MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan Hazine ve Orman Yönetimi tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar ... A.Ş. ve diğerleri 09.01.2009 günlü dilekçeleriyle, davalı Yönetimler ve ... aleyhine açtıkları davada, Ömerli beldesi 1 ada 54 sayılı parselin 4127 sayılı Yasa ile değişik 2924 sayılı Yasanın 11 ve 12. maddeleri gereğince hak sahibi olarak belirlenen ... satılıp onun adına tapuda kaydedildiği, daha sonra bu kişi tarafından kendilerine satıldığı, imar uygulaması ve parselasyonda 1 ada 63 parsel sayısı aldığı, Hazinenin bu parselin bir bölününün eylemli orman oldugu, niteliğini yitirmediği halde, orman dışına çıkarılmasının ve 2924 sayılı Yasa hükümlerin göre satılmasının yasal olmadığı iddiasıyla satışın iptali ve adlarına istemiyle açtığı davanın kabulüne, parselin bilirkişi rapor ve krokisinde (A), (B), (C), (D) harfleri ile gösterilen 10249 m2, (E) ve (F) ile gösterilen 6.517 m2 bölümünün tapu kaydının iptaline ve Hazine adına orman olarak tesciline ilişkin Ümraniye 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/52-2006/178 sayılı kararının, Yargıtay denetiminden de geçtikten sonra kesinleştiği, bu şekilde zararlarının oluştuğu belirtilerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 7.500,00.-TL tazminatın yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak kendilerine verilmesini istemişlerdir. Davalı ..., Hazine, Çevre ve Orman (Orman ve Su İşleri) Bakanlığı ile ... aleyhine 17.02.2009 tarihli dilekçeyle Ömerli beldesi 1 ada 54 sayılı parselin, 4127 sayılı Yasa ile değişik 2924 sayılı Yasanın 11 ve 12. maddeleri gereğince hak sahibi olarak belirlendiği ve 40.960.255.000,00.-TL bedelle kendisine satıldığı, kendisinin de daha sonra 30.09.1998 tarihinde bu yeri Anadolu Hayat A.Ş. 51.035.000.000,00.-TL bedelle sattığı, Hazine tarafından bu yerin bu bölümü için açılan tapu iptal tescil davasının kabulü ile parselin 10249 m2'lik bölümünün tapu kaydının iptal edilip orman niteliğiyle Hazine adına tescil edildiği, tapu maliklerinin açtığı tazminat davasının Ümraniye 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/16 esasında devam ettiği, bu şekilde oluşan zararının şimdilik 7.500,00.-TL'sinin davalılardan müteselsilen alınarak yasal faiziyle birlikte kendisine verilmesini istemiş, davalar birleştirilmiştir. Mahkemece, ... A.Ş. ve diğerleri tarafından Çevre ve Orman (Orman ve Su İşleri ) Bakanlığı ile Orman Genele Müdürlüğü aleyhine açılan davanın idare mahkemesine açılması gerektiğinden yargı yolu görevsizliği nedeniyle REDDİNE, Hazine ve ... aleyhine açılan davanın kabulüne 527.670,00.-TL'den, dava ile bağlı kalınarak şimdilik 7.500,00.-TL'nin davalılardan müteselsilen alınarak bu şirketlere
verilmesine, ... tarafından Orman Genel Müdürlüğü ile Çevre ve Orman Bakanlığı aleyhine açılan davanın yargı yolu görevsizliği nedeniyle REDDİNE, Hazine aleyhine açılan davanın KISMEN KABULÜNE, 124.384,46.- TL tazminatın 17.02.2009 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden alınarak davacı ...'e verilmesine karar verilmiş, hüküm Orman Yönetimi ve Hazine tarafından temyiz edilmiştir.
Dava dilekçesindeki açıklamaya ve dosya kapsamına göre dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptali üzerine tapuya güven ilkesi gereğince Medenî Yasanın 1007. maddesi ve gereğince açılan tazminata ve satıcının tekkefuül borcu nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
1996 yılında yapılan kullanım kadastrosu sırasında Ümraniye ... köyü 1 ada 54 parsel sayılı 77.283,50 m2 yüzölçümündeki taşınmaz, 09.09.1996 tarih 1568 sayfa numaralı tapu kaydı uygulanarak 6831 sayılı Yasanın 2/B madde uygulaması ile orman rejimi dışına çıkarıldığından söz edilerek ... A.Ş’nin zilyetliğinde olduğu kütüğün beyanlar hanesine yazılmak suretiyle ve tarla niteliği ile Hazine adına tespit edilmiş, ... tarafından 10.08.1998 tarihinde ...’e satılarak 10.09.1998 tarihinde tapuya tescil edilmiş, ondan da 30.09.1998 tarihinde yapılan satış yoluyla ... A.Ş’ye geçmiş ve 14.06.2000 tarihinde yapılan imar uygulaması ile 83418,97 m2 yüzölçmündeki 1 ada 63 parselde şuyulandırılmış, 1996 yılında yapılan kullanım kadastrosu sırasında Ümraniye ... köyü 1 ada 55 parsel sayılı 3.943,54 m2 yüzölçümündeki taşınmaz, 09.09.1996 tarih 1568 sayfa numaralı tapu kaydı uygulanarak 6831 sayılı Yasanın 2/B madde uygulaması ile orman rejimi dışına çıkarıldığından söz edilerek Koray A.Ş’nin zilyetliğinde olduğu kütüğün beyanlar hanesine yazılarak tarla niteliği ile Hazine adına tespit edilmiş, ORKÖY tarafından 10.08.1998 tarihinde Sait Aytemiz’e satılarak 10.09.1998 tarihinde tapuya tescil edilmiş, ondan da 05.10.1998 tarihinde yapılan satış yoluyla Koray Yapı Endüstrüsü Tic. A.Ş’ye geçmiş ve 14.06.2000 tarihinde yapılan imar uygulaması ile 1 ada 63 parselde şuyulandırılmıştır. 1 ada 63 parsel sayılı 81.233,60 m2 yüzölçümündeki taşınmaz, arsa niteliği ile paylı olarak ... A.Ş., Koray Yapı Endüstri ve Tic. A.Ş., Koray İnş. Proje Yönetim A.Ş. ve İş-Koray Turizm Ormancılık Madencilik İnş. Taah. Tic A.Ş. adına kayıtlıdır. Parselden, 15.11.2002 tarih ve 9677 yevmiye ile 21.08.2008 tarih 24669 yevmiye ile de 16766 m2 bölümü ifraz edilerek terkin edilmiş, parsel 64467 m2 yüzölçümüyle tapuya tescil edilmiş, 1 ada 63 sayılı parselden ifrazen oluşan 61309,53 m2 yüzölçmündeki arsa nitelikli taşınmaz 1 ada 77 parsel sayısı ile, 3159 2 yüzölçümündeki arsa nitelikli taşınmaz da 1 ada 78 parsel sayısı ile aynı şirketler adına kaydedilmiştir.
Özet olarak; tapu kaydı malikleri ... A.Ş. ve dava arkadaşları tarafından aynı dava dilekçesiyle, tapuya güvenerek satın aldıkları taşınmazın, Hazine tarafından açılan tapu iptal tescil davasının kabulüne ve parselin bir bölümünün tapu kaydının iptali ve orman niteliğiyle Hazine adına tesciline ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesiyle bu bölümün tapu kaydının iptali ve orman niteliğiyle Hazine adına tescili nedeniyle oluşan zararlarının tazmini istenmiş, Hazineyi Medeni Yasanın 1007. maddesine göre tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan objektif olarak sorumlu olması nedeniyle, ... ve Orman Bakanlığını tapusu iptal edilen taşınmaz bölümü orman niteliğinde olduğu halde satışını yapmaları nedeniyle, ... ise, bir bölümü kesinleşmiş orman kadastrosu sınırları içinde kalan taşınmazı kendilerine satmaları nedeniyle sorumlu tutarak dava açmışlardır.
... ise, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zarardan objektif olarak sorumlu olması nedeniyle Hazine aleyhine orman sınırları içindeki taşınmaz bölümünü, 2924 sayılı Yasa hükümlerine göre satılmasına yol açmaları nedeniyle de Orman ve Su İşleri Bakanlığı ile ... aleyhine dava açmıştır.
1) ... ve Orman ve Su İşleri Bakanlığı görevlilerinin eylem ve işlemleri nedeniyle doğan zararın tazmini için açılan davada idare mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle, ... ile Orman ve Su İşleri Bakanlığının davalarının yargı yolu görevsizliği nedeniyle reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Orman Genel Müdürlüğünün satıcının zapta karşı tekeffülü hükümlerine ve Medeni Yasanın
1007. maddesi hükmüne göre açılan tazminat davasında davalı sıfatının bulunmadığı gözetilerek, ... ile Orman ve Su İşleri Bakanlığının temyzi itirazları yerinde görülmemiştir.
2) Orman ve Su İşlerine Bakanlığı ile Maliye Bakanlığını temsilen Hazine vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; mahkemece dava sebebi, başka deyişle, maddi vakıalar, dava sebepleri ve hukuki sebeplerin ayrımına girilmeden, kimin kime karşı, hangi nedenle sorumlu olduğu gerekçe gösterilip açıklanmadan, keşifte dinlenen inşaat mühendisi bilirkişinin emsal araştırmasına girmeden düzenlediği raporda soyut olarak bildirdiği değer, yine Or-Köy Genel Müdürlüğü tarafından bu yerin 2924 sayılı Yasa hükümlerine göre satışı sırasında ...'in ödemek zorunda kaldığı bedelin dava tarihine göre uyarlanmasına ilişkin mali müşavir bilirkişi raporu esas alınarak, tapu maliki ... A.Ş. ve diğer tapu maliki davacıların zararı olarak tespit edilen 527.670,00.-TL'den, dava ile bağlı kalınarak şimdilik 7.500,00.-TL'nin davalılardan müteselsilen alınarak bu şirketlere verilmesine, ...'in bu bölüm için Or-Köy Genel müdürlüğüne ödediği satış bedelinin dava tarihine uyarlanmasıyla bulunan 124.384,46.-TL'nin ise, davalı Hazineden alınarak davacı ... verilmesine karar verilmiştir.
Her şeyden önce birden fazla kişinin davalı sıfatı taşıması veya bir borç nedeniyle birlikte sorumlu olmaları ya da hepsinin müteselsil olarak bir borç ve zarardan sorumlu olmaları ancak, sözleşmeye, yasa hükmüne ve haksız fiile dayanabilir. Böyle bir durum yoksa, birden fazla kişinin birlikte müteselsil olarak sorumlu olduklarına hükmedilemez. Davacı şirketler tarafından davalı ...'in Borçlar Yasasının 189 ve devamı maddelerinde düzenlenen satıcının zapta karşı tekeffül hükümlerine göre sorumlu tutulduğu, Hazinenin ise Medeni Yasanın 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulması nedeniyle sorumlu tutulduğu, tazminat alacağının farklı nedenlerden kaynaklandığı için, Hazine ve ...'in davacı şirketlerin zararlarından müteselsil olarak sorumlu olduğuna karar verilemeyeceği gibi, Hazine hem davacı şirketlere hem de davalı ve karşı davacı ...'e aynı anda tazminat ödemeye mahkum edilemez. Mahkemece, davalı ...'in zapta karşı tekeffül hükümlerine göre sorumlu olup olmadığı araştırılarak, sorumluluğu var ise, tapu maliki şirketlerin zararının bu kişiden alınarak davacı şirketlere verilmesine, ... ödemesine karar verilen zararın miktarına, alım satım işlemi nedeniyle ödedikleri ve edindiklerine göre tapu sicilinin tutulması nedeniyle oluşan zararı söz konusu ise bu miktarın Hazineden alınarak davalı ve karşı davacı ... 'e ödemesine karar verilmesi gerekirken, kendi içinde çelişecek ve infazı mümkün olmayancak biçimde, tapu maliki davacı şirketlerin tapu kayıtlarının iptali nedeniyle oluşan zararlarının ... ve Hazineden müteselsilen alınıp, davacı şirketlere verilmesine ve ...'in muhtemel zararının da Hazineden alınarak ...'e verilmesine hükmedilmesi doğru değildir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E., 2010/668 K. sayılı kararında değinildiği gibi, sözleşmeden doğan bir ilişkinin bulunduğu hallerde sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulanamaz. Bu halde borçlar yasasının 189 ve devamı maddelerinde düzenlenen satıcının zapta karşı tekeffül hükümleri uygulanmalıdır.
Somut olayda; kayden satılan taşınmaz, davacı alıcıya teslim edilmiş; üçüncü kişinin (Orman Yönetimi ve Hazinenin) zaptı sağlayacak bir aynî hakkının bulunduğu ve bu hakkın mahkeme kararıyla da tespit edildiği, ayrıca bu hakkın satım sözleşmesinin kurulmasından önce ve kurulması sırasında da mevcut olduğu, bu hakkın varlığının gerek satıcı davalı, gerekse alıcı davacı tarafından bilinmediği, böylece borçlunun tekeffülünün şartlarının somut olayda gerçekleştiği kabul edilmelidir.
Borçlar Yasasının 190/3. maddesi gereğince, satıcı, dava kendisine ihbar edilseydi ne derece elverişli bir sonuç sağlayacak olduğunu kanıtladığı oranda sorumluluktan kurtulur. İhbarın yapılmaması halinde, alıcının hakları mutlaka tamamen ortadan kalkmamakta, ancak satıcı daha elverişli sonuç alınacağını ispat ettiği takdirde ve oranda alıcı bu hakları kaybetmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E., 2010/427 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, bir sözleşmenin başlangıçta geçerli olarak
kurulmasına rağmen daha sonra ortaya çıkan nedenler dolayısı ile imkansız hale gelmesi durumunda, davacı gerçek ve güncel müspet zararını talep edebilir.
Gerçek zararın hesabında ilke; zarar doğurucu eylem, zarar görenin malvarlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcu da, o miktarda olmalıdır. Öyle ise, oluşan gerçek zarar ne kadarsa, tazminat da o kadar olacaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 esas, 2003/125 karar; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 esas, 2010/427 sayılı ilamları).
Diğer taraftan, Mülkiyet hakkı Anayasanın 35. maddesi ve bu maddeye uygun olarak çıkarılan yasalarla korunduğu gibi, 5170 sayılı Yasa ile değişik Anayasanın 90. maddesi ile kanun hükmünde olduğu kabul edilen, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine Ek 1 Numaralı Protokolün 1. maddesiyle de güvence altına alınmıştır.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM), TURGUT VE DİĞERLERİ-TÜRKİYE Davası kararında, Devlet tarafından tazminat ödenmeksizin taşınmazın geri alınmasının, orantısız bir müdahale olduğunu ve söz konusu davada tazminat ödememeyi gerektirecek istisnai şartların bulunmadığına işaret ederek, kamu yararı ile bireysel haklar arasındaki adil dengenin kurulamamasını ihlal nedeni olarak saymış, KÖKTEPE-TÜRKİYE davasında ise, başvuranlara uygulanan mülkiyetten yoksun bırakma işlemine gerekçe olarak gösterilen tabiatın ve ormanların korunması amacının, 1 No.’lu Ek Protokol’ün 1.maddesi anlamında kamu yararı kapsamına girdiğine dikkat çekmekle birlikte, mülkiyetten yoksun bırakma halinde, ihtilaf konusu tedbirin arzu edilen dengeye riayet edip etmediğinin ve bilhassa da başvuranlara orantısız bir yük yükleyip yüklemediğinin belirlenmesi için, iç hukukta öngörülen telafi yöntemlerinin dikkate alınması gerektiğini hatırlatarak, mülkün değerine karşılık gelen makul bir meblağın ödenmeden, mülkten mahrum bırakmanın aşırı bir müdahale teşkil edeceğini ifade etmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 18.11.2009 gün ve 2009/4-383 E., 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 E. 2010/318 K sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; Tapu işlemleri kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan T.M.K. m. 1007 anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Burada Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Bu işlemler nedeniyle zarar görenler, Medeni Yasanın 1007. maddesi gereğince, zararlarının tazmini için Borçlar Yasasının 125. maddesine göre Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilirler.
Davanın niteliğine göre tazminat miktarı belirlenirken, öncelikli konu, tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin hesaplanması olup, arazi niteliğindeki taşınmazlarda, başka deyişle tarım alanlarında net gelir esas alınarak, arsa niteliğindeki taşınmazlar için ise, emsal karşılaştırması yapılarak değer belirlenmelidir. Oysa, mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın bulunduğu yerin arsa mı yoksa arazi mi olduğu konusunda yöntemine uygun araştırma yapılmamıştır.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Yapılan araştırma sonunda tapusu iptal edilen taşınmazın arazi olduğu saptanacak olursa değeri, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde, ekilecek ürünlerin ve bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar gözönünde tutularak, net
gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan diğer tüm unsurlar dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek saptanması için; tapusu iptal edilen taşınmazın arsa niteliğinde olduğu belirlendiği taktirde ise değerinin, tapu iptal kararının kesinleştiği günden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur. Bu itibarla emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gereklidir. Bu durumda taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse resen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için; yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması ve oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve yetersiz bilirkişi raporuyla hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ: 1. Yukarıda birinci bentde açıklanan nedenlerle; ... ile Orman ve Su İşleri Bakanlığının yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının REDDİNE,
2) Yukarıda ikinci bentde açıklanan nedenlerle; davalı Hazinenin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına 10.04.2012 günü oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy