MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... ili, ... mahallesinde kain 1157 ada 3 parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazı 22/10/2001 tarihinde Muazzez Parlaktaş adlı kişiden resmi senetle satın aldığını, müvekkilinin bu kişiye taşınmaz bedeli olarak 250.000 DM ödediğini, satış işleminden üç yıl sonra müvekkili aleyhine Muazzez Parlaktaş mirasçıları tarafından yolsuz tescil nedeni ile ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2004/417 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, mahkemece davanın kabulüne karar verilerek, taşınmazın müvekkili adına olan tapu kaydının iptali ile Muazzez Parlaktaş mirasçılar adına tesciline karar verildiğin ve bu kararın müvekkili yönünden 26/3/2012 tarihinde kesinleştiğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile müvekkilinin uğramış olduğu zararın tazmini için taşınmazın bugünkü rayiç bedelinin (şimdilik 100.000,00 TL)'ye en yüksek faiz yürütülerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında davacı vekili 05/03/2015 tarihli dilekçesiyle talebini 1.392,014,00 TL'ye yükselterek, ıslah harcını da yatırmıştır.
Mahkemece davacının davasının kabülü ile; 1.392.014,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı tapu müdürlüğüne izafeten ... Muhakemat Müdürlüğü adına Hazine vekilince temyizi üzerine Dairenin 10/05/2018 gün ve 2016/2602 – 2018/3651 E. K sayılı kararıyla bozulmuştur.
Hükmüne uyulan bozma ilamında özetle "4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi, tapu sicilinin aleniliği ve tapu siciline güven ilkelerinin yansımasının sonucu olarak, mülkiyet hakkı ya da başkaca bir aynî hak edinen kişinin, bu sicilin tutulması nedeniyle uğradığı zararın tazminine ilişkin olup, buna göre "Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur”.
Medenî Kanunun 1007. maddesi gereğince davalı sıfatı Hazinenin olup tapu müdürlüğünün davalı sıfatı bulunmadığından tapu müdürlüğü aleyhine açılan davanın husumetten reddi gerekeceği hususu düşünülebilir ise de, Yüksek Hukuk Genel Kurulunun HGK 2011/9-718 E. - 2012/36 K. sayılı kararında da değinildiği üzere, HMK’nın 124/4. maddesindeki, “Dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesi kabul edilebilir bir yanılgıya dayanıyorsa, hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilir. Bu durumda hâkim, davanın tarafı olmaktan çıkarılan ve aleyhine dava açılmasına sebebiyet vermeyen kişi lehine yargılama giderlerine hükmeder.” hükmü uyarınca, somut olayda, tapu müdürlüğünün davalı gösterilmesi ve tapu müdürlüğünün de Hazine vekili tarafından temsil edilmiş olmasının temsilcide yanılgı olarak değerlendirilmesi gereklidir.
Yargıtayın istikrar kazanmış uygulamalarına göre de, davacı, temsilcideki yanılmayı sonradan düzeltebilir. Temsilcide yanılmanın hukukî yaptırımı, hasımda yanılmada olduğu gibi, davanın reddi gibi ağır bir sonuç doğurmaz.
Davanın niteliğine göre, husumetin Hazineye yöneltilmesi gerekirken, taraf sıfatı bulunmayan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne izafeten Hazine hasım gösterilmiştir. Dava dilekçesindeki anlatım ve istemden, asıl dava edilmek istenenin Hazine olduğu anlaşılmaktadır. Hâl böyle olunca, davanın davalı olarak sadece tapu müdürlüğüne yöneltildiğinden sözedilemez. Ortada belirgin biçimde temsilcide yanılma hali vardır. Mahkemece temsilcide yanılma hali re'sen gözetilerek, davanın Hazineye yöneltilmesi için davacı yana olanak verilmesi, Hazinenin delilleri toplanarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken taraf teşkili sağlanmadan işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru değildir." hususlarına değinilmiştir.
Bozma sonrası yargılama sırasında Hazine davaya dahil edilmiş, davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde: davanın zamanaşımına uğradığını, 3. kişinin ağır kusurunun illiyet bağını kestiğini, dava dilekçesinde sözü edilen 250.000 DM gerçekten ödenip ödenmediğinin ödendiyse hangi bankaya hangi tarihte kimler adına ödeme yapıldığının, taşınmazın o zaman ki rayiç bedelinin dava tarafından ispatlanması gerektiğini, davacının iyiniyetli olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini ileri sürerek öncelikle davanın zamanaşamı nedeniyle reddine, mahkemenin aksi kanaatte olması durumunda hukuki dayanaktan yoksun davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonucu davanın kabulüne 1.392.014,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, TMK’nın 1007. maddesine dayalı olarak açılan tazminat istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından davacının tazminata konu 1157 ada 3 sayılı parselde kayıtlı taşınmazı 22/10/2001 tarihinde tapu müdürlüğünce düzenlenen resmi satış senedine dayanarak tapu maliki Muazzez Parlak'tan satın aldığı ve adına tescil ettirdiği, ancak 2004 yılında Muazzez Parlak mirasçılarının yolsuz tescil nedeniyle tapu kaydının iptali ile adlarına tescili istemiyle ...'a aleyhine açtıkları dava sonucu, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/417 E- 2006/492 K sayılı ilamıyla, davacıların murisinin, taşınmazın satış senedinin düzenlendiği aynı gün ve senet düzenlenmeden önce 22.10.2001 tarihinde tedavi gördüğü hastanede öldüğü, yapılan tescilin yolsuz olduğu ve davalı ...'ın taşınmazı birinci elden satın alan kişi olduğundan tapu kaydının iptaline karar verildiği, davalı ... vekilinin temyiz itirazları ise Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 14.11.2011 tarih ve 2011/6569 E- 2011/11461 K. sayılı ilamıyla; "tapu maliki Muazzez Parlak'ın 22.1.2001 tarihi saat 7.20'de Kocaeli Devlet Hastanesinde öldüğü, kayden maliki bulunduğu 1157 ada 3 sayılı parselin ise ... Tapu Müdürlüğünde aynı gün saat 14.55'de ...'a satış yoluyla temlik edildiği, akit tablosunda murisi bizzat hazır olduğunun belirtildiği, davalı adına da vekili ...'ın akde katıldığı, temlikin sahte nüfus cüzdanı kullanılmak suretiyle gerçekleştiği, ilk el konumunda olan davalının iktisabının korunmayacağı, tescilin yolsuz olduğu saptanarak tapu kaydının iptali ile murisin mirasçıları adına tesciline karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı" belirtilerek reddedildiği, davalı tarafça karar düzeltme yoluna gidilmediğinden hükmün davalı yönünden 26.03.2012 tarihinde kesinleştiği, 22/10/2001 tarihli 4093 yevmiye nolu resmi senedi düzenleyen tapu görevlileri hakkında görevi kötüye kullanmak suçundan cezalandırılması istemiyle açılan dava da ise, ... 1. Asliye Ceza Mahkemesinin 23.02.2010 tarih ve 2008/180 E.- 2010/93 K. sayılı kararıyla zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verildiği, resmi evrakta sahtecilik suçundan haklarında soruşturma başlatılan Tayfun Çorbacı ve dublör olarak kullanılan faili mechul kişiler hakkında da zamanşımı nedeniyle ... Cumhuriyet Başsavcılığınca kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği, davalı ... yahut vekili ... aleyhine başlatılan bir soruşturmaya rastlanılmadığı, davacının eldeki davayı 13.03.2013 tarihinde açtığı anlaşılmıştır.
Davacının tapu kaydına güvenerek satın aldığı taşınmazın tapu kaydının, akit işleminde sahte nüfus cüzdanı ile dublör kişi kullanılmasından dolayı yolsuz tescili nedeniyle iptalinden dolayı oluşan zararının, davacının dosyaya yansıyan illiyet bağını kesen ağır kusurunun tespit edilmemiş olması karşısında, TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Hazine tarafından karşılanması gerektiği yönündeki kabulünde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı
durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.; 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.; 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı). Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.
4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptali ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.
Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili belediye başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım
müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve
ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .
Ne var ki mahkemece, değerlendirme tarihi tapu iptal kararının davacı yönünden kesinleştiği 26.03.2012 tarih alınması gerekirken, 03.07.2014 tarihi esas alınmış, mahkemece taşınmaz arsa olarak kabul edildiği halde emsal araştırılması yapılmamış, bilirkişi tarafından belirlenen tek emsal parsel ile yetinilmiş, bu emsal parselin de satış akit tablosunun dosyaya getirtilmeden,, imar durumu ve DOP kesilip kesilmediği araştırılarak bilirkişi raporu denetlenmeden ve tek inşaat bilirkişisinden alınan raporla yetinilerek hüküm kurulmuştur.
Hal böyle olunca; çekişmeli taşınmazın zararın doğduğu 26.03.2012 tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu Kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde belirtilen yönteme göre oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre bu tarihteki gerçek değeri varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazın resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı, DOP düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazın konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.
Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, incelemeye dayanılarak hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 11/02/2020 günü oy birliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy