MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa tazminat. men'i müdahale ve ecrimisil davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacı-birleşen davada davalı ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekillerince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Asıl davada davacı vekili, davalı kooperatifin 08.....1998 tarihli olağan genel kurul toplantısında ... nolu kararla kod farkından dolayı imalatı yapılan ... adet zemin kat dairenin satılmasına, ... dairenin asgari satış fiyatının ....500,00 TL olmasına, satış komisyonunun yönetim kurulu asil üyelerinden oluşturulmasına oybirliği ile karar verildiğini, kooperatif yönetim kurulunun da ........1999 tarih ve 59 nolu kararı ile, genel kurulun yönetime verdiği yetkiye istinaden giriş katta oluşan dairelerin sekizinin ....500,00 TL, toplamda ....000,00 TL olarak diğer davalı yüklenici ...'ün ... avans hesabına borç yazılmak suretiyle devri yönünde karar aldığını, davalı yüklenici ...'ün de yönetim kurulu kararına istinaden .../A Blok, zemin katta bulunan daireyi diğer davalı ...'e sattığını, bu davalının da adı geçen daireyi ........2010 tarihli sözleşme ile ....000,00 TL bedelle müvekkiline satarak teslim ettiğini, müvekkilinin ... yılı aşkın zamandır taşınmazın maliki sıfatıyla zilyetliğini devam ettirdiğini, Bursa .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/1152 D.... sayılı tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda; ortak alanların projeye aykırı olarak daire haline dönüştürüldüğü, A blok girişinin sağ tarafında yer alan kapıcı dairesinin sığınağın bir kısmı da dahil edilerek meskene dönüştürüldüğü ve müvekkilinin kullanımında olduğunun belirlendiğini, proje tadilatı ile kaçak yerlerin imara uygun hale gelebileceğini düşünen müvekkilinin bu yöndeki talebinin davalı kooperatifçe kabul edilmediği gibi taşınmazdan tahliyesinin istendiğini, müvekkilinin söz konusu bağımsız bölüme faydalı imalatlar yaptırdığı gibi kat maliki sıfatıyla zorunlu giderlere de katıldığını, davalı kooperatifin usulüne uygun alınan ve kesinleşen genel kurul ile yönetim kurulu kararları nedeniyle müvekkiline karşı, sorumlu olduğunu ileri sürerek, söz konusu bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin tahsilini, bunun da mümkün olmaması halinde, ödediği ....000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte, yapılan zorunlu ve faydalı işlerin yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değeri üzerinden işletilecek yasal faizi ile birlikte, bu mümkün olmadığı takdirde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik ....000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Asıl davada davalı kooperatif vekili, davacının satın alarak oturduğu dairenin proje ve ruhsata aykırı yapıldığını, bu nedenle ruhsata aykırı yapılan ... daire yönünden verilen yönetim kurulu kararlarının geçersiz olduğunu, taşınmazların satışının resmi şekle bağlı olup gayrıresmi şekilde yapılan satışların da geçersiz olduğunu, kaldı ki davacının kooperatif üyesi de olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Asıl davada davalılar ... ve ..., davaya cevap vermemişlerdir.
Birleşen davada davacı kooperatif vekili, müvekkili kooperatifin yaptırmış olduğu .... ili, .... ilçesi, ... mah, 3132 ada, ..., ..., ..., ..., ..., ... nolu parsellerdeki konut inşaatlarının yüklenicisi ...'ün kod farkından kazanılan daireler olduğunu ileri sürerek, kooperatif yöneticilerini yanıltmak suretiyle projeye ve ruhsata aykırı olarak alt katlarda ... adet mesken ihdas ettiğini, bu meskenlerin ... adedinin kooperatif tarafından haricen .... kişilere devredildiğini, diğer ... adet meskene toplam ....000,00 TL bedel takdir edildiğini ve avans olarak haricen yükleniciye devredildiğini, yüklenicinin de bu daireleri .... kişilere haricen satarak devrettiğini, davalıya müvekkili tarafından daire satışı yapılmadığını ve hiçbir zaman kooperatif üyesi olarak kabul edilmediğini, davalının, .... kişiden haricen satın almış olduğu dairede fuzuli şagil olduğunu, noter kanalıyla keşide edilen cevabi ihtarnamede bu hususun bildirilmesine rağmen davalının haksız işgaline son vermediğini ileri sürerek, davalının söz konusu bağımsız bölüme vaki müdahalesinin men'i ile fazlaya ilişkin talep hakları saklı kalmak kaydı ile ....000,00 TL ecrimisilin, ........1999 olan harici satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davada davalı ... vekili, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen ek bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; dava konusu taşınmazın büyük oranda kapıcı dairesi, kısmen sığınak ilave edilmek suretiyle ihdas edildiği, gerek kapıcı dairesi, gerekse sığınağın ortak yer olduğundan kişisel tasarrufa konu olamayacağı, dava konusu yapının mimari projeye aykırı olarak inşa edilmiş olması nedeniyle yüklenici tarafından BK'nın 162. maddesi gereği .... kişilere satılamayacağı, davacıya yapılan harici satışın geçersiz olacağı, bu itibarla tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği, geçerli bir sebep olmaksızın bir başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını arttıran kimsenin elde ettiği kazanımı geri vermek zorunda olduğu, davacının ........2000 tarihinde ödediği ....000,00 TL satış bedelinin, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihindeki karşılığı 33.852,00 TL ile faydalı imalatların satış tarihi itibariyle değeri ....090,50 TL'den arsa sahibi davalı kooperatifin almış olduğu genel kurul ve yönetim kurulu kararları uyarınca, yüklenici ile birlikte sorumlu olduğu, birleşen davada dava konusu bağımsız bölümün davalı tarafından harici satış sözleşmesine istinaden bedelini ödemek suretiyle yükleniciden satın alındığı, iyiniyetli alıcı olduğu, taşınmazda fuzuli şagil olmadığı, bu bakımdan kendisinden ecrimisil talep edilemeyeceği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile toplam 49.948,50 TL alacağın dava tarihi olan ....05.2010 tarihinden itibaren işletilecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, asıl davada davacı vekili ile birleşen davada davacı kooperatif vekili temyiz etmiştir.
...-Asıl dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise tazminat istemine ilişkindir. Davacı tarafça davalı kooperatifin üyesi olunduğu ileri sürülmüş, davalı kooperatif tarafından davacının kooperatif üyesi olmadığı savunulmuş olduğuna göre, davacının üyelik durumu uyuşmazlık konusu olmasına rağmen Mahkemece bu konuda herhangi bir inceleme ve .../...
araştırma yapılmaksızın davacının kooperatif ortağı olmadığının kabulü ile sonuca ulaşılmıştır.
Kooperatif üyeliği, kooperatif yetkili organlarının açık kabulü ile gerçekleşebileceği gibi bu hususta açıkça bir karar alınmasa da kooperatifin bu kişi ile üye sıfatıyla yazışmalar yapması, onu genel kurullara çağırması, ödemelerini kabul etmesi suretiyle zımnen de gerçekleşebilir. Başka bir anlatımla, bir kişi fiili uygulama ile de ortak olarak benimsenebilir.
Bu durumda mahkemece öncelikle, konusunda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi heyeti seçilerek, kooperatifin defter, kayıt ve belgeleri ile genel kurul ve yönetim kurulu kararları incelenerek yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda asıl davada davacının açık ya da zımmi biçimde kooperatif ortağı olup olmadığı belirlenmelidir.
Davacının kooperatif ortağı olduğunun belirlenmesi halinde; dava konusu konutun bulunduğu taşınmazın halen arsa vasfında olduğu, davacının hak iddia ettiği konutun projesinde ortak alan olması sebebiyle davacıyla birlikte diğer üyeler de dahil tüm konutların tapularının alınamadığı anlaşılmaktadır. ... .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2009/1152 D.... sayılı tespit dosyasında düzenlenen bilirkişi raporunda ''Kooperatifin ... ayrı parsel üzerine inşaat yapmıştır. Her parselin bodrum katına sığınak ve otopark yapılmıştır. Yeni imar durumunda KAKS belirtilmemiştir.Belediyenin belirlediği KAKS sınırını aşmadan, gerekirse altı adet parselin tevhidi yapılarak (bu suretle sığınak alanı ve otopark sayısı daha az tutulacak ve ortada bahçe otopark alanı olarak gösterilebilecek) bodrum katlarda aleyhine tespit istenenler tarafından kullanan ortak alanların mesken olarak düzenlenmesi imkanı bulunmaktadır. Bunun için müellifi mimarın veya müellifin izni ile bir başka mimar tarafından tadilat projesinin yapılması gerekmektedir.'' tespiti ile tadilat projesi yapılması halinde tapu alınabileceği açıklanmıştır. Mahkemece öncelikle ilgili Belediye Başkanlığı ile yazışmalar yapılarak davacıya tahsis edilen meskenle ilgili tadilat projesinin yapılması halinde meskene tapu verilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Kooperatifler Kanunu'nun .../.... maddesinde ''Yapı kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunan diğer kooperatiflerin anasözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir.'' hükmü uyarınca kooperatifin ortağına taşınmaz mal temliki hakkındaki sözleşmeler resmi şekle bağlı değildir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğu belirlenirse verilecek tazminat miktarı emsal bir konutun dava tarihi itibari ile değeridir. Ödemelerin eksik yapılmış olması halinde ise ...'ın yerleşik uygulamasına göre tazminat hesaplama ilkesi aşağıdaki şekilde formüle edilmiştir.
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır. Mahkemece, davacının kooperatife üye olduğunun tespiti ancak kendisine konut tahsisinin mümkün bulunmaması durumunda yukarıda belirlenen formüle göre tazminat hesabı yapılması gerektiğinin gözetilmemesi de doğru olmamıştır.
...- Asıl ve birleşen davada davacı vekilinin asıl ve birleşen davada vekalet ücreti ve harç ikmaline yönelik temyiz itirazları ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı kooperatif vekilinin hem asıl hem de birleşen dava ile ilgili temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (...) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı vekili ve davalı kooperatif vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, asıl davada davacı ve davalı kooperatif yararına BOZULMASINA, (...) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, asıl davada davacı-birleşen davada davalı ile asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekillerinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine, kararın tebliğinden itibaren ... gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, ....09.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy