(818 S. K. m. 162) (1163 S. K. m. 2)
Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Asıl davada davacı vekili, davalı kooperatifin 8.11.1998 tarihli olağan genel kurul toplantısında aldığı 4 numaralı kararla kod farkından dolayı imalatı yapılan 9 adet zemin kat dairenin satılmasına, 1 dairenin asgari satış fiyatının 2.500,00 TL olmasına, satış komisyonunun yönetim kurulu asil üyelerinden oluşturulmasına oybirliğiyle karar verdiğini, kooperatif yönetim kurulunun da 20.11.1999 tarih ve 59 numaralı kararı ile, 1998 yılı olağan genel kurulunun yönetime verdiği yetkiye istinaden giriş katta oluşan dairelerin sekizinin 2.500,00 TL, toplamda 20.000,00 TL olarak diğer davalı yüklenici A. G.'ün iş avans hesabına borç yazılmak suretiyle devri yönünde karar aldığını, davalı yüklenici A. G.'ün de yönetim kurulu kararına istinaden 21/A Blok, giriş katında bulunan daireyi 26.10.2000 tarihli alım satım sözleşmesiyle müvekkiline satarak teslim ettiğini, müvekkilinin 10 yılı aşkın zamandır taşınmazın maliki sıfatıyla zilyetliğini devam ettirdiğini, Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/1152 D.iş sayılı tespit dosyasından elde edilen bilirkişi raporunda; ortak alanların projeye aykırı olarak daire haline dönüştürüldüğü, A blok bodrum katında blok girişinin sağ tarafında yer alan kapıcı dairesinin sığınağın bir kısmı da dahil edilerek meskene dönüştürüldüğü ve müvekkilinin kullanımında olduğunun belirlendiğini, proje tadilatıyla kaçak yerlerin imara uygun hale gelebileceğini düşünen müvekkilinin bu yöndeki talebinin davalı kooperatifçe kabul edilmediği gibi taşınmazdan tahliyesinin istendiğini, müvekkilinin söz konusu bağımsız bölüme faydalı imalatlar yaptırdığı gibi kat maliki sıfatıyla zorunlu giderlere de katıldığını, davalı kooperatifin usulüne uygun alınan ve kesinleşen genel kurul, yönetim kurulu kararları sebebiyle müvekkiline karşı, diğer davalı A. G.le birlikte sorumlu olduğunu ileri sürerek, söz konusu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin tahsilini, bunun da mümkün olmaması halinde, ödediği 6.250,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, yapılan zorunlu ve faydalı işlerin yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değeri üzerinden işletilecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı kooperatif vekili, davanın reddini istemiştir.
Asıl davada davalı A. G., davaya cevap vermemiştir.
Birleşen davada davacı vekili, müvekkili kooperatifin yaptırmış olduğu Bursa ili, N. ilçesi, Ü. Mah, 3132 ada, 1-2-3-4-5-6 numaralı parsellerdeki konut inşaatlarının müteahhidi A. G.'ün kod farkından kazanılan daireler diyerek, kooperatif yöneticilerini yanıltmak suretiyle projeye ve ruhsata aykırı olarak alt katlarda 12 adet mesken ihdas ettiğini, bu meskenlerin 3 adedinin kooperatif tarafından haricen üçüncü kişilere devredildiğini, diğer 9 adet meskene toplam 20.000,00 TL bedel takdir edildiğini ve avans olarak haricen yükleniciye devredildiğini, yüklenicinin de bu daireleri üçüncü kişilere haricen satarak devrettiğini, davalıya müvekkili tarafından daire satışı yapılmadığını ve hiçbir zaman kooperatif üyesi olarak kabul edilmediğini, davalının, üçüncü kişiden haricen satın almış olduğu dairede fuzuli şagil olduğunu, noter kanalıyla keşide edilen cevabi ihtarnamede bu hususun bildirilmesine rağmen davalının haksız işgaline son vermediğini ileri sürerek, davalının söz konusu bağımsız bölüme vaki müdahalesinin men'i ile fazlaya dair talep hakları saklı kalmak kaydı ile 2.000,00 TL ecrimisilin, 20.10.1999 olan harici satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davaya konu taşınmazın büyük oranda kapıcı dairesi, kısmen sığınak ilave edilmek suretiyle ihdas edildiği, gerek kapıcı dairesi, gerekse sığınağın ortak yer olduğundan kişisel tasarrufa konu olamayacağı, davaya konu yapının mimari projeye aykırı olarak inşa edilmiş olması sebebiyle yüklenici tarafından BK.nın 162. maddesi gereği üçüncü kişilere satılamayacağı, davacıya yapılan harici satışın geçersiz olacağı, bu itibarla tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği, geçerli bir sebep olmaksızın bir başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını arttıran kimsenin elde ettiği kazanımı geri vermek zorunda olduğu, davacının 26.10.2000 tarihinde ödediği 6.250,00 TL satış bedelinin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki karşılığı 37.637,19 TL ile faydalı imalatların satış tarihi itibariyle değeri 5.391,00 TL'nin arsa sahibi davalı kooperatifin almış olduğu genel kurul ve yönetim kurulu kararları uyarınca, davacının uğradığı bu zarardan yükleniciyle birlikte sorumlu olduğu, birleşen davada davaya konu bağımsız bölümün davalı tarafından harici satış sözleşmesine istinaden bedelini ödemek suretiyle yükleniciden satın alındığı, iyiniyetli alıcı olduğu, taşınmazda fuzuli şagil olmadığı, bu bakımdan kendisinden ecrimisil talep edilemeyeceği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüyle 43.028,19 TL'nin 27.5.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılar S.S. Y. Konut Yapı Kooperatifi ile A. G.'den müştereken ve müteselsilen tahsil edilerek davacıya ödenmesine, fazlaya dair istemin reddine, birleşen ecrimisil ve men'i müdahale davasının reddine karar verilmiştir.
Kararı, tarafların vekilleri temyiz etmiştir.
1- Asıl davada davacı vekiliyle davalı kooperatif vekilinin temyiz itirazları yönünden;
Dava, tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istemine ilişkindir. Davacı tarafça davalı kooperatifin üyesi olunduğu ileri sürülmüş, davalı kooperatif tarafından davacının kooperatif üyesi olmadığı savunulmuş olduğuna göre, davacının üyelik durumu uyuşmazlık konusu olmasına rağmen Mahkemece bu konuda herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmaksızın davacının kooperatif ortağı olmadığının kabulüyle sonuca ulaşılmıştır.
Kooperatif üyeliği, kooperatif yetkili organlarının açık kabulüyle gerçekleşebileceği gibi bu hususta açıkça bir karar alınmasa da kooperatifin bu kişi ile üye sıfatıyla yazışmalar yapması, onu genel kurullara çağırması, ödemelerini kabul etmesi suretiyle zımnen de gerçekleşebilir. Başka bir anlatımla, bir kişi fiili uygulama ile de ortak olarak benimsenebilir.
Bu durumda mahkemece öncelikle, konusunda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi heyeti seçilerek, kooperatifin defter, kayıt ve belgeleriyle genel kurul ve yönetim kurulu kararları incelenerek yukarda açıklanan ilkeler doğrultusunda asıl davada davacının açık ya da zımni biçimde kooperatif ortağı olup olmadığı belirlenmelidir.
Davacının kooperatif ortağı olduğunun belirlenmesi halinde; davaya konu konutun bulunduğu taşınmazın halen arsa vasfında olduğu, davacının hak iddia ettiği konutun projesinde ortak alan olması sebebiyle davacıyla birlikte diğer üyeler de dahil tüm konutların tapularının alınamadığı anlaşılmaktadır. Bursa 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/1152 D.iş sayılı tespit dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda Kooperatifin 6 ayrı parsel üzerine inşaat yapmıştır. Her parselin bodrum katına sığınak ve otopark yapılmıştır. Yeni imar durumunda kaks belirtilmemiştir. Belediyenin belirlediği kaks sınırını aşmadan, gerekirse altı adet parselin tevhidi yapılarak (bu suretle sığınak alanı ve otopark sayısı daha az tutulacak ve ortada bahçe otopark alanı olarak gösterilebilecek) bodrum katlarda aleyhine tespit istenenler tarafından kullanan ortak alanların mesken olarak düzenlenmesi imkanı bulunmaktadır. Bunun için müellifi mimarın veya müellifin izni ile bir başka mimar tarafından tadilat projesinin yapılması gerekmektedir. tespitiyle tadilat projesi yapılması halinde tapu alınabileceği açıklanmıştır. Mahkemece öncelikle ilgili Belediye Başkanlığıyla yazışmalar yapılarak davacıya tahsis edilen meskenle ilgili tadilat projesinin yapılması halinde meskene tapu verilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Kooperatifler Kanunu'nun 2/2. maddesinde Yapı kooperatifleriyle konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunan diğer kooperatiflerin anasözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir, hükmü uyarınca kooperatifin ortağına taşınmaz mal temliki hakkındaki sözleşmeler resmi şekle bağlı değildir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli sebeplerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibariyle değeridir. Ödemelerin eksik yapılmış olması halinde ise Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a) Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava tarihi itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b) Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi TEFE artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c) Bundan sonra yukarda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır,
d) Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e) Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. Mahkemece, davacının kooperatife üye olduğu ancak kendisine konut tahsisinin mümkün bulunmaması durumunda yukarda belirlenen formüle göre tazminat hesabı yapılması gerektiğinin gözetilmemesi de doğru olmamıştır.
2- Asıl davada davacı vekilinin asıl davada imalat bedelleriyle asıl ve birleşen davada vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarıyla asıl davada davalı-birleşen davada davacı kooperatif vekilinin temyiz itirazları ve asıl davada davalı A. G. vekilinin asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
Sonuç: Yukarıda 1 numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekili ve davalı kooperatif vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün, asıl davada davacı ve davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harçların istenmesi halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.06.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy