Taraflar arasındaki ortaklığın tesbiti ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin 08.08.2005 tarihinde C Blok 2. Kat 13 numaralı daireyi bedelini peşin ödeyerek satın alarak kooperatife ortak olduğunu, dairenin sözleşmede belirlenen şartlarda kendisine teslimi gerekirken yeni yönetimin daireyi başka kişilere satmaya çalıştığını ileri sürerek, kooperatif ortaklığının tespiti ile T.. Merkez K.. Mah. 460 ada 99 parsel C Blok 2. Kat 13 nolu dairenin müvekkiline ait olduğunun tespitine ve zilyetliğinin korunmasına, olmadığı takdirde dairenin rayiç bedeli olan 50.000,00 TL'nin davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, davacı ile müvekkili kooperatif arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, davacının ödemelerinin kooperatif kayıt ve defterlerinde görünmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacının, dava konusu daireyi bedelini peşin ödeyerek kooperatiften satın aldığı ve dava konusu dairenin davacıya teslim edilmesinde bir engel bulunmadığı, ancak davacının ödemelerinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmini gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 43.618,28 TL’nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiştir.
Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dava, davacının, davalı kooperatifin ortağı olduğunun ve C blok 13 numaralı dairenin davacıya ait olduğunun tespiti, zilyetliğinin korunması, olmadığı takdirde dairenin rayiç değeri karşılığı şimdilik 10.000,00 TL’ nin tahsili istemine ilişkindir. Dosyadaki 08.08.2005 tarihli ‘Sözleşme’ başlıklı belge ve 03.08.2005 tarihli yönetim kurulu kararından, davacının C blok 13 numaralı daire için kooperatife ortak olduğu, 25.10.2005 tarihli makbuzla 36.000,00 TL‘nin davacıdan tahsil edildiği anlaşıldığından davacının, davalı kooperatife ortak olduğunun kabulü yerindedir. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacının inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, davacının peşin ödemeli ortak olmadığı belirlendiği takdirde diğer ortaklar gibi genel kurul kararlarıyla belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu göz önüne alınarak davacının ortaklık statüsüne göre kooperatife karşı tüm yükümlülüklerin yerine getirip getirmediği belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Dairemize intikal eden dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatif yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti nedeniyle Tokat Ağır Ceza Mahkemesinde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen dosyalarda, yönetim kurulunca bazı dairelerin birden fazla ortağa tahsis edildiği halde aynı dairenin kooperatifle arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre de arsa sahiplerine bırakılan dairelerden olduğunun iddia edildiği anlaşıldığından sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurmak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangi dairenin hangi ortağa tahsis edildiği kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlendikten sonra, davacıya dava konusu daire veya başka dairenin tahsis edilip edilmediğinin belirlenmesi gerekirken bu yönde bir araştırma yapılmaksızın davacının tazminat isteminin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
3- Diğer yandan, konut yapı kooperatifleri aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir konut tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Somut olayda, 23.08.2003 tarihli kur’a zaptına göre dava konusu taşınmazın Kadir Urgancı isimli ortağa tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Bir dairenin, kooperatifin bir ortağına usulüne uygun olarak tahsis edilmesinden sonra, konut tahsis edilen ortağın ortaklığı devam ettiği sürece konut tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın ilk tahsis kararına aykırı şekilde bu konutun başka bir ortağa tahsisine olanak bulunmamaktadır.
Bu nedenle dava konusu dairenin ilk olarak kime tahsis edildiği, dava konusu daire davacıya tahsis edilmemiş ise, yapılacak incelemede kooperatifçe davacıya başka bir daire tahsis edilip edilmediği belirlenmelidir. Davacıya daire tahsis edilmemiş ise, kooperatifin elinde davacıya tahsis edilecek başka bir dairenin bulunup bulunmadığı kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenmelidir. Esasen davacının, tescil istemi bulunmadığından, dava konusu dairenin davacıya tahsis edildiği saptandığı takdirde yalnızca tespit hükmü ile yetinilmelidir.
Yapılacak araştırma sonucunda, davacıya dava konusu daire veya başka bir dairenin tahsis edilmediğinin ve kooperatifin elinde tahsis edilebilecek dairenin de bulunmadığının kesin olarak anlaşılması halinde davacıya verilecek daire karşılığı tazminat miktarı, Dairemizin 20.10.2011 tarih 2011/965 Esas ve 2011/1185 Karar sayılı ilamıyla benimsenen formüle göre hesaplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, ödenen aidatların güncel değerine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
4- Değer yandan, mahkeme kararının gerekçesinde davacının kooperatiften peşin bedelli ortak olarak daire aldığı, dava konusu dairenin davacıya teslimi önünde engel bulunmadığı belirtilmesine rağmen tazminat isteminin kabulüne karar verilmesi suretiyle gerekçe ve hüküm arasında çelişki oluşturularak HMUK’ nun 388,389 ve HMK’ nun 297. maddelerine aykırı hüküm kurulması da doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 20.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy