MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali, tescil, olmazsa tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı tapu iptal ve tescil davasının reddine, tazminat davasının kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davacı vekili ve katılma yolu ile davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, davalı kooperatifin yönetim kurulu kararıyla... Ltd. Şti. adına ...'ye ait olan payın müvekkiline devrine ilişkin işlemin ve müvekkilin ortaklığının kabulüne karar verildiğini, bu kararla ...i'ye ait olan 13 ve 14 numaralı dairelerin müvekkiline ait olması gerektiğini, oysa bodrum katlara ruhsat alınamadığından bahisle tapusunun verilmediğini ileri sürerek, C Blok bodrum kat 13 ve 14 numaralı dairelerin tapusunun müvekkil adına tapuya tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde şimdilik 10.000,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davalı kooperatifin, dava dışı Anadolu Kereste Ltd.Şti'ne iş karşılığı kooperatife ait olan bodrum katındaki 2 dairenin tanesi 8.000,00 TL hesabıyla yükleniciye verilmesinin kararlaştırıldığı, yüklenicinin işi tamamlayarak sözleşmeyi ifa ettiği, kooperatiften verilecek olan daireleri de davacıya devrettiği ve bu işlemin kooperatif tarafından kabul edildiği davacının, kooperatif ortağı olduğu, dava dışı... Ltd.Şti'nin, davalı kooperatiften olan alacağını ve ortaklık payını davacıya temlik ettiği, kooperatife yapılan başvurunun, kooperatif tarafından kabul edildiği, ancak temlike konu bağımsız bölümlerin, gerçekte mevcut olmadığı, bu yerlerin mimari projede ortak alan olarak gözüktükleri bu nedenle tapuya tescil edilmedikleri, kooperatifin bu taşınmazları davacı adına tescil etme imkanının bulunmadığı, dava konusu, iş bedelinden doğan ve temlik edilen alacak miktarının 16.000,00 TL olduğu, anılan şirketin, sözleşmeden doğan borçlarını ifa ettiği ve iş bedeline hak kazandığı, alacağın temlikinin, hukuken geçerli olduğu ve davacının ifayı talep edebileceği gerekçesiyle tescil davasının reddine, alacak davasının taleple bağlı kalınarak kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili ve katılma yolu ile davalı vekili temyiz etmiştir.
1- Davacı vekilinin temyiz dilekçesi, davalı vekiline 19.04.2012 günü tebliğ edilmiş olup, hüküm davalı vekili tarafından HUMK.nun 433 ncü maddesinde öngörülen 10 günlük yasal temyiz süresi geçirildikten sonra, 02.05.2012 günü katılma yolu ile temyiz edilmiştir.
01.06.1990 gün ve 1989/3 esas, 1990/4 karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında, bu gibi hallerde Yargıtay tarafından da bir karar verilebileceği öngörüldüğünden, davalı vekilinin katılma yolu ile temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
2- Davacı vekilinin temyizine gelince; dava, kooperatif ortaklığına dayalı taşınmazın davacı adına tescili, olmazsa tazminat istemine ilişkin olarak terditli açılmıştır. 6100 sayılı HMK' nın 111/2. maddesi uyarınca davacının asli talebinin esastan reddine karar verilmedikçe, fer'î talep incelenemeyeceği ve hükme bağlayanamayacağından öncelikli olarak, kooperatif ortaklığına dayalı taşınmaz tescili istemine ilişkin uyuşmazlık çözümlenmelidir.
Asıl talebe yönelik uyuşmazlığın çözümü için de öncelikle davacının ortak olup olmadığı ve niteliği tespit edilmelidir. Somut davada, davalı kooperatif ile dava dışı... Ltd Şti arasında düzenlenen 15.06.2001 tarihli protokolün 7. maddesinde, "... Ltd Şti'nin yapacağı işler için "peşinat olarak" kooperatife ait olan bodrum kattan tanesi 8.000,00 TL den 2 adet daire alacağı" kararlaştırılıldıktan sonra 15.06.2002 tarih ve 52 sayılı Yönetim Kurulu Kararında ise "kooperatifin C blok bodrum kat 13 ve 14 numaralı dairelerinin,... Ticaret ve Sanayi Ltd Şti adına .... tarafından satılarak, ... tarafından satın alındığına dair anılan kişilerin 20.09.2001 tarihli dilekçeleri incelenerek, sözkonusu dairelerin kaydının 20.09.2001 tarihinden itibaren ... adına yapılmasına, ...nin de sözkonusu dairede hiçbir hak ve alacağının kalmadığına" karar verilmiştir. Mahkemece, davacının, davalı kooperatifin ortağı olduğu kabul edilmiş ve bu husus taraflarca temyiz edilmemiş olmasına göre ortaklık konusu uyuşmazlık dışıdır.
Davacının tapu tescil isteminde bulunmuş olmasına göre, böyle bir istemde bulunabilmesi için bu hisseye yönelik kooperatife tüm ödemeleri yapmış olduğunu, hiçbir edimi kalmadığını, daire ve işyeri sahibi olan diğer üyelerle eşit durumda bulunduğunu ispatlaması gerekmektedir. Bu konuda sonuca ulaşılabilmesi için kooperatif kayıtlarının incelenmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece resen seçilecek kooperatif konusunda uzman bir bilirkişi marifetiyle kooperatif kayıtları üzerinde inceleme yaptırılarak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı da göz önünde bulundurulmak suretiyle davacının borcu bulunup bulunmadığının, bir başka deyişle, tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili için davacının ödemesi gereken bir miktar olup olmadığının, kendisiyle aynı durumda bulanan diğer ortaklara borca rağmen tapu verilip verilmediğinin belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Öte yandan, ortaklık konusu uyuşmazlık dışı olsa da, davacının borcu bulunup bulunmadığının tespiti için davacının ortaklığının niteliği ve üyeliğinin türüne göre yapması gereken ödemelerin miktarı ve bunu ödeyip ödemediği tespit edilmelidir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadırlar. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkca ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam .... Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam .... Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde
konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Mahkemece, davacıya davaya konu daireleri devreden şirketin yukarıda anılan şekilde peşin bedelli ortak olup olmadığı hususu mahal mahkemece tartışılmamıştır.
Bu durumda, mahkemece, kooperatifin defter ve kayıtları ve tüm genel kurul kararları ve özellikle 15.06.2001 tarihli protokol ve 15.06.2002 tarihli yönetim kurulu kararı üzerinde durulması, kooperatif alanında uzman bir bilirkişiye inceleme yaptırılarak, davacıya daireleri devreden ve ona bağlı olarak davacı hakkında sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa kabul konusunda genel kurulca bir karar verilip verilmediği ya da bu hususun genel kurulca sonradan zımnen benimsenip benimsenmediği tespit edilerek, davacının peşin ödemeli ortak mı, normal statülü ortak mı olduğunun belirlenmesi, üyelik türüne göre kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip getirmediği, davacının adına tapu tescil talep etme koşullarının oluşup oluşmadığı aydınlığa kavuşturulup, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Davacının asli talebinin reddi gerektiği sonucuna varılması ve konut karşılığı tazminat isteminin incelenmesine sıra geldiğinde ise;
Bir yapı kooperatifinin amacı, ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, oturmaya elverişli konut teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.
Buna göre, davacı kooperatif ortağının, konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için inşaatların bitirilip konut tahsis aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsis edilmemesi icap etmektedir. Diğer üyelere konut verilmediğinin anlaşılması halinde, davacının konut karşılığı tazminat isteminin ön koşulu gerçekleşmediğinden tazminat istemi ilke olarak reddedilmelidir.
Somut olayda, Tapu Sicil Müdürlüğü'nün 22.06.2012 tarihli cevabi yazısında, ortak yerlerden olan kapıcı ve kazan dairesinin tapuya tescil edilemediği, dava konusu yerlerin, mimari projesinde tadilatla bağımsız bölüm haline getirilip getirilemeyeceğinin bilinemediği belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu yerlerin, mimari projesinde tadilatla bağımsız bölüm haline getirilip getirilemeyeceği konusunda bir araştırma yapılmadığı gibi davacıya verilebilecek başkaca daire olup olmadığı aydınlatılmamıştır.
Diğer üyelere konut verildiği halde davacıya verilecek konut bulunmaması halinde Dairemizin yerleşik uygulamasında (02.02.2012 tarih ve 2011/2787 esas, 2012/630 karar, 09.07.2012 tarih ve 2954/4749 esas ve karar sayılı ilamlarında) benimsenen beş aşamalı hesap yöntemine göre tazminatın belirlenmesi gerekir.
1-Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya işyerinin dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.
2-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.
3-Bundan sonra, yukarıda (1) numaralı bentte bulunan değerden (2) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
4-Bunu takiben, davacı eksik ödeme yapan ortağın ödentileri (2) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.
5-Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (2) numaralı bentte bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (3) numaralı bentte bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (4) numaralı bentte eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (4) numaralı bentte bulunan miktar, (3) numaralı bentte bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (2) numaralı bentte bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (4) numaralı bentte bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece (talep miktarı aşılmadan) bu miktara hükmedilecektir.
Mahkemece, kooperatif konusunda uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla kooperatifin tüm defter, kayıt ve belgeleri ile tarafların sunduğu diğer belgeler üzerinde açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma yapılıp, davacının terditli talepleri sırasıyla ele alınarak, yukarıda açıklanan tüm ilkeler çerçevesinde değerlendirme yapılması ve sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, davacının, kooperatif ortağı kabul edilip talep edilen bedelin alacağın temliki hükümlerine göre istenebileceği şeklinde kendi içinde çelişkili gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: (1) numaralı bentte açıklanan nedenle, davalı vekilinin katılma yolu ile temyiz isteminin süre yönünden reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harçların istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 24.09.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy