MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa bağımsız bölümlerinin değerinin tespit edilmesi ve alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.
-K A R A R-
Davacı vekili, müvekkilinin, davalılar ile imzalanan 18.11.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle yükümlendiği binayı yapıp teslim ettiğini, davalıların sözleşmenin 15. maddesine göre müvekkiline vermeyi yükümlendiği taşınmazları müvekkiline vermediğini ileri sürerek, 2, 3, 4, 8, 10, 11, 12, 15, 16, 19 ve 20 numaralı bağımsız bölümlerin, müvekkili adına tapuya tesciline, olmazsa bu bağımsız bölümlerin değerinin tespit edilmesine ve şimdilik 10.000,00 TL'nin faiziyle tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili ile davalılar İdris Aslan ve ..., davanın reddini istemiştir.
Diğer davalılar, davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacı yüklenicinin, dava konusu taşınmazı tamamlamadığı, fiili durum itibariyle binanın eskimeye yüz tuttuğu, metruk bir vaziyette bulunduğu, imalatın % 36' lık mertebede bulunduğu, sözleşmenin 15. maddesine göre yüklenici sözleşme süresi sonunda işi bitiremediği takdirde hiçbir ihbara gerek olmaksızın akdin feshedilmiş sayılacağının ve yüklenicinin arsa sahiplerinden herhangi bir hak talep edemeyeceğinin kararlaştırıldığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kural olarak ... sözleşmelerinin geçerliliği hiçbir şekle bağlı olmadığı için bu sözleşmelerden dönmek isteyen taraf, dönme iradesini karşı tarafa bildirdiği an, bozucu yenilik doğuran bu hak ( sözleşmeden dönme hakkı) kendiliğinden hükmünü icra .... Dönmenin haklı olup olmadığı, ayrıca açılacak tazminat davasında ( eda davası) tartışılır.
... sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, ... karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Fesih, sözleşme ilişkisini sora erdirmeye yönelik, bozucu yenilik doğuran bir haktır. Feshin geriye etkili olması durumda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince geri alabilir.
Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2 nci maddesi hükmü gözetilmek kaydıyla gerek 15 HD'nin ve Dairemiz'in gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında inşaatın % 90 ve üzeri oranına ulaşması ve ayrıca kalan eksik işlerin de sözleşmede amaçlanan kullanıma engel oluşturmadığının belirlenmesi halinde ileriye etkili fesih koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların oluşmaması halinde sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır.
Bu durumda, mahkemece sözleşmenin 15. maddesi uyarınca yüklenicinin sözleşme süresi sonunda işi bitiremediği takdirde herhangi bir hak ve alacak talebinde bulunamayacağı, inşaatın %36 oranında tamamlandığı, BK'nın 81. maddesi uyarınca önce kendi edimini yerine getirmeyen davacı yüklenicinin davalıdan bağımsız bölüm tescilini isteyemeyeceği, sözleşmenin 7. maddesinde yer alan işlerin tamamının yerine getirilmemesi karşısında bu madde uyarınca bir adet bağımsız bölüme dahi hak kazanamadığı gerekçesiyle yetinilmesi gerekirken, sözleşmenin feshi ile ilgili tüm tarafların iradelerinin birleştiği ya da bu konuda kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunduğu iddia edilmediği ve savunulmadığı halde aynı sonuca sözleşmenin tek taraflı fesih hakkı tanıyan 15. maddesi uyarınca akdin feshedilmiş sayılacağına dair gerekçeye de dayanılması suretiyle varılması isabetsiz ise de, karar sonucu itibariyle doğru olduğundan, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın HUMK'nın 438/son maddesi uyarınca değişik gerekçe ile onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle sonucu itibariyle doğru olan kararın değişik gerekçe ile ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 08.04.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.