MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili tarafından mahkememize verilen dava dilekçesinde; müvekkilinin İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, 662 ada, 22 parsel, 25 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu, aynı parselde ...’ın 29 numaralı dairenin maliki olduğunu, bu kişinin ... ile yaptığı kredi sözleşmesi ile 29 numaralı bağımsız bölüm üzerine ipotek şerhi işlendiğini, ipotek borcu ödenmediğinden gayrimenkulün satıldığını, ipotekli taşımaz için 2 ayrı kıymet takdiri raporu bulunduğunu, bu raporlardan da anlaşılacağı üzere bir taşınmaza ait daire numarasında bir yanlışlık olsa dahi bu yanlışlığı gidermenin icra hukuk mahkemesi ya da icra müdürlüğünün görev alanında olmadığını ancak icra müdürlüğünün 29 numarası yerine 25 numara ibaresini yazmakla sorunu çözümü yoluna gittiğini ancak, bu hukuksuz uygulama karşısında müvekkilinin mağdur edildiğini, hukuken yapılması gereken davalı tarafça bu yanlışlığın giderilmesi için genel mahkemelerde dava açılması gerekirken icra müdürlüğünün takdiri ile müvekkilinin mağdur edildiğini, müvekkiline ait dairenin tahliye edilmesi halinde telafisi mümkün olmayan kayıplar yaşanacağından müvekkiline ait 25 numaralı dairenin tahliyesinin durdurulması yönünde tedbir verilmesini, müvekkilinin 25 numaralı dairenin maliki olduğunu, oysa ki ihalesi yapılan borçlu dairenin 29 numaralı daire olduğunu böylelikle müvekkiline gönderilen tahliye emrinin iptaline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, kapı numarasının tespit edilmesi yönündeki talep dava konusu edildiğinden, bu hususun esastan değil, değişik işten görülebileceği gerekçesiyle talebin reddine, tahliye emrinin iptali talebi yönünden ise mahkemenin görevsizliğine karar verilmiş, hüküm davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hükmün temyizi üzerine, Dairemizin 06/12/2017gün ve 2017/4132 E.- 2017/10243 K.sayılı ilamı ile, “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek- 1. maddesinde, bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceği hükme bağlanmıştır. Dava Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümün ana taşınmazın mimari projesine uygun olarak tahsis edilip edilmediğine yönelik olup, projede ve taşınmazda 29 numaralı bağımsız bölümün fiiliyatta mevcut olup olmadığının tespiti ve bu konuda 25 numaralı dairenin tahliye emrinin iptaline yönelik olup, Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir.
Somut olayda, bağımsız bölümlerin numaralarının onaylı mimari projeye aykırı olarak tapuda farklı yazıldığı iddia edildiğine göre, davacının hukuki yararı bulunmakta olup mahkemece, tarafların iddia ve savunmalarının mimari proje, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümleri gereğince incelenerek uzman bilirkişiden hüküm kurmaya elverişli rapor aldırılarak, sonuca göre karar verilmesi gerekirken, değişik gerekçelerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz” olduğu gerekçesi ile hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada, “Davacının tespit ve tahliye emrinin iptali taleplerinin ayrı ayrı reddine” karar verilmiştir. Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyanın incelenmesinde: anataşınmazın 4 kat bodrum, zemin kat ve 6 normal kat olarak projelendirildiği, dava dışı kat malikinin borcundan dolayı anataşınmazın tapu kaydına göre 29 nolu bağımsız bölümün icra suretiyle satışının yapıldığı,
Satış işlemleri aşamasında alınan ilk kıymet takdir raporunda, 29 nolu dairenin yapılmamış olduğunun belirtildiği ve arsa payı üzerinden 30.000,00TL kıymet takdir edildiği,
İtiraz üzerine alınan ikinci kıymet takdiri raporunda ise fiilen 29 nolu bağımsız bölümün bulunup bulunmadığı açıklanmadan 29 nolu bağımsız bölüme 70.000,00TL kıymet takdir edildiği, satışın bu değer üzerinden yürütüldüğü ve yapıldığı,
21.01.2013 tarihli 1. satış ilanında, 28.02.2013 tarihinde birinci, 28.03.2013 tarihinde ikinci satışın yapılacağı, satış ilanında ise “6.kat inşa edilmemiş” olduğunun belirtildiği, alıcı çıkmaması üzerine satışın düştüğü, 26.11.2013 tarihli 2. satış ilanında ise 30.01.2014 tarihinde birinci, 25.02.2014 tarihinde ikinci satışın yapılacağı, satış ilanında ise “çatı katı yapılmamış 6.normal katta kalan kısım inşaat halinde” yazılmış olduğu, taşınmazın alacağı devralan alacaklıya alacağına mahsuben 60.000,00TL bedelle 30.01.2014 tarihlinde ihale edildiği,
Davacının dava konusu gerekçelerle ihalenin feshi davası açtığı, mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verildiği,
Yine davacı tarafından icra işlemlerine yönelik şikayet yapıldığı, mahkemece alınan bilirkişi raporunda fiiliyatta 1. bodrum katındaki 4 adet dairenin yapılmadığı, projede 1. bodrum kattan başlayan numaraların 6.katta 32 numarada bittiği, oysa anataşınmazda numaralamanın zeminden başladığı için 28 numarada bittiği, bu nedenle tapudaki 29 nolu dairenin, 25 kapı nolu daire olduğu, tapudaki 25 nolu dairenin de 21 kapı nolu daire olduğunun belirtildiği, mahkemece şikayetin bilirkişi raporuna göre reddine karar verildiği,
Dava dosyasında alınan bilirkişi raporlarında ise, 1 projeye göre 1. bodrum katından bina girişinin olduğu, fiilen bina girişinin 1. bodrum katından yapıldığı, projede var olan 1. bodrum katındaki 4 adet dairenin fiilen yapılmadığı, numaralamanın projede ve tapuda 1. bodrumda yapılmayan bu dairelerden başladığı halde fiilen taşınmazda zemin katından başladığı, projede 29 nolu dairenin 6.katta, 25 nolu dairenin ise 5. katta olduğu, oysa fiilen 25 nolu dairenin en üst katta yer aldığı, dolayısı ile 1. bodrum kattaki 4 adet dairenin olmadığı, 6. kattın olduğu ancak çatı katının olmadığı, proje ve tapudaki 29 nolu dairenin fiilen 25 kapı nolu daire, yine proje ve tapudaki 25 nolu dairenin ise 21 kapı nolu daire olduğunun belirtildiği,
Davacının müracaatı üzerine, ... Belediye Başkanlığının 05.06.2018 tarihli cevabi yazısında, taşınmazda fiziki yapılan incelemede A Bolk 4 bodrum kat, zemin kat ve 5 normal kat olarak yapılmıştır, ruhsat ve eki mimari projeye göre 29 no inşa edilmemiştir, bilgisinin yer aldığı,
Davacı tarafından uzman görüşü olarak alınan raporda da numaralamanın doğru olduğu, 6. katın yapılmamış olduğunun belirtildiği,
Açıklanan bilirkişi raporlarına göre davanın reddi halinde anataşınmazda ki bağımsız bölüm maliklerinin tamamının bağımsız bölümlerinin yerinin değişmesinin söz konusu olacağı, bu nedenle de tüm kat maliklerinin hukukunu doğrudan etkileneceği, dosya içerisinde ise anataşınmaza ait tüm bağımsız bölümleri gösterir tapu kayıtları, yönetim planı, kat irtifakının kuruluşuna esas bağımsız bölüm listesi ile diğer bilgi ve belgelerin ve tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı, mahkemece alınan bilirkişi raporlarına göre davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
1-Dava, anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin hukukunu doğrudan etkileyeceğine göre, tüm kat maliklerinin davaya dahil edilerek yargılama yapılması gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan yargılama yapılarak hüküm kurulması,
2- Anataşınmaza ait tüm bağımsız bölümlerin ilk tescilinden itibaren maliklerini gösterir tapu kayıtları ile yönetim planı, kat irtifakının kuruluşuna esas bağımsız bölüm listesi ve diğer bilgi ve belgelerin, tüm bağımsız bölümlerin yapı kullanma izin belgesinin ve imar durumunun getirtilerek yapılacak inceleme ile denetime elverişli hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,
3-Bilirkişi raporlarında, mimari projede yer aldığı şekilde 4. bodrum kattan itibaren projede yer alan her bir katın tek tek yerinde fiilen incelenip krokiye bağlanmadığı gibi dava konusu 29 ve 25 nolu bağımsız bölümlerin projedeki ve fiilen bulunduğu duruma göre (m2 ölçümleri yönünden de) karşılaştırmalı bir tespitin yapılmadığı, belediye tarafından yapı kullanma izin belgesinin hangi bağımsız bölüme verildiği veya verilmediğinin tespit edilmediği, hangi kat ve katların ( bu nedenle bağımsız bölümün) projeye aykırı yapılmadığı, diğer bir deyiş ile dava konusu 29 nolu bağımsız bölümün fiilen 25 nolu bağımsız bölüm olup olmadığının kuşkuya yer vermeyecek şekilde tespitinin (eksik inceleme, çelişkili raporlar ve belediye yazısı gibi) dosya kapsamından belirlenemediği halde, hüküm kurmaya elverişsiz raporlara göre karar verilmesi, doğru görülmemiştir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen bilgi ve belgeler ile tapu ve belediye başkanlığından mimari projeler, imar durumu, yapı kullanma izin belgelerinin verilmesine ilişkin tüm bilgi ve belgeler dosya içerisine alındıktan sonra belediye ile kat irtifakının kuruluşuna esas tapu müdürlüğüne sunulan projeler arasında farklılık olup olmadığı, tadilat projesi bulunup bulunmadığı da araştırılıp, konusunda uzman bilirkişi heyeti ile yerinde yapılacak inceleme sonucu alınacak raporla, gayrimenkul satış dosyası ve tarafların tüm delilleri birlikte incelenerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 23/06/2020 günü oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy