ÖZET: DAVACININ PEŞİN ORTAKLIĞA ALINMASINA İLİŞKİN GEÇERLİ BİR GENEL KURUL KARARI BULUNMALIDIR. BÖYLE BİR GENEL KURUL KARARI VARSA, DAVACININ İNŞAAT FİNANSMAN GİDERLERİNDEN SORUMLU OLMADIĞI, BUNUN DIŞINDAKİ GENEL YÖNETİM VE ALT YAPI GİDERLERİNDEN SORUMLU OLDUĞU, GEÇERLİ BİR PEŞİN ÖDEMELİ ORTAKLIK BULUNMADIĞI TAKDİRDE, DAVACININ KOOPERATİFE KARŞI OLAN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİ BELİRLENMELİDİR.
BİR KONUTUN ORTAĞA TAHSİS EDİLDİĞİNDEN SÖZ EDİLEBİLMESİ İÇİN YA KUR’A SONUCU KONUTUN TAHSİS EDİLMİŞ OLMASI VEYA KONUTLARIN GENEL KURULCA BELİRLENECEK ESASLAR DAHİLİNDE ORTAKLARA DAĞITILMIŞ OLMASI VE GENEL KURULUN BU DAĞITIMI AÇIK VEYA ZIMNİ OLARAK ONAYLAMASI GEREKİR. YÖNETİM KURULU, GENEL KURUL KARAR VE ONAYI OLMAKSIZIN BİR DAİRENİN ORTAĞA TAHSİSİNE KARAR VEREMEZ.
BAZI DAİRELERİN BİRDEN FAZLA ORTAĞA TAHSİS EDİLMESİ NEDENİYLE SADECE DAVA KONUSU DAİRENİN İNCELENMESİYLE SAĞLIKLI BİR SONUÇ ELDE EDİLEMEYECEĞİNDEN, MAHKEMECE ÜÇ KİŞİLİK BİLİRKİŞİ KURULU OLUŞTURULARAK, KOOPERATİFİN TÜM BELGELERİ, DEFTERLERİ, GENEL KURUL TUTANAKLARI, ORTAKLARIN ÖDEME BELGELERİ, KUR’A TUTANAKLARI, TAHSİSE İLİŞKİN TÜM BELGELER GETİRTİLMELİ, BUNA İLİŞKİN YÖNETİM KURULU ÜYELERİ ALEYHİNE AÇILAN DİĞER DAVA DOSYALARI DA GETİRTİLEREK, KOOPERATİFÇE İNŞA EDİLEN DAİRELERDEN HANGİSİNİN HANGİ ORTAĞA TAHSİS EDİLDİĞİ KUŞKUYA YER BIRAKMAYACAK ŞEKİLDE BELİRLENMELİDİR. KOOPERATİFE BORÇLU OLAN ORTAKLARIN TAPU İPTALİ VE TESCİLİ İSTEYEBİLMELERİ OLANAKLI DEĞİLDİR.
Taraflar arasındaki üyeliğin tespiti, tapu iptali, tescil ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifçe inşa edilen konutlardan C Blok zemin kat 4 nolu dairenin 2.250,00 TL bedelle satın alarak yönetim kurulunca kooperatife şartlı ortak olarak kabul edildiğini, sözleşmeyle kararlaştırılan miktarı kooperatifin hesabına yatırdığını, yönetim kurulunca müvekkilinin anılan daire için ortaklığa kabul edilmesine rağmen yeni yönetimin müvekkilinin ortaklığını kabul etmediğini, satılan daireyi sözleşmedeki şartlarda müvekkiline teslim etmediğini ileri sürerek, müvekkilinin ortaklığının tespitine, dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde dairenin rayiç bedeli karşılığı şimdilik 10.000,00 TL’nin temerrüt faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının, müvekkili kooperatifin ortağı olmadığını, kooperatife aidat ödemediğini, kooperatifle davacı arasında geçerli bir ortaklık ilişkisi bulunmadığı gibi taşınmazın da davacıya satılmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacının, davalı kooperatifin ortağı olduğu, dava konusu dairenin yönetim kurulunca 2.250,00 TL bedelle davacıya satıldığı ve davacının edimini yerine getirdiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davacının kooperatif ortağı olduğunun tespitine, dava konusu dairenin ferdileşme işlemleri sırasında davacı adına tahsisi ve tapuya tesciline karar verilmiştir.
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.
1- Dava, kooperatif ortaklığının tespiti ve sözleşmeyle müvekkiline satılan dairenin tapu kaydının davacı adına tescili, olmadığı takdirde dairenin rayiç bedeli karşılığı 10.000,00 TL’nin tahsili istemine ilişkindir. Dosyadaki belgelerden, davacının, davalı kooperatifin yönetim kurulu kararıyla C Blok ikinci kat için şartlı üyeliğe kabul edildiği, 2.250,00 TL’nin davacı tarafından kooperatifin banka hesabına yatırıldığı anlaşıldığından davacının kooperatif ortağı olduğu kuşkusuzdur. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe 1163 sayılı Yasa’nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacının inşaat finansman gider-lerinden sorumlu olmadığı, bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, geçerli bir peşin ödemeli ortaklık bulunmadığı takdirde ise, davacının da diğer ortaklar gibi genel kurullarca belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu düşünülerek davacının, kooperatife karşı olan yükümlülüklerini yerine getirip getirilmediği belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daireyi tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur’a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir dairenin ortağa tahsisine karar veremez. Dava konusu dairenin belirlenen bu ilkeler ışığında kime tahsis edildiği, birden çok kişiye tahsis söz konusu ise ilk tahsisin kime yapıldığı üzerinde durularak oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak dava konusu dairenin davacıya tahsis edildiğinin kabulü isabetli görülmemiştir.
3- Davalı kooperatifin yönetim kurulu üyelerinin birçok ortağın şikayeti üzerine Tokat Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları ve bazı dairelerin birden fazla ortağa tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması da mümkün değildir. Esasen yönetim kurulu kararında da davacının belli bir daire için ortaklığa alındığı belirtilmeyerek, C Blok 2. kattaki daire için ortaklığa alındığı belirtilmiştir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de, yaptırılan inceleme hüküm kurmak için yeterli olmadığından konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ile ağır ceza mahkemesi dosyası gözönünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangisinin hangi ortağa tahsis edildiği kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlenmelidir. Davacıya daire tahsis edildiğinin anlaşılması halinde, davacının, kooperatife karşı belirlenecek ortaklık statüsüne göre yüklendiği tüm parasal edimleri yerine getirip getirmediği tespit edilmelidir. Zira, kooperatife borçlu olan ortakların tapu iptali ve tescili isteyebilmeleri olanaklı değildir. Yapılacak inceleme sonucu davacıya daire tahsis edilmediği ve kooperatifin elinde davacıya tahsis edilecek daire de bulunmadığının anlaşılması durumunda davacının daire karşılığı tazminat isteminde bulunduğu gözönüne alınarak, daire tahsisi mümkün olmayan ortağa verilen tazminatın hesabına ilişkin Dairemizin yerleşik uygulamasında (20.10.2011 tarih 2011/965 E. 2011/1185 K. sayılı ilamı) benimsenen altı aşamalı formüle göre hesaplama yapılarak karar verilmesi gerektiği gözönüne alınmalıdır.
S o n u ç: Yukarıda (1) (2) ve (3) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.06.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy