MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Koop. vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 07/07/2020 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden ve duruşma talebinde bulunan davalı .... Kaloriferli Evler Konut Yapı Koop. vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı Hazine vekili Av. ... ve davacılar ... ve ark. vekil Av. ... geldiler, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacılar vekili 26/05/2010 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin davalı kooperatife ait ... ili, ... ilçesi, ... mevkinde kain tapunun 106 ada 1 sayılı parselini teşkil eden 2929 m² miktarındaki arsayı 10/12/1999 tarihinde satın aldıklarını, satıştan bir müddet sonra 29/06/2001 tarihinde dava dışı ... ve müşterekleri tarafından müvekkilleri aleyhine ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası açıldığını, bu davanın ... 24. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/497 E. sayılı dosyası ile birleştirildiğini ve yargılama sonucu satın alınan parselin 2002 m²'lik kısmının tapusunun iptali ile 3. şahıslar adına tesciline karar verildiğini, davalı kooperatifin zapta karşı tekeffül borcu bulunduğunu, sattığı taşınmazda 3. kişinin hiçbir hakkının bulunmadığının müvekkiline taahhüt ettiğini, buna karşın 3. kişinin mahkeme kararı ile malı zapt ettiğini, satıcı kooperatifin borcunu iyi ifa etmemesi nedeni ile satım aktinin münfesih hale geldiğini, bakiye kalan 927 m² nin müvekkilleri tarafından yapılacak ticari faaliyete uygun olmadığını, ayrıca tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devletin sorumlu olduğunu, kadastro memurlarının kadastro tespiti sırasında yanlış ölçümleme yaptıklarını, bu nedenle de doğan zarardan Devletin de sorumluluğunun bulunduğunu belirterek, taşınmaz alım satım akdinin feshiyle, uğranılan 800.000,00 TL zararın fazlaya ait hakların saklı tutularak dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, Hazine hakkındaki davanın reddine, ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifi aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili ile davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiş, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 18/03/2014 tarih, 2014/1911-7402 E.K. sayılı karar ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Hükmüne uyulan bozma ilamında özetle; “BK'nın 189/1. (yeni TBK 214/1) maddesi uyarınca, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada var olan bir hak dolayısıyla, satılanın tamamı veya bir kısmı bir üçüncü kişi tarafından alıcının elinden alınırsa satıcı, bundan dolayı satış işleminin resmi şekilde yapıldığının ve satış sırasında taşınmazın tapu kaydında, dava konusu bölümün iptal edilmesi gerektiği yönünde bir şerh bulunmaması halinde alıcıya karşı sorumludur.
Bu nedenle taşınmazın iptal edilen 2002 m2'lik bölümünden sonra kalan 927 m2'lik kısmın bedelinin davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifinden tahsili doğrudur. Ancak;
1-Aynı taşınmaza ilişkin olarak yapılan iki kadastro tespitinden 3402 sayılı Kadastro Kanununun 22. maddesi uyarınca, ikinci kadastro işleminin mahkemece iptal edilmesi üzerine, satın aldığı taşınmazının yüzölçümünde meydana gelen azalma nedeniyle uğradığı zararın tazmini için iş bu davanın açıldığı anlaşılmıştır.
4721 sayılı TMK’nın sorumluluk kenar başlığını taşıyan 1007. maddesinde "Tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararlardan Devlet sorumludur. Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder" hükmü yer almakta olup, tapu işlemleri kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK’nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
Açıklanan nedenlerle, kadastro işlemleri sırasında yapılan hata nedeniyle ikinci kadastro işleminin iptali sonucu taşınmazın yüzölçümünün azalması nedeniyle ... aleyhinde açılan davada, iptal edilen 2002 m²’lik kısım yönünden işin esasına girilerek talep hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması,
2-Dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde olup, arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.
Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekirken, bilirkişi raporunda bu yönteme uyulmadan değer biçilmiştir.
Bu nedenle, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgeden, benzer yüzölçümlü ve yakın tarihli satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak dava tarihine göre değer biçilmesi ve değerlendirme tarihi olan 2010 yılında dava konusu taşınmaz ile bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken, taşınmaza, genel deyimlerle ve piyasa rayicinden söz ederek değer biçen geçersiz bilirkişi raporu esas alınarak karar verilmesi, doğru görülmemiştir.“ gereğine değinilmiş, Hazinenin karar düzeltme istemi ise aynı Daire tarafından reddedilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu; davacılar tarafından davalı kooperatif aleyhine açılan davanın kabulü, Hazine adına açılan davanın kısmen kabulü ile tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile 800.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren hesap edilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacılara verilmesine, (Davalı Hazinenin sorumluluğunun 620.620,00 TL ve dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte sınırlı tutulmasına), Hazine yönünden fazlaya ilişkin talebin reddine,
Dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... köyü, 119457 ada 1 sayılı parselde ... ile ... adlarına kayıtlı hisselerin iptali ile davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifi adına tapuya kayıt ve tesciline, karar verilmiş, hüküm davalıların temyizi üzerine, Dairenin 27/01/2017 gün ve 2015/15499 -2017/553 E. K. sayılı kararıyla bozulmuştur.
Hükmüne uyulan bozma ilamında “Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1989 yılında yapılan imar uygulaması sonucu 106 ada 1 parsel sayılı taşınmazın arsa vasfı ile davalı S.S. Tekbahçeli Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifi adına tescil edildiği, 10/12/1999 tarihinde satış sonucu davacılar adına ½ paylarla tescil edildiği, daha sonra dava dışı kişilerin açtığı tapu iptal davası sonucu ... 24. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/497 - 2008/433 E.K. sayılı kararı ile dava konusu taşınmazın 2002 m2 kısmının Yenimahalle Alaçatlı mevkiinde bulunan 890 parsel ile binmeli olduğu, 890 parsel sayılı taşınmazın kadastrosunun daha evvel yapılarak kesinleştiği açıklanarak dava konusu 106 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 2002 m2 kısmının tapusunun iptaline karar verildiği, bu kararın Yargıtay incelemesinden geçerek 16/11/2009 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır. Dava konusu 106 ada 1 parsel 18/07/2013 tarihinde yapılan ifrazla 106 ada 2 ve 3 parselle ayrılmış, daha sonra bu parseller imar sonucu 119457 ada 1 parsel sayılı taşınmaza dönüşmüştür.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu karar verilmişse de; bozma ilamının gerekleri yerine getirilerek hüküm kurulmamıştır. Şöyle ki, Yargıtay bozma ilamında; taşınmazın iptal edilen 2002 m2'lik bölümünden sonra kalan 927 m²'lik kısmın bedelinin davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifinden tahsilinin doğru olduğu, ancak; taşınmazın kadastro işlemleri sırasında yapılan hata nedeniyle ikinci kadastro işleminin iptali sonucu yüzölçümünün azalması nedeniyle Hazine aleyhinde açılan davada, iptal edilen 2002 m²’lik kısım yönünden işin esasına girilerek karar verilmesi gereğine değinildiği halde mahkemece bilirkişi raporunda taşınmazın tamamı için belirlenen değer üzerinden tazminata hükmedilmiştir. Yargıtay bozma ilamına uyulmakla taraflar lehine usuli kazanılmış hak oluştuğundan bozma ilamı doğrultusunda karar vermelidir.
Ayrıca bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazın tapu kaydı, resmi satış akit tablosu, emsal taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değeri, değerlendirme tarihi itibari ile imar durumu sorulmamış eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulmuştur.
Bu nedenle, mahkemece arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması,emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, hükmüne uyulan bozma ilamında belirtildiği gibi tapusu iptal edilen 2002 m² kısmın bedelinden Hazinenin, kalan 927 m2'lik kısmın bedeli açısından davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifinin sorumlu olduğu gözetilerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken açıklanan hususlar gözetilmeksizin eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.” hususlarına değinilmiştir. Davacılar ve davalı Hazinenin karar düzeltme istemi ise Dairenin 19/06/2017 gün ve 2017/7133-2017/5546 E. K. sayılı ilamıyla reddedilmiştir.
Bozma sonrası davacılar birleşen ... 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/240 E.- sayılı dosyada, eldeki dava ile 800.000,00 TL etmişlerse de, alınan bilirkişi raporuyla zararlarının 907.999,00 TL olduğu ortaya çıktığından bakiye 107.990,00 TL'nin de taşınmazın zaptedildiği tarihten itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan sorumlulukları oranında tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece yapılan yargılama sonucu; A-) Asıl dava yönünden; 1-Açılan davanın kabulü ile, 253.191,51 TL alacağın davalı ...Kaleriferli Evler Konut Yapı Kooperatifinden, 546.806,26 TL alacağın davalı ... Hazinesinden dava tarihi olan 26/05/2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacılara verilmesine,
B-) Birleştirilen ... 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2019/240 Esas sayılı dosyası yönünden;
1- Açılan davanın kabulü ile, 34.178,49 TL alacağın davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifinden, 73.813,74 TL alacağın davalı ... Hazinesinden dava tarihi olan 19/04/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacılara verilmesine, karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak hüküm kurulmuşsa da bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Şöyle ki; önceki bozma ilamlarında davaya konu taşınmazın arsa nitrliğinde olduğundan arsaların bedelinin değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan satışlara göre hesaplanmasının zorunlu olduğu, bu nedenle, emsal satışlarının değerlendirme günündeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması sureti ile tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi gerekliliğinden bahsedilmiştir. Mahkemece bozma sonrası keşif yapıldığı ve bilirkişilerce emsal incelemesi yapıldığı, bozma öncesi emsal olarak alınan Karşıyaka mevkii 1444 ada 1 sayılı parselin yine emsal olarak alındığı, emsal parselin satış akit tablosunun getirtildiği anlaşılmakta ise de, dava konusu taşınmazın emsal parsele üstünlük oranı, taşınmazların yüzölçümleri, imar durumları, merkezi kurumlara olan uzaklıkları, ulaşım ağı, belediye hizmetlerinden ne ölçüde yararlandıkları emlak vergisine esas olan m2 rayiç değerleri vs. gibi hususlarda kaşılaştıma yapılmaksızın soyut ifadelerle, emsalin dava konusu taşınmazdan 1,8 kat daha değerli olduğu, bozma öncesi raporda da iki kat daha değerli olduğu belirtilen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmuştur. Mahkemece emsal parselin 2010 yılı Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değeri, değerlendirme tarihi itibari ile imar durumu, DOP kesintisi yapılıp yapılmadığı da araştırılmamıştır.
Eksik inceleme ve denetime elverişli olmayan bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulamaz.
Ayrıca davacı TMK’nın 1007. maddesi yanında BK'nın 189. maddesinde düzenlenmiş bulunan zapta karşı tefekkül hükümleri uyarınca taşınmazın iptal edilen 2002 m2'lik kısmından sonra geriye kalan 927 m2'lik kısma ilişkin davalı kooperatif ile aralarında düzenlenen satım akdinin feshi ile bu kısmın bedelinin tahsilini talep ettiğine ve bu kısmın bozma ilamlarında da belirtildiği gibi davalı kooperatiften tahsiline karar verilmesi gerektiğine göre, bu kısmın tapu kaydının iptali ile davalı kooperatif adına tesciline, taraflar arasındaki satım sözleşmesinin feshine karar verilmesi gerekirken bu hususta hüküm kurulmamış olması da hatalıdır. O halde mahkemece, bozma ilamında belirtildiği gibi, arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi, emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi ve taşınmazın tapusu iptal edilen kısmı dışında kalan 927 m2'lik kısmının da tapusunun iptali ile davalı kooperatif adına tesciline karar verilmesi gözetilerek oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı Hazine ve davalı ...Kaloriferli Evler Konut Yapı Kooperatifinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz isteminin duruşmalı yapılması nedeni ile Yargıtay'daki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 2.540,00.-TL vekalet ücretinin davacı yandan alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalılara verilmesine, temyiz harcının istek halinde iadesine 07/07/2020 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy