MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki kooperatif ortaklığının tesbiti, tapu iptali, tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kooperatif tarafından inşa edilen konutlardan B Blok bodrum kattaki daireyi 4.750,00 TL bedelle satın alarak kooperatife peşin ödemeli ortak olduğunu, sözleşmeyle belirlenen bedelin kooperatifin banka hesaplarına yatırıldığı halde davalının daireyi teslimden çekindiğini ileri sürerek, kooperatif ortaklığının tespiti ile müvekkiline satılan dairenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline olmadığı takdirde dairenin rayiç değerinden şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, davacı ile müvekkili kooperatif arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığını, davacının ödemelerinin kooperatif kayıt ve defterlerinde görünmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davacının, dava konusu daireyi bedelini peşin ödeyerek kooperatiften satın alarak davalı kooperatifin ortağı olduğu, sözleşmeyle kararlaştırılan bedeli davalı kooperatifin banka hesabına yatırdığı, davacının yaptığı ödemelerinin denkleştirici adalet ilkesine göre tahsili gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile 10.000,00 TL’nin faiziyle birlikte tahsiline karar verilmiştir.
Kararı, davalı kooperatif vekili temyiz etmiştir.
1- Dava, davacının ortaklığının tespitiyle B blok bodrum kat dairenin davacı adına tescili olmadığı, takdirde dairenin rayiç değeri karşılığı şimdilik 10.000,00 TL’ nin tahsili istemine ilişkindir. Dosyadaki tarihsiz ‘Sözleşme’ başlıklı belgeden, davacının B blok bodrum kattaki daire için 4.700,00 TL bedelle şartlı ortak olduğu ve sözleşmeyle belirlenen miktarı kooperatifin Emlak Bankası şubesindeki hesabına yatırdığının anlaşılması karşısında davacının, davalı kooperatifin ortağı olduğu kuşkusuzdur. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar
yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsemedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacının inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, davacının peşin ödemeli ortak olmadığının anlaşılması halinde ise, diğer ortaklar gibi genel kurul kararlarıyla belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu göz önüne alınarak davacının ortaklık statüsüne göre kooperatife karşı olan yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediği belirlenmeden karar verilmesi doğru değildir.
2- Dairemize intikal eden dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatif yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti nedeniyle ... Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen dosyalardan yönetim kurulunca bazı dairelerin birden fazla ortağa tahsis edildiği halde aynı dairenin kooperatifle arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre de arsa sahiplerine bırakılan dairelerden olduğunun iddia edildiği anlaşıldığından sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurmak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilmeli, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairenin hangi ortağa tahsis edildiği kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlendikten sonra davacıya, dava konusu veya başka dairenin tahsis edilip edilmediği belirlenmelidir.
3- Konut yapı kooperatifleri, aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumda bir konut tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Davacının kendisine tahsis edildiğini iddia ettiği dava konusu daire bağımsız bölüm niteliğinde olmayıp, tapuya tescil olanağı bulunmayan ortak alanlardan olduğundan bu yerin ortağa tahsisi esasen mümkün değildir. Bu nedenle davacıya başka bir konutun tahsis edilip edilmediği, davalı kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek başka bir konut bulunup bulunmadığı kooperatif kayıtları da incelenmek suretiyle yukarıdaki bentte belirtilen şekilde yapılacak bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir.
Yapılacak inceleme sonucunda, davacıya konut tahsis edildiği veya davacı kooperatifin elinde davacıya tahsis edilebilecek nitelikte bir konut bulunduğunun anlaşılması halinde, bu kez davacının, davalı kooperatife karşı birinci bentte belirlenen şekilde belirlenen ortaklık statüsüne göre tüm yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, diğer bir anlatımla dava tarihi itibariyle davacının kooperatife aidat borcu bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Daire tahsis edilmiş olsa bile, kooperatife karşı mali yükümlülüklerini eksiksiz şekilde yerine getirmeyen ortağın tapu tescili isteme hakkı bulunmadığından tapu tescili koşullarının bulunup bulunmadığı değerlendirilerek bir karar verilmelidir.
4- Yapılacak inceleme sonucunda davacıya daire tahsis edilmediği ve davalı kooperatifin elinde de tahsis edilecek bir daire bulunmadığının anlaşılması halinde davacının, daire karşılığı tazminat isteminde bulunduğu dikkate alınarak davacıya verilecek tazminatın Dairemizin 20.10.2011 tarih 2011/965 Esas ve 2011/1185 Karar sayılı ilamıyla benimsenen formüle göre hesaplanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, ödenen aidatın denkleştirici adalet ilkelerine göre tahsiline hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1),(2),(3) ve (4) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 20.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy