldığı hususunun hem mahkemece, hem de Özel Dairece kabul edildiğine göre kiralananın tahliyesine de karar verilmesi gerektiği gerekçeleri ile çoğunluk tarafından kabul edilmemiştir.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, dosyadaki tutanak ve kanıtlar, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenler gözetildiğinde, yerel mahkemenin yazılı şekilde karar vermesinde bir isabetsizlik görülmediğinden, usul ve yasaya uygun direnme kararının onanması gerekmiştir.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 440/1.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.06.2013 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY
818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 256. maddesinin birinci fıkrasında kiracının kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde kullanma mükellefiyeti getirilmiştir maddenin ikinci fıkrasında ise kiracının gönderilen süreli ihtara rağmen ihtimamla kullanma mükellefiyetini yerine getirmez ve açıktan açığa fena kullanmayı sürdürürse kiralayanın aktin hemen feshini talep edeceği düzenlenmiştir.
1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinin ilk fıkrasında; kiracıya kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma mükellefiyeti getirilmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında kiracının özenle kullanma mükellefiyetini yerine getirmeyerek sözleşmeye aykırı davranışını sürdürmesi durumunda, kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya 30 günlük süreli ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği düzenlenmiştir.
Yukarıdaki belirtilen, düzenlemelerden 818 sayılı BK'nun 256/1-2 ve 6098 sayılı TBK'nun 316/1-2 maddelerindeki düzenlemelerin, kiralananın kullanımıyla ilgili olarak birbirine aykırı düzenleme değildir. Öncelikle ve yeni düzenlemelerde de kiralananın kullanım biçimine aykırı davranış, özen göstermeme akde aykırılığı oluşturmaktadır.
Kiracının, kiralananı ne amaçla kullanılacağı sözleşmede belirtilmişse o amaçla kullanılacaktır.
Sözleşmede kullanıp amacı olarak bay-bayan giyim ürünlerinin satılacağı kararlaştırılmışsa, dayanıklı tüketim eşyaların satışı yapılamayacaktır.
Sözleşmeye aykırılık teşkil eden eylemin kiralananın bizzat kullanımına yönelik olması gerekir. Kiralananın kullanılması ile ilgisi olmayan, sadece sözleşmedeki bazı hükümlerin ihlali olarak nitelendirilebilecek olgular yalnızca sözleşmenin feshini gerektirip, tahliyeye karar verilemez. Kiracının kiralananda fişsiz, faturasız satış yapması, kiralananın kullanımına ilişkin olmayıp sözleşmenin özel şartlarından bir maddesine uymama tahliyeyi değil aktin feshini gerektirir.
Mahkemece verilecek tahliye kararı aktin feshini içerir ise de, aktin feshi kararı tahliyeyi kapsamaz. Bu nedenle sözleşmenin özel madde hükmüne aykırı olarak kiralananda L... ürünleri yerine, G...markalı bay-bayan giyim ürünlerinin satışa sunulması, tahliyeyi değil sözleşmenin feshini gerektirdiğinden Dairemizin Bozma kararı doğru olduğundan yerel mahkemenin Direnme kararının bozulması gerekir. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy