(818 S. K. m. 162) (6098 S. K. m. 183, 184) (15. HD. 04.06.2020 T. 2020/623 E. 2020/1274 K.)
Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen kararın temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Dava: Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacılar, dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden temlik alanlar, davalılar ise bağımsız bölümün eski ve yeni kayıt malikidir. Davacılar vekili, müvekkillerinin dava dışı yüklenici ile yaptıkları 20/03/2006 tarihli adi yazılı sözleşme uyarınca yükleniciye ait inşaatlarda çalışmaları karşılığında işçilik alacağı olarak 401 ada 5 parselde yapılan binanın 3. kat 6 nolu bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacılara devredilceğinin kararlaştırıldığını, davacıların inşaatta çalışarak edimlerini yerine getirdiğini ve davacılardan ...'nın daireye zilyet olduğunu ancak tapu devrini alamadıklarını, dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından 02/07/2013 tarihinde muvazaalı olarak satış adı altında davalı ...'a bedelsiz şekilde devredildiğini beyan ederek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı ... vekili, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, taşınmazı kredi kullanarak satın aldığını, adi yazılı belge ile taşınmaz satışı gerçekleşmeyeceğini, yüklenicinin edimini ifa edip etmediğinin araştırılması ve yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki fesih davasının sonucunun beklenmesi gerektiğini beyan ederek, davanın reddini savunmuştur.
Karar: İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, yüklenici tarafından davacıya temlik edilen dava konusu bağımsız bölümün arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve paylaşım gereğince yükleniciye bırakıldığı ancak yüklenicinin onayı ile arsa sahibi tarafından 22.01.2013 tarihinde davalı ...'e, ... tarafından ise 02.07.2013 tarihinde davalı ...'a devredildiği, temlikten doğan hakların ancak sözlemenin nispiliği ilkesi gereğince yükleniciye ya da arsa sahibine karşı ileri sürülebileceği, kötü niyeti kanıtlanamayan davalıların iyiniyetli 3. kişi konumunda oldukları, davalılara yapılan devrin davacıların alacağını bertaraf etmek amacı ile yapılmadığı bu nedenle muvazaalı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. İlk derece mahkemesi kararının davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından davacıların istinaf başvurusunun esastan reddine dair verilen karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir. Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir. Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 183. maddesi) hükmünce sözleşmede yasaklanmadığı veya işin mahiyetinden aksi anlaşılmadığı sürece yüklenici üçüncü kişilere yasanın 163. maddesi (TBK m. 184) gereği yazılı olmak koşuluyla şahsi hakkı devredebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişinin satışa ilişkin iddiasını yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkın kazanıldığı iddiasını ise arsa sahiplerine karşı ispat etmesi gereklidir. Çünkü, tescile ancak yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine getirmesi halinde karar verilebilir. Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden tüm arsa sahiplerinin ve yüklenicinin davada yer alması zorunludur. (Emsal Y. 15. HD'nin 04.06.2020 T. 2020/623 E. ve 2020/1274 K. sayılı ilâmı.) Nihayetinde temliken tescil olarak adlandırılan bu davalarda, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti gerektiğinden yüklenicinin ve tüm arsa sahiplerinin davada yer alması zorunludur. Bu bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacıların yükleniciden temlik aldığı şahsi hak, dava dışı arsa sahipleri ile yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Öte yandan işbu davada verilecek karardan davada taraf olmayan arsa sahipleri ve yüklenicinin hukuki durumları etkileneceğinden ve davanın niteliğine göre taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme ve temyiz halinde Yargıtay tarafından da kendiliğinden gözetilecektir. Bu sebeple davada öncelikle yüklenici ve diğer arsa sahiplerinin de yer olması zorunlu olup davacılara, davada taraf olmayan yüklenici ve arsa sahipleri hakkında eldeki davayla birleştirilmek üzere dava açmak üzere süre verilmeli, açılacak dava birleştirilerek taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esasının incelenmesine geçilerek, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile üstlendiği edimini yerine getirerek temlik edilen bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmadığı ile yüklenicinin davacılara olan temlikinin geçerli olup olmadığı değerlendirilip sonucuna göre karar verilmelidir. Mahkemece bu hususlar dikkate alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz edene iadesine, bozma sebebine göre bu aşamada davacıların temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, 01.03.2021 gününde kesin olmak üzere oybirliği ile karar verildi. (¤¤)