(2942 S. K. m. 3, 11, 19) (5104 S. K. m. 5) (Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliği m. 14) (13. HD. 31.03.2014 T. 2013/9929 E. 2014/9636 K.)
Dava: Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Ankara 8. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.11.2012 tarihli ve 2012/326 E., 2012/604 K. sayılı karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 31.03.2014 tarihli ve 2013/9929 E., 2014/9636 K. sayılı kararı ile,
Karar: “…Davacı, Kuzey Ankara Girişi kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde davalının kendisine daire vermesi karşılığında arsasını davalıya devrettiğini ancak sadece enkaz bedelinin ödendiğini, bakiye 12905 TL.nin ödenmediğini belirterek bu bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davacıya enkaz bedelinin ödenmesi gerektiği, bunun da ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı bu davada, davalı ile yaptığı sözleşme uyarınca kendisine ait bina ve müştemilatların davalıya bedeli karşılığında devri sonucu eksik ödeme yapıldığını belirterek analiz raporunda belirtilen ve ödenmeyen bakiye bedelin tahsilini istemiş, mahkemece de davacıya enkaz bedelinin ödenmesi gerektiği, bunun da ödendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, davacı ile davalı arasında davacının arsasının davalıya devrine ilişkin sözleşme özel hukuk hükümlerine göre geçerli bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile belirlenen bina ve müştemilatların analiz raporları taraflar arasında imzalanmış sözleşmenin eki hükmünde olup taraflar arasında ihtilaf konusu da yapılmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca davacının, sözkonusu analiz raporunu benimsemiş olduğu kabul edilerek, davacıya sözleşme uyarınca ödenen enkaz bedeli (%10 muhdesat bedeli + ağaç bedeli) mahsup edilmek suretiyle bakiye muhdesat (net yapı tutarı + ağaç bedeli) bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekir. Mahkemece, değinilen bu yön gözardı edilerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir,…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava alacak istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili ile davalı ... arasında Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında sözleşme imzalandığını, müvekkilinin 400 m2’lik arsasını proje kapsamında daire karşılığı olarak davalıya devrettiğini, arsa üzerindeki yapıya 14.341,00TL değer biçildiğini, bedelin hesaplanmasında 2005 yılı bayındırlık birim fiyatları esas alınması gerekirken 2004 yılı bayındırlık birim fiyatlarının dikkate alındığını ayrıca yapı grubunun da yanlış belirlendiğini, kıymet takdir komisyonu raporunda yapının bedelinin 14.341,00TL olarak hesaplandığı halde, müvekkiline ağaç bedeli ve enkaz bedeli olmak üzere 2.381,00TL ödendiğini, bakiye 12.905,00TL alacaklı olduğunu ileri sürerek, sözleşmenin yapıldığı yıl birim fiyatları dikkate alınarak hesaplanacak alacak miktarından şimdilik 12.905,00TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, hak sahiplerine ilişkin düzenlenen analiz kıymet takdir komisyonu raporlarında, yapılacak sözleşmeye göre iki ödeme miktarının yer aldığını, bunlardan birincisinin ödenecek toplam bedel olarak belirtildiği, toplam bedel kapsamında yapıya ait Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından belirlenmiş bedel üzerinden hesap edilen miktarda yıpranmalar düşüldükten sonra kalan tutar ve toplam ağaç bedelinin tesis bedeli olarak ilgililerin sözleşmelerinde kullanıldığını, ikincisinin ise enkaz bedeli (%10) ve ağaç bedeli olarak geçtiğini, davaya konu proje kapsamında yapısı bulunan hak sahiplerinden tapu tahsis belgeli, kaçak yapı, vergi ödenmemiş ve beyansız gecekondu ve yapı sahiplerinin sözleşmelerinde enkaz bedeli (%10) ve ağaç bedeli olarak belirtilen bedelin uygulandığını, davacı adına kayıtlı 3819 analiz numaralı yapı ile belediyeye ibraz edilen belgeler karşılığında kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen bedel üzerinden sözleşme şartları kabul edilerek davacı ile sözleşme imzalandığını, sözleşme uyarınca davacının tapudaki hissesini belediyeye devrettiğini, davacının inşaat bedelinden enkaz bedelini düşükten sonra 7.739,00TL ödemeyi kabul ettiğini, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 19. maddesine eklenen “Başkası adına tapulu yere yapılan yapının kamulaştırılmasında binaların asgari levazım (enkaz) bedeli, ağaçların ise 11. madde çerçevesinde takdir olunan bedeli ilgilisine ödenir “ fıkrası uyarınca gecekondunun yapıldığı tarihteki durumu dikkate alınarak ve bu durum davacı tarafından kabul edilerek gecekondunun enkaz bedeli üzerinden sözleşme imzalandığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, gerek mevzuat gerekse encümen kararı ve serbest iradeleri ile düzenledikleri sözleşmeye göre, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentilerine enkaz bedelinin ödeneceğinin kabul edildiği, davacının gecekondusu yerinde korunamadığından ve kendisine arsa tahsis edildiği anlaşıldığından, 2981 sayılı Kanunun 13/b maddesi gereğince de enkaz bedelinin ödenmesi gerektiği, ayrıca olay tarihi itibariyle yürürlükte bulunan kanun hükümleri uygulanacağından, 5998 sayılı Kanun ile değişik 73/7. maddesinin uyuşmazlığa uygulanamayacağı, yasal düzenleme ve sözleşme hükümlerine göre kıymet takdir raporuna itirazın yerinde olmadığı, tarafların sözleşme hükümleriyle bağlı olduğu, iradenin sakata uğradığının iddia edilmediği ve bu yönden hak düşürücü sürenin geçmiş olduğu, davacının sadece enkaz bedelini isteyebileceği, bu bedelin de kendisine ödendiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, bozma gerekçesinde sözleşmenin geçerli olduğu ve tarafları bağladığı kabul edildiği halde, eki analiz raporunun bağlayıcılığına dikkat çekilerek ve sözleşme hükümlerine aykırı anlam atfedilerek, tapu tahsisli taşınmazlara ilişkin enkaz bedelinin değil de, yapı bedelinin ödeneceğine ilişkin bozmanın isabetsiz olduğu, benzer konuda verilen Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 08.04.2013 tarih ve 2013/1482 - 6595 E.K. sayılı kararında belirtildiği üzere taraflar arasında 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu, bu kanunun uygulamasına ilişkin yönetmelik ve 15.04.2005 tarihli Belediye Meclis Kararı da dikkate alınarak yapılan 22.12.2005 tarihli sözleşme ile tapu tahsis belgeli gecekondu için yapı bedelinin değil enkaz bedelinin esas alınarak borçlandırma yapılmasının doğru olduğu, davacının bakiye bir alacağı bulunmadığı, sözleşme hükümlerinin tarafları bağladığı gerekçesiyle, direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tapu tahsis belgeli gecekondu için taraflar arasındaki tapu tahsis belgeli tesis sözleşmesi ve analiz raporu çerçevesinde yapılan hesaplamada enkaz bedelinin mi yapı bedelinin mi ödeneceği noktasında toplanmaktadır.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun'un “Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular” başlıklı 13. maddesi uyarınca:
“Tapu tahsis belgesi verilen gecekondular hakkında aşağıdaki uygulamalar yapılır.
a) (Değişik: 22/5/1986 - 3290/6 md.) Bu Kanun gereğince arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
b) (Değişik: 22/5/1986 - 3290/6 md.) Hazine, belediye, il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idaresinde olan veya bu Kanun uyarınca mülkiyetlerine geçen arsa veya araziler üzerinde, ıslah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. Tahsis edilen arsa veya hissenin bedeli 4/11/1983 tarih ve 2942 sayılı Kanun veya 6/6/1984 tarih ve 3016 sayılı Kanuna göre tespit edilir.”
5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu’nun 5. maddesi:
“Belediye, Proje alan sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazilerde yeni yapılacak imar planlarına göre düzenleme yapar.
Fiilen bir kamu hizmetinde kullanılan ve üzerinde kullanım amacına yönelik yapı bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, Proje alan sınırları içerisinde kalan bölgede Proje için ihtiyaç duyulan arazi ve arsalardan, kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunanlar bedelsiz olarak Belediyeye devredilir. Gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller ile 24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre hak sahibi olan kişilerin haklarına konu gayrimenkuller, malikler ve hak sahipleriyle yapılacak anlaşmalar çerçevesinde Projede kullanılır. Bu anlaşmaların usul ve esasları yönetmelikle belirlenir.
Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek kişilerin ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller Belediye tarafından kamulaştırılabilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar 4.11.1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasındaki, iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır…” şeklinde düzenlenmiştir.
Yine dava konusu dönüşüm projesine ilişkin Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin “Borçlandırma suretiyle konut sözleşmesi” başlıklı 14. maddesinde:
“(1) Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2 olup arsa borcu bulunmayan hak sahiplerine Belediye Meclisince belirlenecek büyüklükte bir adet konut verilir. Tapu tahsis belgesindeki tahsis miktarı 400 m2’den az olan maliklerin eksik arsa oranları, konut sözleşmesi ile Belediye Meclisince tespit edilecek konut büyüklüğünün inşaat maliyet bedeli oranı üzerinden hesaplanacak bedele, gecekonduya ait varsa arsa borcuda ilave edilerek, toplamdan; tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli düşülerek borçlandırma yapılır.” düzenlemesi öngörülmüştür.
Belirtilen düzenlemelerin incelenmesinde, tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde arsa üzerindeki yapılara ait enkaz bedelinin esas alınacağının öngörüldüğü anlaşılmaktadır.
Öte yandan tarafların anılan mevzuat hükümleri çerçevesinde imzaladıkları Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde Tapu Tahsis Belgeli Tesis Sözleşmesinin hak sahibinin alacaklarını belirleyen 2. maddesi uyarınca; hak sahibinin alacağı belirlenirken arsa üzerindeki tesis ve müştemilata ait enkaz bedeli esas alınarak bakiye alacağın belirleneceğinin kararlaştırıldığı açıktır.
Taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme özel hukuk hükümlerine tabi ve geçerli bir sözleşme olduğundan taraflar yönünden bağlayıcıdır.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentileri karşılığında ödenecek bedelin belirlenmesinde, gerek 2981 sayılı Kanun'un 13. maddesinin (b) fıkrası, gerek 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu uyarınca çıkarılan Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Yönetmeliğinin 14. maddesi ve gerekse tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları ve kendileri yönünden bağlayıcı olan sözleşme hükümleri uyarınca tapu tahsis belgeli gecekonduların bulunduğu arsa üzerindeki yapı ve müştemilatlar ile ağaçlara ait bedelin belirlenmesinde enkaz bedelinin esas alınması gerekmektedir.
O hâlde davacı, hak sahibi olduğu tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentisine enkaz bedelinin değil de yapı bedelinin ödenmesini istemiş ise de yukarıda belirtilen mevzuat ve sözleşme hükümleri ile tapu tahsis belgeli taşınmaz üzerindeki bina ve eklentilerine enkaz bedelinin ödeneceği kabul edildiğinden ve davacıya anılan mevzuat ve sözleşme uyarınca belirlenen enkaz bedeli ödendiğinden davanın reddine dair kararda direnilmesi usul ve yasaya uygundur.
Açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararı usul ve yasaya uygun olup direnme kararının onanması gerekir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA, gerekli temyiz ilâm harcı peşin alındığından başka harç alınmasına yer olmadığına, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440-III/1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 14.03.2019 gününde oybirliği ile kesin olarak karar verildi. (¤¤)