ÖZET: KURAL OLARAK, ARSA MALİKLERİ İLE YAPILAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE, DAVACI ORTAK TARAF OLMADIĞINDAN VE ARSA MALİKLERİNCE DAVACI ORTAĞA KARŞI BAĞIMSIZ BİR TAAHHÜT ALTINA GİRİLMEDİĞİNDEN, DAVACININ ARSA SAHİPLERİNE KARŞI DOĞRUDAN DAVA AÇMASI MÜMKÜN DEĞİLDİR. YÜKLENİCİ KONUMUNDA OLAN KOOPERATİFİN, ARSA SAHİPLERİNDEN TAPU TALEP EDEBİLMESİ SÖZLEŞMEDEN DOĞAN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMİŞ OLMASINA BAĞLIDIR. ORTAKLARIN DA KENDİLERİNE TAHSİS EDİLEN KONUTUN MÜLKİYETİNİ İSTEYEBİLMELERİ, GENEL KURULLARDA KARARLAŞTIRILAN VE GEÇERLİLİĞİNİ KORUYAN PARASAL YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMİŞ OLMALARI HALİNDE MÜMKÜNDÜR. İLKE OLARAK KOOPERATİF ORTAĞININ ARSA SAHİPLERİNE DOĞRUDAN DAVA AÇMA HAKLARI BULUNMASA DA TÜM DAİRELERİN ARSA SAHİPLERİ ADINA TESCİLİNİN ARDINDAN, KOOPERATİFİN EDİMLERİNİ YERİNE GETİREN ORTAKLARI İÇİN ARSA SAHİPLERİNDEN TAPU DEVRİNİ İSTEYEBİLECEĞİ VE ARSA SAHİPLERİNE HUSUMET YÖNELTİLEBİLECEĞİ KABUL EDİLMELİDİR.
MAHKEMECE, DAVACI ORTAĞIN KOOPERATİFTE, ŞARTLI ORTAK OLDUĞU DA GÖZETİLEREK, ŞARTLI ORTAKLARDAN ALINMASI GEREKEN ÖDEMELER YÖNÜNDEN PARASAL YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİ, ARSA SAHİBİ İLE KOOPERATİF ARASINDAKİ SÖZLEŞME VE UYGULAMALARA GÖRE DAVACI TARAFINDAN TAPUSU İSTENİLEN DAİRENİN KOOPERATİFE BIRAKILACAK DAİRELERDEN OLUP OLMADIĞI, EDİMLERİNİ YERİNE GETİREN ORTAKLARA KOOPERATİFİN İSTEMİ ÜZERİNE ARSA SAHİPLERİNCE TAPUDA DEVİR YAPILMASI YÖNÜNDE BİR UYGULAMANIN BENİMSENİP BENİMSENMEDİĞİ, BÖYLE BİR UYGULAMANIN BENİMSENMİŞ OLMASI HALİNDE DEVİRLERDE TASFİYE PROTOKOLÜNE UYULUP UYULMADIĞI, KOOPERATİFİN ORTAKLAR ARASINDA EŞİTLİK İLKESİNE UYGUN DAVRANMAK ZORUNLULUĞU BULUNDUĞUNDAN, DİĞER ORTAKLARA HANGİ ŞARTLARDA TAPU DEVRİNİN YAPILDIĞI HUSUSLARINDA, GENEL KURUL VE YÖNETİM KURULU KARARLARI, KOOPERATİF DEFTER, KAYIT VE BELGELERİ ÜZERİNDE KOOPERATİF UYGULAMALARI VE MALİ KONULARDA UZMAN BİR BİLİRKİŞİ VEYA BİLİRKİŞİ KURULUNA İNCELEME YAPTIRILIP RAPOR ALINARAK KARAR VERİLMELİDİR.
MAHKEME KARARLARI GEREKÇELİ OLMALIDIR.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı Hüseyin ve davalı kooperatif vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
Davacı vekili, davalı kooperatif üyesi olan müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, genel kurulda, alınan kararlar uyarınca ödeme yapan ortaklara tapu devri yapılacağı yönünde karar alındığını, bu kararın müvekkili gibi şartlı ortakların kazanılmış haklarını ihlal ettiğinden iptaline karar verildiğini, kat irtifaklarının davalı arsa malikleri adına kurulduğunu ve tapu devrinin yönetimin keyfine bırakıldığını ileri sürerek, P… 847 ada 8 parselde kayıtlı E Blok 3 nolu bağımsız bölümün davalı arsa malikleri adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, tapu maliki olmadıklarından kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı Hüseyin vekili, Ç… Konut Yapı Kooperatifi ile 14.07.1994 tarihinde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, karşı tarafın sözleşmeden doğan haklarını 12.09.2004 tarihinde davalı kooperatife devrettiğini, sözleşmede teslim tarihinin 01.10.1997 olarak kararlaştırıldığını, ek süreler tanınmasına rağmen işin tamamlanamadığını, açılan davalarda tazminat kazandıklarını ve sözleşmenin feshine karar verildiğini, husumet itirazında bulunduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, tarafların iddia ve savunmaları, toplanan kanıtlar, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacının isteminin yerinde olduğu ve davasının kabulü gerektiği gerekçesi ile davanın kabulüne, dava konusu taşınmazın davalılar adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Kararı, davalı Hüseyin vekili ve davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir.
1- Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır.
Ortakların da kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini isteyebilmeleri, genel kurullarda kararlaştırılan ve geçerliliğini koruyan parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları halinde mümkündür. Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı Hüseyin’in, 14.07.1994 tarihli sözleşmeyi, işin yüklenici tarafından süresinde yapılmadığı gerekçesiyle feshettiği, fakat feshe rağmen dava konusu dairenin de bulunduğu 847 ada 8 parsel üzerindeki inşaatların tamamlandığı, kooperatif ile tarihsiz bir tasfiye protokolü imzalandığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerinin tapuda devir yaptıkları tespit edilmiştir.
Bu durumda mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, şartlı ortak olduğu da gözetilerek, şartlı ortaklardan alınması gereken ödemeler yönünden parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, edimlerini yerine getiren ortaklara kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı, Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesine göre kooperatifin ortaklar arasında eşitlik ilkesine uygun davranmak zorunluluğu bulunduğundan, diğer ortaklara hangi şartlarda tapu devrinin yapıldığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter, kayıt ve belgeleri üzerinde kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
2- Öte yandan, karar tarihinde yürürlükte olan HUMK’nın 388. maddesi (karardan sonra yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK’nın 297. maddesinde de benzer hükümler vardır) uyarınca hüküm, tarafların iddia ve savunmalarının özetini, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususları, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsar. Yine Anayasa’nın 141. maddesinin 3. fıkrası hükmü de, mahkeme kararlarının gerekçeli olması gerektiğini düzenlemektedir. Temyiz konusu yapılan mahkeme kararında, yalnızca bilirkişi raporuna atıf yapmakla yetinilip, yasa hükmüne uygun gerekçe oluşturulmadan karar verilmesi de bozma nedeni yapılmıştır.
S o n u ç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı kooperatif ve Hüseyin vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, bu davalılar yararına (BOZULMASINA), peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 29.05.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.