MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasında “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İzmir 3. Tüketici Mahkemesince davanın reddine dair verilen 21.10.2014 tarihli ve 2013/337 E., 2014/1375 K. sayılı karar, davacılar vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 26.05.2015 tarihli ve 2015/7249 E., 2015/17010 K. sayılı kararı ile;
“...Davacılar, davalı ile 21/12/2009 tarihli sözleşme akdederek taşınmaz satın almak üzere anlaştıklarını, sözleşme gereğince teslim tarihinin 31/01/2011 olarak kararlaştırıldığını, gecikme olması durumunda her ay için 100 USD kira bedeli ödeneceğinin hükme bağlandığını, dairenin geç teslim edilmesine rağmen kendisine herhangi bir ödeme yapılmadığını, bu alacağın tahsili için davalı aleyhine başlatılan icra takibine davalı tarafça haksız olarak itiraz edildiğini, takibin durduğunu belirterek itirazın iptaline, %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
Mahkemece, davacıların davalıdan almış olduğu dava konusu 31 nolu bağımsız bölüm için satış bedelinden kalan 7.000,00 TL'lık kısmı ödemediği, davacılar satış bedelini tam olarak ödemediği için geç teslim sebebiyle kira tazminatı talep edemeyeceklerini gerekçe göstererek davanın reddine karar verilmiştir. Dava, geç teslim nedeni ile uğranılan kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 4/g maddesinde; “Bağımsız bölümün, 31/01/2011 tarihinde, satıcı tarafından alıcıya teslim edilmemesi halinde, satıcı, gecikilen her ay için, zararına karşılık olarak, alıcıya 100 USD ödemeyi kabul eder. Ancak, bu gecikme en fazla 6 ay olabilir. 6 ay sonunda, bağımsız bölümün teslim edilmemesi halinde sözleşme fesih edilmiş kabul edilir. Alıcının, fesih tarihine kadar yapmış olduğu ödemeler, 1 ay sonra başlamak üzere 3 eşit taksit halinde %15 faizi ile birlikte iade edilir.” hükmü mevcuttur. Sözleşmenin bu hükmü tarafları bağlar. Davada dayanılan sözleşme halen yürürlükte olup, taraflarca feshedilmiş de değildir. Davacı alıcılar borcun 7.000,00 TL'lık kısmına ilişkin borç senetlerini ödememişse davalı her zaman yasal yollara başvurarak bunun tahsilini isteyebilir. Dava; Az yukarıda açıklanan sözleşmenin hukuksal mahiyeti itibariyle cezai şarttan ziyade geç teslim nedeniyle kira tazminatına ilişkindir. Mahkemece bu yönde inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi yönünde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir ...”
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı ile müvekkili arasındaki 21.12.2009 tarihli sözleşme hükümlerine göre 31.01.2011 tarihinde teslim edilmesi gereken taşınmazın tüm edimlerini ifa etmelerine rağmen müvekkillerine teslim edilmediğini, yoksun kalınan aylık kira bedeli 750TL’den toplam 13.500TL ile sözleşmede öngörülen aylık 100USD cezai şart toplamı 600USD’nin ödenmesi için gönderilen ihtarnameden de sonuç alamadıklarını, bunun üzerine her iki kalem alacağın faiziyle tahsili için İzmir 21. İcra Dairesinin 2012/11530 sayılı dosyasıyla başlattıkları takibe haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra inkâr tazminatına mahkûm edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, sözleşmenin tarafı olmaması nedeniyle davacı ...'ın davada sıfatının bulunmadığını, satış bedelinden bakiye hâlen 10.000TL borcu bulunan davacı ...'ın ise bu borç için defalarca senet verdiğini, hatta bu şekilde verilen 10.01.2012 vade tarihli 7.000TL bedelli senedi teminaten bankaya veren müvekkilinin, senet bedeli ... tarafından ödenmeyince ödemeyi kendisinin yapmak zorunda kaldığını, en son 15.03.2012 düzenleme, 25.04.2012 vade tarihli bir senet daha vermiş ise de (7.000TL’lik senet aslı mahkemece kasaya alınmıştır) bu senet bedelinin de ödenmediğini, teslimin gecikmesinde müvekkilinin kusuru bulunmadığını, ödemelerin tamamlanmayıp sürekli olarak ertelenmesi nedeniyle teslimin gerçekleşmediğini, sözleşmede aylık 100USD ödeneceği kararlaştırılmışken bunu aşar şekilde 750TL üzerinden hesaplama yapılmasının da haksız olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davacının sözleşmeden doğan edimini tam ifa etmediği, dosya kapsamına göre bakiye 7.000TL borcunun kaldığı, bu hâlde davalıdan yükümlülüklerini yerine getirmesini isteyemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacılar vekilinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkeme, önceki karar gerekçelerinin yanında, taraflar arasındaki sözleşmede teslimin açıkça satış bedelinin eksiksiz ödenmesi şartına bağlandığı, sözleşmenin 4/a maddesi hükmüne göre (alıcı) davacılar edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmedikleri takdirde teslim ve tescile dahi hak kazanamayacakları, kazanamayacağı hakka dayanarak geç teslimi ve tazminatı da ileri süremeyeceği, bozma kararının kabulü halinde davalının var olan bir alacak hakkını zorunluluk olmamasına rağmen aranacak hak durumuna düşüreceğini, kendi edimini yerine getirmeyenin karşı edimin ifasını isteyemeyeceği şeklindeki genel kuralın eldeki davaya da uygulanması gerektiği, bunun yanında takas ve mahsup yönleri de değerlendirildiğinde davacıların ödemeleri gereken bakiye satış bedelinin bilirkişilerce hesaplanan kira tazminatından düşük olduğu, böyle bir durumda davacıların iyiniyetle hareket ettiğinden söz edilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı vermiştir.
Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; satış bedelinin bir kısmını ödemediği iddia olunan alıcının, satın alınan malın sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi nedeniyle geç teslime ilişkin kira kaybı tazminatı ve sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın satıcıdan tahsilini talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Kanun koyucu 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (BK) 158-161. maddelerinde “cezai şart” kavramını kullanmış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 179-182. maddelerinde bunun yerine “ceza koşulu” kavramını tercih etmiştir.
Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan ferî bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etme imkânını bulacaktır. Zira cezai şart borcun ihlali hâlinde verilmesi gereken, önceden kararlaştırılmış kesin miktarlı (maktu) bir tazminattır. Cezai şartın kararlaştırılabilmesi için asıl borcun mahiyeti önemli değildir; bir verme borcu kadar, yapma veya yapmama borçlarında da cezai şart kararlaştırılabilir (Tekinay, S.S./Akman, S./Burcuoğlu, H./Altop, A.; Borçlar Hukuku Genel Hükümler 7. Bası, İstanbul 1993, s. 341-343).
Ayrıca cezai şartın esas itibariyle iki temel amacı bulunmaktadır. Bunlardan biri, borçluyu ifaya zorlamak ve böylece asıl borcun ifasını teminat altına almak; diğeri de, borcun ifa edilmemesinden doğacak zararı önceden ve götürü şekilde tespit etmektir. Bu iki temel amacı dışında, cezai şartın diğer bir amacı da, ifayı engelleyen cezai şartta (dönme cezasında) borçlunun cezai şartı ödemek suretiyle sözleşmeden kolayca dönmesini sağlamaktır (Kocaağa, K.: Türk Özel Hukukunda Cezai Şart (BK. m. 158-161), Ankara 2003, s. 40-42).
Gecikme tazminatı konusuna gelince; 6098 s. TBK. m. 118/I (818 s. BK. m. 106/2)’de düzenlenen gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Bu nedenle gecikme tazminatı, ifa ile birlikte talep edilebileceği gibi, ifa temerrütten sonra yerine getirilmiş ve bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürülmemiş olsa bile ifadan sonra talep ve dava edilebilir, ifa davasında talep edilmemiş olsa dahi gecikme tazminatı ayrıca dava edilebilir (Oğuzman, M.K./ Öz, T.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.1, İstanbul 2011, s.488). Aksinin kabulü, temerrüdün borçlu bakımından yaptırımsız kalmasına yol açar. Gecikme tazminatı, temerrüt tarihinden aynen ifaya kadar geçen dönem içindeki zararları kapsar (Kılıçoğlu, A.M.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Ankara 2012, s. 692).
Burada kullanılan zarar kavramı bir tür olumlu zarardır ve alacaklının malvarlığının, temerrüde düşülmeden borcun ifa edilmesi hâlinde içinde bulunacağı durumla, gecikmeli ifa sonucunda içinde bulunduğu durum arasındaki farkı ifade eder. Bu zararın kapsamına, gecikme yüzünden alacaklının yaptığı masraflar (örneğin, borçlunun bir makineyi teslimde gecikmesi yüzünden alacaklının başka bir kişiden benzer bir makine kiralamak zorunda kalması hâlinde ödediği kira bedeli gibi ek masraflar veya malları depo etmek için alacaklının tuttuğu yerin kira bedeli gibi ifa ile ilgili olup boşa giden masraflar); borçlunun gecikmesi yüzünden alacaklının başkalarına ödemek zorunda kaldığı tazminatlar (örneğin, alacaklı borç konusu malı bir üçüncü kişiye teslim yükümlülüğü altında olup, gecikme yüzünden bunu ifa edememiş ise, bu yüzden ödeyeceği tazminat); temerrüt süresinde malın değerinin düşmesi yüzünden alacaklının uğradığı zarar (örneğin, alacaklı malı başkasına satmak için almış olup da, malın değeri azaldığı için düşük bedelle satmak zorunda kalacaksa aradaki fark) gibi alacaklının malvarlığının azalması tarzında fiilî zararlardan başka borcun ifasının gecikmesi yüzünden alacaklının yoksun kaldığı kâr (örneğin, kira getiren malın teslimindeki gecikmede, temerrüt süresine ait kira bedelleri; temerrüt süresinde malı yüksek bedelle satma imkânı doğmuşken bunun kaybından dolayı yoksun kalınan kazanç) da girer (Oğuzman/Öz, s. 489).
Gelinen aşamada uyuşmazlığın çözümünde yol göstermesi açısından kısaca satış sözleşmelerine değinilmesi faydalı olacaktır.
818 sayılı BK’nın 182. maddesine göre satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği, bu bakımdan karşılıklı borç yükleyen, yasayla yahut sözleşmeyle aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine adet bulunmadıkça, satıcı ve alıcının borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlü oldukları hususunda tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulan borç doğurucu bir sözleşmedir.
Buna göre, aksine bir âdet bulunmadıkça satıcı ve alıcı borçlarını aynı anda ifa ederler (TBK, m. 207). Ancak, satıcının borcunu daha sonra ifa edeceğine ilişkin bir âdet var ise, satıcı borcunu alıcının borcunu ifa etmesinden sonra ifa edeceği kabul edilir.
Satıcının borçlarından olan teslim borcu, mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve onun tamamlayıcısıdır. Kural olarak, teslim borcu yerine getirilmekle, mülkiyeti nakil borcu da yerine getirilmiş olur. Teslim borcu, satılan şeyi aynen veya hukuken alıcının iktidar alanına geçirmekle ifa edilmiş olur.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde;
Davacı ... ile davalı arasındaki 21.12.2009 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” çerçevesinde satışı vaat edilen taşınmaz 05.09.2011 tarihinde davacı ... adına tescil edilmiştir.
Bahsi geçen sözleşmede 65.000TL’lik satış bedelinin 27.000TL’sinin kredi kullanılarak, 17.000TL’sinin 21.12.2009 tarihinde havale suretiyle, bakiyesinin de sonuncusunun vadesi 03.06.2010 tarihli altı adet senetle ödeneceği (madde 9), satıcı davalının taşınmazın 31.01.2011 tarihinde alıcıya teslim edilmemesi hâlinde zararına karşılık olarak her ay için 100 USD ödemeyi kabul ettiği (madde 4.g.) kararlaştırılmış, sözleşmenin 4.a. maddesinde teslim, satış bedelinin eksiksiz ödenmesi şartına bağlanmışken, 5.a. maddesinde ise satış bedelinin, satıcının kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmesi hâlinde satıcı ile anlaşılan tarih ve şartlarda ödeyeceği açıklanmıştır.
Dosya kapsamından takip tarihi itibariyle taşınmazın tesliminin gerçekleşmediği ve davacıların satış bedelinin 7.000TL’lik kısmının ödendiğini ispat edemedikleri anlaşılmakta olup esasen Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bu hususlara ilişkin herhangi bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık edimini tümüyle ifa etmeyen davacı yanın, karşı taraftan teslime ilişkin edimini ifa etmediği gerekçesiyle cezai şart ve tazminat istemesinin mümkün olup olmadığı hususunda toplanmaktadır.
Yukarıda açıklandığı üzere kural olarak taraflar edimlerini aynı anda ifa ile yükümlüdür. Taraflar arasındaki sözleşme gereğince alıcının en son 03.06.2010 tarihinde satış bedelinin son kısmını ödemek suretiyle edimini tümüyle ifa etmesi gerekirken bu yerine getirilmediği için davalı teslim borcunu yerine getirmekten imtina edebilecek, ödemezlik defîni ileri sürebilecek ise de; davalı vekilinin yargılama içerisinde sunduğu beyanlardan alıcıya bakiye sözleşme bedelinin ödenmesi için yeni bir imkân tanındığı, bu doğrultuda 15.03.2012 tanzim, 25.04.2012 vade tarihli senet alındığı anlaşılmaktadır. Teslim tarihi konusunda yeni bir belirleme bulunmadığı da göz önünde bulundurulduğunda, taşınmazın en geç bahsi geçen senedin düzenleme tarihi itibariyle teslim edilmesi gerektiğinin kabulü gerekir.
Bu husus göz ardı edilerek hatalı değerlendirme ve eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.
Hâl böyle olunca Mahkemece davalının teslim borcunun 15.03.2012 tarihi itibariyle doğduğu gözetilerek bu çerçevede davacıların kira kaybı tazminatı ve cezai şart istemlerinin değerlendirilmesi ve varılacak neticeye göre hüküm kurulması gereklidir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde yeni senet verilmesinin taraflar arasındaki sözleşmenin tecdidi anlamına gelmeyeceği, birlikte ifa kurallarına göre edimini ifa etmeyen tarafın karşı tarafın edimlerini ifa etmemesi nedeniyle tazminat veya cezai şart isteyemeyeceği, bu gerekçeyle davanın reddine dair verilen Yerel Mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olup onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Sonuç itibariyle direnme hükmünün açıklanan değişik gerekçeler ile bozulmasına karar vermek gerekir.
SONUÇ: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, aynı Kanun’un 440/III-1. maddesine göre karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 17.10.2019 tarihinde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY
Davacı, 21.12.2009 tarihli sözleşme hükümlerine göre 31.01.2011 tarihinde teslim edilmesi gereken taşınmazın tüm edimlerini ifa etmelerine rağmen teslim edilmediğini, yoksun kaldığı aylık kira bedeli 750,00TL’den toplam 13.500,00TL ile sözleşmede öngörülen aylık 100 USD ceza şart toplamı 600 USD’nin ödenmesi için gönderilen ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını, bunun üzerine alacağın tahsili yönünde başlattıkları takibe haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra inkâr tazminatına mahkûm edilmesini istemiştir.
Davalı şirket, teslimin gecikmesinde kusuru bulunmadığını, ödemelerin tamamlanmayıp, sürekli ertelenmesi nedeniyle teslimin gerçekleşmediğini bildirerek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davacının sözleşmeden doğan edimini tam ifa etmediği dosya kapsamına göre bakiye 7.000,00TL borcunun kaldığı, bu hâlde davalıdan yükümlülüklerini yerine getirmesini istemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacının temyizi üzerine karar Yargıtay 13. Hukuk Dairesince “Davacı alıcılar borcun 7.000,00TL’lik kısmına ilişkin borç senetlerini ödememişse, davalı her zaman yasal yollara başvurarak bunun tahsilini isteyebileceği, mahkemece, bu yön gözetilmeksizin yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiş, bozma kararına karşı mahkemece direnilmiştir.
Davacılardan ... ile davalı şirket arasında harici düzenlenen 21.12.2009 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre 4/a maddesine göre satıcı, işbu sözleşme gereği, alıcı sözleşmede taahhüt ettiği satış bedelini eksiksiz ödediği takdirde; alıcıya söz konusu dairenin tapusunu vermeyi ve yine söz konusu daireyi ekli teknik şartnameye uygun şekilde tamamlamış olarak 31.01.2011 tarihinde teslim etmeyi taahhüt edeceği 4/a maddesine göre de; bağımsız bölümün 31.01.2011 tarihinde satıcı tarafından alıcıya teslim edilmemesi hâlinde, satıcı gecikilen her ay için, zararına karşılık olarak, alıcıya 100 USD ödemeyi kabul eder. Ancak, bu gecikme en fazla 6 ay olabilir. 6 ay sonunda, bağımsız bölümün teslim edilmemesi hâlinde, sözleşme fesih edilmiş kabul edilir. Alıcının fesih tarihine kadar yapmış olduğu ödemeler 1 ay sonra başlamak üzere 3 eşit taksit hâlinde %15 faizi ile birlikte iade edileceği kararlaştırılmıştır.
Davalı şirketin, davacı alıcıya taşınmazı tapuda 05.09.2011 tarihinde devir ettiği ancak taşınmazın henüz teslim edilmediği uyuşmazlık konusu değildir.
Satım akdi, tam iki tarafa borç yükleyen bir akittir. Satım akdinde, satıcı, satın alınan şeyin teslimi ile mülkiyetinin devrini, alıcı da satım konusu şeyin bedelini ödemeyi üstlenir (TBK 207/1). Tarafların borçlarının birbirine karşılık gelmediği, bir tarafın baştan itibaren borçlandığı, diğer tarafın ise daha sonra, bir takım şartların meydana gelmesi üzerine borç altına girdiği akitlerde ise, eksik iki taraflı akitler denilmektedir. Eksik iki taraflı akitlerde, bir tarafın borcunu ifa etmesi dolayısı ile diğer tarafın borcu doğmakta ya da bir tarafın borcu doğrudan doğruya ilk borç ifa edildiği için doğmaktadır. Eksik iki tarafa borç yükleyen akitlerden bazılarında taraflardan biri her zaman borç altına girerken, diğer tarafın borç altına girmesi ancak bazı şartların gerçekleşmesi ile olmaktadır (Vekâlet, hizmet akti).
İki tarafa borç yükleyen sözleşmelere ilişkin ifa sırası da TBK 97. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Karşılıklı akitler de kural olarak borç aynı anda ifa edilmesi lazım gelir. Bu durumun aksi de kararlaştırılabilir. Sözleşme önce ifaya ilişkin bir madde yoksa taraflardan birinin karşı tarafın edimini ifasını talep edebilmesi için kendisi borcunu ifa etmiş ya da ifasını teklif etmiş olmalıdır. Kendi borcu vadeye bağlanmamış ya da borcunu ifa etmemiş veya borcun ifasını teklif dahi etmemiş olan alıcı taraftan gelen talebine karşılık, satıcı, borcun ifasından kaçınabilir.
Somut uyuşmazlıkta, sözleşme hükümleri ve dosya içeriği incelendiğinde davacı alıcının borcun tamamını ödemediği ve davalı satıcıya gönderdiği ihtarnamede de borcun ifasını teklif dahi etmemiş olduğu anlaşılmaktadır. Alıcı, satış parasından arta kalan borcunu ödemediği için, satış konusu dairenin teslim edilmemesi nedeniyle davalı satıcıdan geç teslim nedeniyle TBK 97. md. gereğince kira kaybı ve cezai şart isteyemez.
Mahkemenin direnme kararının onanması gerekirken, değişik gerekçe ile bozulması isabetli bulunmamıştır.
Açıklanan gerekçelerle sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy