MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki birleştirilen kooperatif üyeliğinin tespiti davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kabulüne birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde esas ve birleşen dava da davalı kooperatif vekili ile birleşen dosya davacısı ... vekillerince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Asıl davada davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, kur'a sonucu 1 etap konutlardan C blok 1. kat 11 nolu dairenin müvekkiline tahsis edilmesine rağmen müvekkilinin davalı kooperatifin yönetim kurulu kararıyla kendisine isabet eden daireyi başka ortağa bırakarak en son kooperatifçe 2 etap olarak inşa edilen konutlardan A blok 2. kat 4 numaralı daire için ortak olduğunu, müvekkilinin ortaklıktan kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirerek diğer ortaklardan fazla ödeme yapmasına ve peşin ödemeli ortak olmasına rağmen ortaklığının yeni yönetimce tanınmadığını, ödemelerinin yönetim kurulu kararına rağmen ikinci etap inşaatlarına aktarılmadığını ileri sürerek, müvekkilinin sözleşmeyle kararlaştırılan koşullarla dava konusu daire üzerindeki ortaklığının tespitine, kendisine ait konuta vaki müdahalenin önlenmesine olmadığı takdirde ödediği 31.500,00 TL’nin ödeme tarihlerinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatifin yönetim kurulunun 06.06.2003 tarihli kararıyla ...'nun ortaklık payını devralarak davalı kooperatifçe inşa edilen konutlardan A blok 4 numaralı daire için davalı kooperatife ortak olduğunu, dairelerin zamanında teslim edilmemesi üzerine yönetim kurulu başkanından dairenin teslimini olmadığı takdirde parasının iadesini istediğini, yönetim kurulunca paranın ödeneceği belirtilerek müvekkilinin ortaklıktan çıkarılmasına karar verildiğini, ödeme tarihlerinde müvekkiline verilen ödeme emirlerinin karşılıksız çıkması üzerine yönetin yönetim kuruluna başvurduğunu ve yönetim kurulu başkanının sözlü beyanına rağmen yeniden ortaklığa alınmadığını ileri sürerek, A blok 4 numaralı dairenin Aynen teslimine, olmadığı takdirde dairenin rayiç bedelinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacılar ile müvekkili kooperatif arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, davacının ödemelerinin kooperatif kayıt ve defterlerinde görünmediğini, önceki yönetim kurulunun yaptığı usulsüzlükler nedeniyle yargılandıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, asıl davada davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu, daha önce C blok 17 numaralı daire için ortak iken ortaklığının daire numarası belirtilmeden ikinci etap inşaatlara nakledildiği, davacıya verilecek daire bulunmadığı, davacının ödediği aidatların dava tarihi itibariyle 55.737,04 TL sına ulaştığı, birleşen davada davacı tarafından ödenen 20.000,00 TL’ nin pay devri karşılığı dava dışı ...'ya ödendiği ve davacının kooperatiften alacağı bulunmadığı gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile taleple bağlı kalınarak 31.485,00 TL’ nin her bir ödeme için ödeme tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davalı kooperatif vekili ile birleşen dosya davacısı ... vekili ayrı ayrı temyiz etmiştir.
1- Davacı ...’in asıl davasına yönelik davalı kooperatifin temyiz isteminin incelenmesinde, dava, ortaklık tespiti, A blok 2. kat 4 numaralı dairenin davacıya ait olduğunun tespiti, daireye vaki müdahalenin önlenmesi olmadığı takdirde daire değeri karşılığı şimdilik 10.100,00 TL’nin tahsili istemine ilişkindir. Dosyadaki belgelerden, davacının davalı kooperatif yönetim kurulu kararıyla ortaklığa alındığı ve aidat ödediğinin anlaşılması karşısında davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu kuşkusuzdur. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe yada benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacının inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, davacının peşin ödemeli ortak olmadığının anlaşılması halinde ise diğer ortaklar gibi genel kurul kararlarıyla belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu düşünülerek davacının ortaklık statüsüne göre kooperatife karşı olan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediğinin belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya
temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Konut tahsisi, ortağa şahsi hak sağlar.
Bir ortağa daire tahsisi halinde, bu kişinin ortaklığı devam ettiği sürece, rızası olmaksızın kooperatif organlarınca aynı dairenin başka ortağa tahsisi mümkün değildir. Aynı daire üzerinde birleşen dosya davacısının da hak iddia ettiği göz önüne alınarak dava konusu dairenin kime tahsis edildiğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenerek birden çok kişiye tahsis söz konusu ile ilk tahsisini kime yapıldığı üzerinde durulup, asıl ve birleşen dosya davacılarına dava konusu veya başka dairenin tahsis edilip edilmediği keşfen belirlenerek oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı karar verilmesi doğru değildir.
3- Dairemize intikal dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatif yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti nedeniyle ... Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen dosyalardan, somut olayda olduğu gibi bir dairenin birden fazla kişiye tahsis edildiği anlaşıldığından sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurumak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangi dairenin, hangi ortağa tahsis edildiğinin ve davacının ödemede bulunup bulunmadığının kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlenmelidir.
Yapılacak incelemede dava konusu veya başka bir dairenin davacıya tahsis edildiğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptanması halinde davacının tapu iptali ve tescil veya tahsis isteminde bulunmadığı düşünülerek, müdahalenin men’i istem değerlendirilerek bir karar verilmelidir.
4- Yapılacak tespit sonucu davacıya daire tahsis edilmediği ve kooperatifin elinde davacıya tahsis edilecek daire bulunmadığının anlaşılması halinde davacının daire karşılığı tazminat isteminde bulunduğu da göz önüne alınarak, daire tahsisi mümkün olmayan ortağa verilecek tazminatın hesaplanmasına ilişkin Dairemizin 20.10.2011 tarih 2011/965 Esas ve 2011/1185 Karar sayılı ilamıyla belirlenen formüle göre belirlenecek miktarın hüküm altına alınması gerekir.
5- Birleşen davanın davacısı ...’ün temyiz isteminin incelenmesinde; davacı, dava konusu A blok 4 numaralı dairenin teslimini olmadığı takdirde dairenin rayiç bedelinin tahsilini talep etmiştir. Mahkemece, anılan davacının pay devri sırasında yaptığı ödemenin payını devreden...’ya ödenen miktar olduğu ve davacının kooperatife ödemede bulunmaması nedeniyle bir alacağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de yapılan inceleme hüküm vermek için yeterli değildir.
Öncelikle, kooperatif kayıtları, defterleri ve Ağır Ceza Mahkemesindeki belge ve raporlar birlikte değerlendirilerek davacının geçerli şekilde pay devri yoluyla kooperatifin ortağı olup olmadığı, ortaklık kazanılmış ise kooperatif ortaklığından ihraç edilip edilmediği, ihraç kararının kesinleşip kesinleşmediği konusunda uzman bilirkişi kurulundan alınacak raporla belirlenmelidir. Yapılacak inceleme sonucu davacının ortaklığı devraldığı ve ihraç edilmediğinin saptanması durumunda yukarıda 1,2,3,4 numaralı bozma nedenlerinde anlatılan şekilde araştırma yapılarak davacının peşin ödemeli ortak mı normal ortak mı
olduğunun, davacıya dava konusu veya başka dairenin tahsis edilip edilmediğinin, kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek başka daire bulunup bulunmadığının ve davacının daire teslimini isteyebilmek için kooperatife karşı olan akçalı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği de uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla belirlenerek oluşacak sonuca göre daire teslimi ile ilgili bir karar verilmesi gerekir. Yapılacak incelemede, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 35. maddesine göre devralan ortağın payı bütün aktif ve pasifleriyle birlikte devraldığı göz önüne alınmalıdır.
Davacıya tahsis edilebilecek konut bulunmadığının anlaşılması halinde davacının kendisine tahsis edilebilecek konut bulunmayan ortağın isteyebileceği daire karşılığı tazminat isteyip istemediği üzerinde durulmalı, bu yönde bir isteminin bulunduğunun anlaşılması halinde 4 numaralı bentte açıklandığı şekilde alacağı hesaplanmalıdır.
Davacının ihraç edildiği ve ihracının kesinleştiğinin anlaşılması halinde ise 1163 sayılı Kanun’un 17 ve Anasözleşme’nin 15. maddesine göre çıkma alacağı isteyip istemediği üzerinde durularak, çıkma alacağını istediği belirlendiği takdirde çıkma alacağı anılan düzenlemelere göre belirlenmelidir. Mahkemece anılan tüm bu yönler üzerinde durulmadan eksik incelemeye dayalı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3), (4) ve (5) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle asıl ve birleşen davada davalı kooperatif ve birleşen davanın davacısı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harçların istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy