MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti, tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkin asıl ve birleşen davanın yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davalı ... yönünden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... yönünden davanın reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, davacılardan ... ile davalılardan ... arasında adi yazılı şekilde imzalanan bila tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkillerinin davalı yükleniciye tapuyu devretmesine rağmen davalının sözleşmeye aykırı davranarak imar mevzuatına aykırı ve kaçak olarak yaptığı binayı tamamlamadığı gibi bir kısım bağımsız bölümleri de diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, taraflar arasındaki sözleşmenin hükümsüzlüğünün tespiti ile iptalini, tüm davalıların adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile hisseleri oranında müvekkilleri adlarına tapuya tescilini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında davalılardan ...'a yönelik davayı atiye bırakmıştır.
Asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekili, davalılardan ...'ın murisi ve babasının ve diğer davalıların iyiniyetle davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarını, inşaatın imar mevzuatına aykırı yapılmış olmasının tek başına sözleşmenin feshini gerektirmeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Asıl ve birleşen davada davalı ..., kendisi yönünden davanın atiye bırakılmasına bir itirazı olmadığını beyan etmiştir.
Asıl ve birleşen davada davalı ..., dairesini uzun yıllar evvel satın aldığını ve davacıların yıllar sonra kötüniyetle dava açtıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davalılardan yüklenici ...'in davacı tarafla imzaladığı sözleşmeye ve imara aykırı kaçak bina inşa ettiği, yargılama sırasında imara aykırılıkları gidermesi için gönderilen
tebligata rağmen aykırılıkları gidermediği, bu durumda yüklenici olarak üzerine düşen edimi yerine getirmediği, yüklenicinin kendisine davacılar tarafından devredilen hisselere hak kazanmadığından yükleniciden pay satın alan diğer davalıların da hisse iktisaplarının yasal dayanağı kalmadığı gerekçesiyle, sözleşmenin feshine, davalı ... adına kayıtlı hisse bulunmadığından bu davalıya yönelik davanın reddine, davalı ...'a yönelik dava atiye bırakıldığından hüküm kurulmasına yer olmadığına, diğer davalılar adına tapuda kayıtlı hisselerin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.
Kararı, asıl ve birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz etmiştir.
Dava, imar mevzuatına aykırılık ve eksik imalat nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ayrıca, TMK'nın 692. maddesi gereği sözleşmenin tüm paydaşların katılımı ile yapılması zorunludur.
TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur.
Sözleşmenin tüm arsa sahiplerince imzalanmış olması ya da sözleşmeye onay verilmesi durumunda, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan müşterek paydaşların tamamının birlikte dava açması zorunludur.
Somut olayda, arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında adi yazılı şekilde yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu 182 Ada 12 Parsel sayılı taşınmazın..., ..., ... (....) ..., ..., ..., ... ve ... adlarına kayıtlı iken, arsa maliklerinin 18.01.1995 tarihinde 10/232'şer paylarını üzerlerinde tutarak kalan paylarını yüklenici ...'e devrettikleri, ...'ın 19.07.2009 tarihinde vefat ettiği anlaşılmıştır. Sözleşme adi yazılı şekilde ve tüm paydayların katılımı olmaksızın yapıldığından geçersiz ise de sözleşmede imzası bulunmayan paydaşların 24.04.1995 tarihli muvafakatname ile sözleşmeye muvafakat ettikleri ve tapuda pay devri yapıldığı anlaşıldığından sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekir.
Öte yandan, paydaşlardan... tarafından dava açılmamış ise de, ...'ın yargılama aşamasında ölümü ile davacı mirasçılarının kaldığı, böylelikle davacı taraf yönünden zorunlu dava arkadaşlarının tamamının davada yer aldığı, taraf teşkilinin sağlandığı, mahkemenin de kabulünün bu yönde olduğu anlaşılmıştır.
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler, yüklenicinin borcunu üstlenmek suretiyle inşaatı tamamlayabilir. Bu takdirde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geç te olsa ifa edilmiş olacağından üçüncü kişiler adına kayıtlı hisselerin tapularına dokunulamaz. Yargılama aşamasında yüklenici-davalı ...'e imara aykırılığı gidermesi yönünde çıkartılan tebligata rağmen, yüklenici-davalı verilen sürede imara aykırılığı gidermemiş olup, bu hususu bilen diğer davalıların, yüklenici yerine kaim olmak üzere imara aykırılığı gidermek için mahkemeden süre verilmesine ilişkin bir talepleri olmamış, bu yönde temyiz itirazında bulunmamışlardır.
Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, asıl ve birleşen davada davalı ..., ... ve ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, asıl ve birleşen davada davalı ..., ... ve ... vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlerden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 12 .11.2013 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
(Muhalif)
Muhalefet Şerhi
Davacılar (esas ve birleşen dava yönünden) bila tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümsüzlüğünün tesbiti ve davalı yüklenici ...'e devredilen hisselerin tapu iptali ile adlarına tescilini talep etmişlerdir.
Hukuki uyuşmazlığın çözümü için mahkemece, öncelikle tarafların ileri sürdüğü ve savunduğu hususlar çerçevesinde maddi olayın denetime elverişli olacak şekilde aydınlatılması ve bundan sonra hukukun somut olaya uygulanması gerekmektedir. Davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan HUMK'nın 75, dava sırasında yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK'nın '' Hakimin Davayı Aydınlatma Ödevi'' başlıklı 31/1. maddesi ''Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi ve hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir'' şeklinde düzenlenmiş ve bunun hakimin görevi olduğu açıkça vurgulanmıştır. Maddede, hakimin maddi anlamda davayı sevk yetkisi düzenlenmektedir. Bu yetkiyle hakim, olayın ve hukuki uyuşmazlığın olgusal ve hukuki boyutlarını gerekli olduğu ölçüde taraflarla birlikte ele alabilecek, tarafların zamanında uyuşmazlığın çözümü için önemli vakıaların tamamı hakkında açıklama yapmalarını, özellikle ileri sürülen vakıalardaki eksiklikleri tamamlamalarını, delilleri ikame etmelerini ve gerekli talepleri ileri sürmelerini sağlayabilecektir.
Somut olayda davacı ... ... ile ... arasında adi yazılı şekilde düzenlenen ve diğer davacıların açık beyanları ile bu sözleşmeye muvafakat ederek 182 ada 12 parseldeki hisselerini tapudan devir ettikleri ayrıca tapu hisselerini 18.01.1995 tarihinde ...'e tapuda satış olarak devreden ..., ..., ...,..., ..., ... ... 10. Noterliği'nin 24.04.1995 tarih ... yevmiye nolu muvafakatnamesi ile, 182 ada 12 parsel sayılı taşınmaz mal üzerinde onaylı plan ve projesine uygun olarak her türlü inşaat yapılmasına rıza ve muvafakatları olduğu ve yine taşınmazda ...'den 14.03.1995 tarihinde hisse satın alan...'ın aynı noterliğin 25.04.1995 günlü muvafakatnamesi ile ...'in 182 ada 12 parselde yapacağı inşaata muvafakat ettiği görülmektedir. Davanın konusunu sözleşmenin hükümsüzlüğü oluşturmakla, diğer arsa sahiplerinin açık beyan ve muvafakatnameleri karar yerinde açıkça tartışılmamakla birlikte sözleşmenin feshi cihetine gidilmesi mahkemece sözleşmenin geçerlilik kazandığı yolunda yorumlandığını düşündürmektedir. Bu durumda ise tapudan hisse alan...'ın durumu ile, arsa maliki olarak ...'ın uhdesinde kalan hisseleri 19.01.1996 tarihinde...'a satmakla bu hisselerin başka devirler görüp görmediği dava tarihi itibariyle tapu malikinin kim olduğu, davaya muvafakatının alınıp alınmadığının araştırılmadığı görülmüştür.
Oysa TMK'nın 692. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ''olağanüstü tasarruf'' niteliğinde olduğundan tüm paydaşların kabulüne bağlıdır ve fesih yoluna gidilecekse tüm paydaşların davada taraf sıfatı almalarının HMK'nın 59 ve 60. madde hükümleri çerçevesinde işlem yapılarak daha sonra davanın esasının incelenmesi gerekir.
Tüm kayıt malikleri ile düzenlenemeyen ancak mahkemece hüküm atfedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde taşınmazda 7 katlı bir bina yapılacağı ve paylaşımın nasıl olacağının kararlaştırıldığı ve inşaata başlandıktan itibaren 18 ay sonra teslim şartı içerdiği, plan ve projesine uygun bir bina yapılacağı kararlaştırılmış olup davacı tarafın iddia ettiği gibi anahtar teslimi veya iskâna bağlanacağı sözleşmede yer almamış, hatta sözleşmeye uygun bir binadan da bahsedilmemektedir. Dosyada mevcut onaylı proje incelendiğinde inşaatın 1. ve 2. normal kat, zemin, 1. ..., 2. Bodrumdan oluşan toplam 6 bağımsız bölümden oluştuğu 01.05.1995 tarihli yapı ruhsatının bulunduğu ve zemindede bu projeye göre bir bina inşaa edildiği, ... Belediyesi'nin 24.06.2009 tarihli yazısına göre ise; ruhsata aykırı olarak 3 normal katın yapıldığı 4. normal katın yapımı esnasında 07.06.2005 tarih 450 sayı ile Yapı Tatil tutanağı düzenlendiği, buna istinaden fazla yapılan katlar için 31.07.1995 tarih 2683 sayılı Encümen karar ile KAÇAK KISIMLAR için yıkım kararı alındığı, sözkonusu parsel, 16.06.1997, 25.09.1998 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Revizyon imar planında Konut alanında kaldığı, bitişik nizam 5 kat yapılaşma koşuluna haiz olduğu bildirilerek, yeniden ruhsat alınması, proje tanzimi düzenlenmesi gerektiği ve buna göre taşınmazın imara uygun hale getirilebileceği belirtilmiştir. Bilirkişilerinde bu yöndeki raporları üzerine mahkemece müteahhit ...'e 29.09.2009 tarihinde tebligat çıkarılarak süre verilmiş, bu tebligatın ... mahallesine çıkarıldığı ve muhtara bırakıldığı anlaşılmıştır. Oysa yargılamanın devamı sırasında davalı ... ...'in ... mahallesindeki adresine çıkarılan tebligatın bizzat tebliğ edildiği, gelişen bu durum karşısında bu adrese eksiklikler yönünden tebligat çıkarılmasının düşünülmediği görülmüştür.
Öte yandan davalılar adına oluşan tapuların müteahhitten satın alan 3. kişiler olduğu varsayımı ile sonuca gidilmiştir. Davalı ... için bu kabul doğru olmakla birlikte diğer temyiz eden 2 davalı yönünden tapu kayıtlarından ve dosya kapsamından bu husus denetlenememektedir. Kaldıki davalı ... verasetle iştirak halinde tapu maliki olup 14.04.2009 tarihli dilekçesinde bu hususu belirtmesine ve tapu hissesi 15/185 olduğu halde aynı payın diğer hissedarları davada taraf sıfatı almaları gerektiği üzerinde durulup, tartışılmamıştır. (HMK'nın 59 ve 60. md)
Bu durumda mahkemece, öncelikle taraf teşkilinin sağlanması ile davalıların müteahhitin halefi olarak hisse sahibi olduklarının tesbiti halinde, yukarıda özetlenen HMK'nın 31. maddesindeki hakimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında temyiz eden davalılara ... Belediyesi'nin yazılarında belirtilen hususlarda işlem yapıp yapmayacaklarının sorulması, talep halinde önel verilmesi ile, hali hazırdaki inşaatın ruhsata bağlanmasının ve imara aykırılığın ( yeni imar durumu dikkate alınarak) giderilmesinin mümkün olup olmadığı, imara aykırılığın giderilmesi için inşaatın bir bölümünün yıkılması gerekecek ise inşaatın kalan bölümünün tadilat projesi ile yasal hale gelip gelmeyeceği üzerinde durulmalıdır. Bu eksikliklerin tamamlatılmasından sonra plan ve proje değerlendirilmek suretiyle bir karar verilmek gerekirken, eksik inceleme, yanılgılı gerekçeye dayalı yazılı şekilde verilen kararın bozulması gerektiği düşüncesi ile sayın çoğunluğun Onama görüşüne katılınılmamıştır. 12.11.2013
Full & Egal Universal Law Academy