MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi ( Ticaret Mahkemesi Sıfatıyla)
Taraflar arasındaki kooperatif üyeliğinin tesbiti, dairenin aidiyeti tespiti ve tazminat davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı üyeliğin tespiti davasının kabulüne diğer istemlerin reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, 1996 yılında davalı kooperatife üye olan müvekkiline önce D blok ... nolu dairenin tahsis edildiği halde müvekkilinin bilgi ve rızası dışında üçüncü kişiye satıldığını, bu daire yerine noterde düzenlenen satış vaadi ile tahsis edilen B blok ... numaralı dairenin de yine müvekkilinin bilgi ve rızası dışında davalı tarafından üçüncü kişiye satıldığını, davalı kooperatif yeni yönetimi tarafından üye olmadığı ve belli bir bedel ödemesi halinde yeni bir daire verilebileceğinin bildirildiğini ileri sürerek, davacının kooperatif üyesi olduğunun ve B blok ... numaralı dairenin davacıya ait olduğunun tespitine, davacıya verilebilecek bir daire bulunmaz ise ıslah dilekçesinde belirtilen 80.000,00 TL daire bedelinin reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacının halen kooperatif üyesi olduğunu, davacıya satış vaadi ile daire satan...'e genel kurulca kooperatif adına daire satış yetkisinin verilmediğini, üye giriş şartnamesindeki şartları yerine getirmesi halinde davacının dairesinin kendisine teslim edileceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davalının, davacının üyeliğinin devam ettiğini kabul ettiği, üyeliğin ihtilaflı olmadığı, ancak mülkiyet tespiti istenilen dairenin halen üçüncü kişi tarafından kullanılıyor olması ve davacı ile davalı kooperatif arasında ilişki kurulamaması gerekçesiyle dairenin aidiyetinin tesbiti isteminin sübut bulmadığı, tazminat istemi yönünden ise, davacının üyeliğinin devam etmesi, üyelikten ayrılma ya da ihraç halinde koşulları gerçekleştiğinde tazminat istemesinin mümkün bulunması nedeniyle şartları oluşmadığıdan bu talebin de usulden reddi gerektiği belirtilerek, davacının davalı kooperatifin üyesi olduğunun tespitine, dairenin aidiyetinin tespiti isteminin esas ve tazminat isteminin ise dava şartı yokluğu nedeniyle usul yönünden reddine karar verilmiştir.
Hükümden sonra davalı vekilinin tavzih istemi yerinde görülerek Avukatlık ücreti yönünden, hükmün .... fıkrası tavzih edilmiştir.
Kararı ve tavzihe ilişkin ek kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
...-Davacı vekilinin dairenin aidiyetinin tespiti ve tazminat isteminin reddine ilişkin hükme yönelik temyiz itirazları yönünden;
Konut yapı kooperatifleri, aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daireyi tahsisle yükümlüdür. Kooperatif anasözleşmesinin 62.
maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kur'a ile dağıtılır. Konutların anasözleşmenin 59/.... maddesine göre ortaklara dağıtılması halinde kur’aya başvurulmaz. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kur’a sonucu konutun tahsis edilmiş olması
veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Anlatılan ilkeler dışında, yönetim kurulu genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremez. Tahsis ortağa şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası açmaya izin veren bir haktır. Tahsis hakkına dayanan ortak, taşınmazını işgal eden üçüncü bir kişiye karşı müdahalenin men'i ve ecrimisil davası yanında tahsis hakkını tanımayan kooperatife karşı birlikte tek bir dava açabileceği gibi, sonradan açılan davalar da, bağlantı sebebi ile birleştirilmelidir. Diğer bir anlatımla, tahsis hakkına dayalı müdahalenin men'i ve ecri misil davalarında mülkiyet hakkı, kooperatife ait olduğundan ve tahsis hakkı, bu hak ile doğan bağlı bir hak olduğundan, kendisinde tahsis hakkı bulunduğu kooperatif tarafından kabul edilmeyen kişi, haksız şagil olduğu iddiasındaki kişiye ve kooperatife dava açmalıdır.
Dosya kapsamından, davacının D blok ... numaralı daireyi 1996 yılında kooperatif yönetim kurulu başkanı... ve ikinci başkan ...'den kooperatif ortaklığı nedeniyle satın aldığı, akabinde dairenin davacının rızası dışında üçüncü kişiye satıldığı, bu kez de 04.07.2006 tarihli taşınmaz satış vaadi ile... tarafından B ... numaralı dairenin davacıya satılmasının taahhüt edildiği, ancak bu dairenin de davacının rızası dışında üçüncü kişiye satıldığı çekişmesizdir. Bu durumda mahkemece, davacının, satın alan üçüncü kişiden daha önce dava konusu taşınmazı satın alması nedeniyle üyeliğinin oluştuğu kabul edilmekle birlikte, yukarıdaki ilkelere uygun olarak önceliğe dayalı üstün hak sahibi olup olmadığı hususunda hiçbir araştırma yapılmamıştır.
Bu durumda mahkemece davalı kooperatifin kayıt ve belgeleri, varsa kur'a tutanakları, tahsis belgeleri, genel kurul kararları davalı kooperatiften, mümkün olmaz ise Ticaret Sicil Memurluğu'ndan ya da anasözleşmenin 41. maddesi uyarınca Çevre ve Şehircilik ... İl Müdürlüğü'nden getirildikten sonra, dava konusu B-... numaralı dairenin öncelikle kime tahsis edildiği, dairede fiilen oturan şahsın hakkının dayanağı, bu dairede hangi üyenin üstün hak sahibi olduğu araştırılarak dava konusu dairenin başka bir üyeye tahsisli olduğunun tespiti halinde ise bu şahsın hukuku da etkileneceğinden bu şahsa karşı da dava açılması için süre verilmesi, dava açılması halinde davaların işbu dava ile birleştirilerek görülüp tarafların iddia, savunma ve delilleri çerçevesinde bir karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru olmamıştır. Zira, anılan kişinin taraf olmadığı bir davada verilen kararın ona karşı infaz edilmesi olanağı bulunmamaktadır. Davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh veya aleyhinde bir karar verilemez.
Dava konusu daire üzerinde davacının önceliğe dayalı üstün hakkı bulunmadığının anlaşılması halinde, konut karşılığı tazminata ilişkin diğer istemi incelenmelidir. Davalı konut yapı kooperatifinin asıl yükümlülüğü ortaklarını konut sahibi yapmak olup, dava dilekçesinde terditli talep olarak tazminat talep edilmiş ve kooperatifte davacıya verilecek bir konut bulunmadığı iddia edilmiştir. Kooperatif ortağının kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinmesi ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsis edilmemesi gerekir.
Mahkemece, inşaatların bitip, konut tahsis aşamasına gelinip gelinmediği, tüm ortaklar için bu aşamaya gelinmiş ise davacıya tahsis edilebilecek uygun bir konut olup olmadığı araştırılmalıdır. Eğer davacıya verilebilecek bir konut yoksa o zaman davacı yararına tazminata hükmedilmelidir. Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. (HMK .../..., HUMK 74) ... yerleşik uygulamasına göre, bu tür davalarda uygulanması gereken tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
...-Önce, ortaklara tahsis edilen konut veya işyerinin dava tarihi itibariyle rayiç değeri saptanmalıdır.
...-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin, ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (Toptan Eşya Fiyat Endeksi Artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak, güncel değeri bulunmalıdır.
...-Bundan sonra, yukarıda (...) numaralı bentte bulunan değerden (...) numaralı bentte bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın, bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
...-Bunu takiben, eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (...) numaralı bentteki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı da güncelleştirilmelidir.
...-Bu hesaplamalardan sonra, normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (...) numaralı bentte bulunan ödemelerinin güncel değeri karşılığı, yine yukarıda (...) numaralı bentte bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre, davacının (...) numaralı bentte eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yarar sağlaması gerektiği, orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak, (...) numaralı bentte bulunan miktar, (...) numaralı bentte bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan miktarın (...) numaralı bentte bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktara (...) numaralı bentte bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar, davacı ortağın bu davada kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar miktarını belirleyecek ve mahkemece (talep miktarı aşılmadan) bu miktara hükmedilecektir.
Mahkemece, öncelikle davacıya verilebilecek bir dairenin olup olmadığının tespiti, olmadığının anlaşılması halinde belirtilen ilkeler çerçevesinde yapılacak hesaplama sonucuna göre davacının ikinci isteminin sonuçlandırılması gerekirken, yanılgılı gerekçeyle, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.
...-Bozma nedenine göre, davacı vekilinin tavzih kararına yönelik temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (...) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına BOZULMASINA, (...) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tavzih kararına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, kararın tebliğinden itibaren ... gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, ....05.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy