MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki birleştirilen kooperatife ortak olduğunun tesbiti, müdahalenin önlenmesi veya alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı her iki davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde esas ve birleşen dava da davalı kooperatif vekili ve müdahiller vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatif tarafından inşa edilen dairelerden B blok 19 numaralı daire için yönetim kurulu kararıyla kooperatife ortak olduğunu, dairenin tamamlanmış haliyle teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediğini ileri sürerek, müvekkilinin kooperatifin ortağı olduğunun tespitine, diğer ortakların varsa daire üzerindeki müdahalelerinin önlenmesine aksi halde dairenin değeri karşılığı şimdilik 10.200,00 TL' nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davacı vekili, müvekkilinin pay devri yoluyla davalı kooperatif tarafından inşa edilen dairelerden B blok 19 numaralı daire için yönetim kurulu kararıyla kooperatife ortak olduğunu, dairenin tamamlanmış haliyle teslim edilmesi gerekirken teslim edilmediğini ileri sürerek, müvekkilinin daire üzerindeki hakkının tespiti ile sataşmanın giderilmesine aksi halde daire için ödenen 28.542,00 TL' nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacılar ile müvekkili kooperatif arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, davacının ödemelerinin kooperatif kayıt ve defterlerinde görünmediğini, önceki yönetim kurulunun yaptığı usulsüzlükler nedeniyle yargılandıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Fer’i müdahiller vekili, dava konusu dairenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine isabet eden yerlerden olduğunu savunarak, asıl ve birleşen davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacıların davalı kooperatifin ortağı oldukları, B blok 10 nolu dairenin asıl davanın davacısına,B blok 19 nolu dairenin birleşen davanın davacısına ait olduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların kabulü ile anılan dairelerin ferdileşme işlemleri sırasında davacılar adına ayrı ayrı tahsis ve tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Kararı, esas ve birleşen dava da davalı kooperatif vekili ve müdahiller vekili temyiz etmiştir.
1- Asıl dava, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğunun tespiti ve B blok 19 numaralı daireye vaki müdahalenin önlenmesine olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin iken birleşen dava, davacının B blok 19 numaralı daire üzerindeki hakkının tespiti, sataşmanın giderilerek kooperatif kayıtlarının buna göre düzeltilmesi olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Dosyadaki belgelerden, her iki davacının yönetim kurulu kararıyla ortaklığa alındığı ve davacıların kooperatifin ortağı olduğu anlaşılmaktadır. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe yada benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacıların peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacıların inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, peşin ödemeli ortak olmadıklarının anlaşılması halinde ise diğer ortaklar gibi genel kurul kararlarıyla belirlenen aidatları ödemekle yükümlü oldukları düşünülerek davacıların ortaklık statüsüne göre kooperatife karşı olan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediğinin belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Konut tahsisi, ortağa şahsi hak kazandırır. Bir ortağa daire tahsisi halinde, bu kişinin ortaklığı devam ettiği sürece, rızası olmaksızın kooperatif organlarınca aynı dairenin başka ortağa tahsisi mümkün değildir. Her iki davacı dava konusu konut üzerinde tahsis hakkına sahip olduğunu belirtmelerine rağmen tahsis koşulları araştırılmadan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu dairelerin arsa maliklerine kalacak dairelerden olup olmadığı değerlendirilmeden davacıların yer gösterimine göre dava konusu 19 numaralı dairenin bir davacıya, 18 numaralı dairenin diğer davacıya tahsis ve tesciline karar verilmesi doğru değildir.
3- Dairemize intikal eden dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatif yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti nedeniyle Tokat Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen
dosyalardan, somut olayda olduğu gibi yönetim kurulunca bazı dairelerin birden fazla ortağa tahsis edildiği anlaşıldığından sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurumak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangi dairenin, hangi ortağa tahsis edildiğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlenmelidir. Yapılacak incelemede davacılara daire tahsis edildiğinin anlaşılması halinde davacıların tahsis ve tescil isteminde bulunmadıkları düşünülerek kooperatife karşı yükümlülüklerini belirlenen ortaklık statülerine göre yerine getirip getirmedikleri üzerinde durularak davacıların istemlerine uygun ve istem aşılmadan bir karar verilmelidir.
4- Yapılacak tespit sonucu davacılara daire tahsis edilmediği ve kooperatifin elinde davacılara tahsis edilecek daire bulunmadığının anlaşılması halinde davacıların daire karşılığı tazminat isteminde bulunduğu da göz önüne alınarak, daire tahsisi mümkün olmayan ortağa verilecek tazminatın hesabına ilişkin Dairemizin yerleşik uygulamasında (20.10.2011 tarih 2011/965 Esas ve 2011/1185 Karar sayılı ilamı) benimsenen altı aşamalı formüle göre hesaplama yapılarak belirlenecek miktarın hüküm altına alınması gerekir
5- Kabule göre de, tescil ve tahsis istemleri ile B blok 18 numaralı daireye yönelik dava bulunmamasına rağmen istem aşılarak HMUK’nun 74 ve HMK’nun 26. maddesine aykırı şekilde tahsis ve tescil kararı verilmesi dahi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3), (4) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle esas ve birleşen davada davalı vekilinin ve feri müdahiller vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harçların iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 27.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy