MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatif ortaklarından...'in ortaklık payını 23.11.2004 tarihinde tüm aktif ve pasifiyle birlikte devir aldığını, davalı kooperatifin yönetim kurulunun 24.01.2004 tarihli kararıyla pay devrinin onaylanarak müvekkilinin ortaklığa kabul edilmesine rağmen müvekkilinin dairesinin teslim edilmediğini ileri sürerek, müvekkilinin kooperatifin ortağı olduğunun tespitine, 99 numaralı parsel üzerinde inşa edilen C blok 5 numaralı dairenin müvekkiline teslimine, teslim mümkün olmadığı takdirde dairenin dava tarihindeki değerinin tespiti ve tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacı ile müvekkili kooperatif arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, davacının ödemelerinin kooperatif kayıt ve defterlerinde görünmediğini, ödeme belgesinin gerçek olmadığını, önceki yönetim kurulunun yaptığı usulsüzlükler nedeniyle yargılandıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacının, ... isimli ortağın C blok zemin kat 5 numaralı daireye ilişkin ortaklığını devralarak davalı kooperatifin ortağı olduğu, mahkemece yapılan keşifte davacının farklı bir daire göstermesine rağmen, davalı kooperatife benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığından davacının yer gösterimiyle yapılacak tespitin sağlıklı olmayacağından kooperatif kayıtlarına itibar edilerek davacının dairesinin belirlenmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile C blok zemin kat 5 numaralı dairenin ferdileşme işlemleri sırasında davacı adına tahsisi ile tapuya tesciline karar verilmiştir.
Kararı, davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir.
1- Dava, ortaklığın tespiti, C blok 5 numaralı dairenin teslimi, olmadığı takdirde dairenin rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir. Davacı, davalı kooperatif yönetim kurulunun 21.04.2011 tarihli kararıyla eski ortak ...’in payını üyelik hakkı devir sözleşmesiyle devralarak kooperatife ortak olmuştur. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule
uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe yada benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının payını devraldığı ortağın peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, payı aktif ve pasifleriyle birlikte devralan davacının inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı, bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, davacının peşin ödemeli ortak olmadığının anlaşılması halinde ise diğer ortaklar gibi genel kurul kararlarıyla belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu düşünülerek davacının ortaklık statüsüne göre kooperatife karşı olan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediğinin belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Dairemize intikal eden dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatif yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti nedeniyle ... Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen dosyalardan, yönetim kurulunca bazı dairelerin birden fazla ortağa tahsis edildiği, kooperatifle arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre arsa sahiplerine bırakılan dairelerin dahi birden fazla kişiye tahsis edildiği anlaşıldığından sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurumak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangi dairenin, hangi ortağa tahsis edildiğinin ve davacının ödemelerinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlenmelidir. Davacının aidat ödemeleri belirlenirken, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca payın aktif ve pasifiyle birlikte devralındığı, bu nedenle devralan ortağın payın önceki borçlarını yüklendiği gibi, önceki ortağın ödemelerinin de devralan ortağa intikal ettiği göz önüne alınmalıdır.
3- Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir dairenin tahsisine karar veremez. Bu nedenle, davalı kooperatifçe davacıya, dava konusu veya başka bir dairenin tahsis edilip edilmediği veya kooperatifin elinde tahsis edilebilecek konut bulunup bulunmadığı bilirkişi aracılığıyla belirlenmelidir.
Davacı, tapu iptali isteminde bulunmamıştır. Bu nedenle, davacıya konut tahsis edildiğinin anlaşılması halinde, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği üzerinde durularak teslim talebi ile ilgili karar verilmelidir.
Davacıya daire tahsis edilmediği ve kooperatifin elinde tahsis edilecek daire bulunmadığının anlaşılması halinde ise, davacının daire karşılığı tazminat isteminde bulunup bulunmadığı üzerinde durularak, daire karşılığı tazminat isteminde bulunduğunun anlaşılması halinde ödemeleri göz önüne alınarak daire tahsisi mümkün olmayan ortağa verilecek tazminatın hesaplanmasına ilişkin Dairemizin yerleşik uygulamasında (20.10.2011 tarih 2011/956 E. 2011/1185 K. Sayılı ilamı ) benimsenen altı aşamalı formüle göre tazminat miktarının belirlenerek bir karar verilmesi gerekir.
4- Kabule göre de, davacının ortaklık tespiti ve dairenin teslimini istediği halde istem aşılarak HMUK’nun 74 ve HMK’nun 26. maddesine aykırı şekilde tahsis ve tescil kararı verilmesi de doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 03.04.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi