MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki kooperatif üyeliğinin tespiti ve tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifçe inşa edilen konutlardan B Blok 4 nolu daire için kooperatife şartlı ortak olduğunu, sözleşmeyle kararlaştırılan bedelin tamamını ödediğini, yönetim kurulunca müvekkilinin anılan daire için ortaklığa kabul edilmesine rağmen dairenin teslim edilmediğini ileri sürerek, müvekkilinin kooperatif ortağı olduğunu tespitine, dava konusu dairenin müvekkiline teslimine ve tesciline olmadığı takdirde dairenin raiç değeri karşılığı şimdilik 25.000,00 TL' nin davalıdan tahsiline, daire üzerinde başka kişilerin hak iddia etmesi durumunda müdahalelerinin men'ine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının müvekkili kooperatifin ortağı olmadığını, kooperatife aidat ödemediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davacının, davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğu, ancak yönetim kurulunca davacıya tahsis edilen dava konusu konutun kooperatif ile feri müdahil arsa sahipleri arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa maliklerine bırakılan dairelerden olduğu, kooperatif kayıtlarına göre davacının daire karşılığı kooperatife ödemede bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Dava, kooperatife peşin ödemeli ortak olduğunun tespiti, B blok 4 numaralı dairenin davacıya teslimi veya adına tescili, olmadığı takdirde dairenin rayiç değerinin tahsili istemine ilişkindir. Davacının, davalı kooperatifin yönetim kurulunun 18.06.2004 tarihli kararıyla pay devri suretiyle şartlı ortak statüsüyle ortaklığa alındığı, yine aynı kararla davacıya B blok 4 numaralı dairenin verildiği anlaşılmaktadır. Mahkeme gerekçesinde davacı ortak olarak kabul edilmiş olup, davalının gerekçeye yönelik bir temyizde bulunmadığı göz önüne alınarak davacının davalı kooperatifin ortağı olduğunun kabulü gerekir. Ancak, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça yada zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe yada benimsemedikçe 1163
sayılı Yasa'nın 23.maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. O halde mahkemece, davacının peşin ortaklığa alınmasına ilişkin geçerli bir genel kurul kararı bulunup bulunmadığı belirlenerek, geçerli bir peşin ortaklık varsa, davacının inşaat finansman giderlerinden sorumlu olmadığı bunun dışındaki yukarıda belirtilen giderlerden sorumlu olduğu, davacının peşin ödemeli ortak olmadığının anlaşılması halinde diğer ortaklar gibi genel kurullarca belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olduğu göz önüne alınarak davacının, kooperatife karşı olan yükümlülüklerini yerine getirip getirilmediği belirlenmeden eksik incelemeyle karar verilmesi doğru değildir.
2- Dairemize intikal eden dosyalardan davalı kooperatife yönelik benzer iddialarla çok sayıda dava açıldığı, davalı kooperatifin yönetim kurulu üyelerinin bir çok ortağın şikayeti nedeniyle ... Ağır Ceza Mahkemesi’nde yargılandıkları anlaşılmaktadır. İncelenen dosyalardan yönetim kurulunca bir dairenin birden fazla ortağa tahsis edildiği halde aynı dairenin kooperatifle arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre de arsa sahiplerine bırakılan dairelerden olduğunun iddia edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, sadece dava konusu dairenin incelenerek sağlıklı bir sonuca varılması mümkün değildir. Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılarak karar verilmiş ise de bilirkişi incelemesi hüküm kurmak için yeterli olmadığından mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi kurulu oluşturularak, kooperatifin tüm belgeleri, defterleri, genel kurul tutanakları, ortakların ödeme belgeleri, kur’a tutanakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tahsise ilişkin tüm belgeler getirtilip, kooperatife benzer iddialarla yöneltilen tüm dosyalar ve ağır ceza mahkemesi dosyası göz önünde bulundurularak kooperatifçe inşa edilen dairelerden hangi dairenin hangi ortağa tahsis edildiğinin kuşkuya yer vermeyecek şekilde denetime ve keşfi izlemeye olanak veren bilirkişi raporuyla belirlendikten sonra, davacıya dava konusu veya başka bir dairenin tahsis edilip edilmediği belirlenmelidir.
3- Konut yapı kooperatifleri, aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun karar veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Mahkemece, dava konusu konutun kooperatifle arsa sahipleri arasındaki sözleşme uyarınca arsa sahiplerine bırakılan yerlerden olduğu belirtilmiş ise de bu konudaki araştırma yeterli olmadığı gibi, davalı kooperatifçe davacı ortağa başka bir konut tahsis edilip edilmediği üzerinde de durulmamıştır.
Bu durumda kooperatifçe davacıya dava konusu veya başka bir daire tahsis edilip edilmediği belirlenmelidir. Kooperatifçe daha önce daire tahsis edilmediği belirlendiği takdirde, bu kez de kooperatifin elinde davacıya tahsis edilecek bir daire bulunup bulunmadığı bilirkişi incelemesine göre belirlenmelidir. Davacıya daire tahsis edilmesi veya kooperatifin elinde tahsis edilecek daire bulunması halinde davacının tescil isteminde bulunduğu göz önüne alınarak, bu kez de bilirkişi aracılığıyla, davacının birinci bentteki gerekçelerle belirlenen ortaklık statüsüne göre tüm yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, diğer bir anlatımla dava tarihi itibariyle davacının, davalı kooperatife aidat borcu bulunup bulunmadığı belirlenmelidir. Daire tahsis edilmiş olsa bile, kooperatife karşı mali
yükümlülüklerini eksiksiz şekilde yerine getirmeyen ortağın tapu tescili isteme hakkı bulunmadığından, tescil koşullarının oluşup oluşmadığı değerlendirilerek bir karar verilmelidir.
4- Davacıya daire tahsis edilmediği ve kooperatifin elinde davacıya tahsis edilecek daire bulunmadığının anlaşılması halinde ise, davacının daire karşılığı tazminat isteminde bulunduğu göz önüne alınarak, bu durumdaki davacıya verilecek tazminatın hesabına ilişkin Dairemizin yerleşik uygulamasında ( 20.10.2011 tarih 2011/965 Esas ve 2011/1185 Karar sayılı ilamı ) benimsenen altı aşamalı formüle göre hesaplama yapılması, özellikle davacı ve devraldığı ortağın ödemelerinin tamamının dikkate alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
5- Diğer yandan, mahkemece, davacının pay devri karşılığı kooperatife ödemede bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, bu konuda yapılan inceleme de hüküm vermeye yeterli değildir. Davacı tarafından ibraz edilen belgelerden, davacının ... isimli ortağın payını devralmak suretiyle ortak olduğu anlaşılmaktadır. Pay devri halinde, devralan ortak 1163 sayılı Kanun’un 35. maddesi uyarınca payı aktif ve pasifleriyle birlikte devralacağından önceki ortak tarafından yapılan ödemelerin de dikkate alınması gerekir. Davalı kooperatif yöneticileri ... ve ...’ın 07.04.2005 tarihinde Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Kontrolörü’ne verdikleri beyanında, ortaklık karşılığı davacıdan 25.000,00 TL alındığı beyan edildiği halde mahkemece, bu beyan irdelenerek davacının belirtilen miktar kadar ödeme yapıp yapmadığı üzerinde durulmamıştır. O halde, 2 numaralı bent gereğince oluşturulacak bilirkişi kurulundan, kooperatifin her türlü kayıt ve belgeleri incelenmek suretiyle davacı ve bayisinin ödemelerinin saptanarak tescil veya daire karşılığı tazminat hesabında bu miktarlar esas alınarak hesaplama yapılmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda (1), (2), (3) (4) ve (5) numaralı bentlerde açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 13.03.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy